“지옥으로 가는 길은 선의로 포장되어 있습니다: 갑작스런 깨달움의 순간”

2021년 9월 28일, 정부는Covid-19 Response (Management Measures) Legislation Bill No. 77-1 에 따라 Property Law Act 2007의 개정안을 발의하였습니다. 

제안된 개정안은 코로나 바이러스 같은 전염병의 상황에서 임차인 (혹은 전차인[sublessee])이 임차 부동산을 접근할 수 없는 날부터 임대인과 임차인에 의해 합의된 임대료의 공정한 비율을 차부 해야하는 약속을 포함합니다.  

제안된 변경 사항은 소급 적용됩니다. 이것은 법령이 과거에 발생한 사안들에 대하여 법적 대응을 한다는 것을 의미합니다. 

이 법안은 아직 법으로 통과되지 않았고, 의회에서 단지 첫 법안 심의 독회를 갖었을 뿐입니다. 

표준 ADLS 임대 (및 사실상 뉴질랜드의 대부분의 임대) 하에서, 임차인은 임대인과 합의를 하거나 혹은 중재가 결정이 날때까지 임대료 혹은 임대료의 일부를 상계할 권리가 없습니다. 그리하여, 만약 임대인이 임차인이 제안한 적정 임대료에 대해 의의를 제기한다면, 임차인이 중재를 완료하기 전까지 수개월이 될 수 있습니다. 그동안 결과가 발표될 때까지 임대인은 임대차 계약하에서 임대료 전액을 지불해야 합니다. 현재까지 Covid-19 락다운의 맥락에서, 중재가 완료될 쯤이면 락다운은 중단되었고 새로운 혹은 “새로운 정상” 으로 생활하게 될것입니다. 

이러한 상업적 맥락에서 “공정”은 무엇을 의미할까요? 이것은 비지니스 중단에 미치는 영향에 기반을 하고 있는지요? 만약 운영 비용이 임대료에 포함된다면, 이것은 지불되야 하는지요? 혹은 정부가 임대료와 보험 요건을 갱신하여서, 임대인은 공정한 금액을 그러한 공급업자들에게 지불만 하면 되는 것인지요?

정부는 발생할 수 있는 잠재된 부정적 결과에 대한 분석없이, 상업적 문제들에 손을 대보려고 합니다. 변호사와 중재인을 위하는 것 외에는 이법의 긍정적인 면을 찾아보기 어렵습니다. 합의 없이는 임대인도 임차인도 기쁨이 거의 없을 것입니다. 그리고 이것은 여지 없이 양 당사자간에 지속적인 관계 문제들을 만들어 낼 것입니다. 향후 소매업 혹은 식당업을 하는 임차인이 있는 모든 인대인들은 락다운 비용 및 잠재적인 임대료 경감을 위해 임대료에 프리미엄을 붙여 공급해야 하는지요? 혹은, 임대인은 락다운에 의해 가장 많이 영향을 받을 것 같은 임차인들을 멀리해야 하는지요? 은행은 임대인인 그들의 고객이 레스토랑이나 카페와 같은 너무 많은 고위험 임차인들에게 노출되지 않도록 대출 요건을 조정할 필요가 있게됩니다. 은행 계약은 업데이트 될 필요가 있게됩니다. 정부는 임대인이 모기지 상환 요건의 적정 비율만 지불하겠다고 은행에 조언하는 것을 허용할 것 같지는 않습니다. 그러나 그것은 정부가 뉴질랜드의 모든 상업용 부동산 임대를 간섭하는 것과 다르지 않습니다. 그것은 이러한 위험에 대비하기 위해 차입 비용이 증가해야 한다는 것을 의미합니다.