Caveat은 토지 등록 사무소(Land Registry Office)에 제출할 시, 신청자(caveator)에게 기존 권리를 보호하거나 혹은 기존 클레임을 설정할 수 있는 기회를 제공하는 문서입니다. Caveat은 토지에 이권이 있고, 신청자의 이권이 받아들여질때까지 어떠한 조치도 취해지지 않는다는 경고 역할을 합니다. 

Caveat은 여려 종류가 있습니다. 이번 칼럼에서는 가장 일반적인 caveats against dealings with land under the Land Transfer Act 2017 (토지 양도법 2017에 따른 토지 거래에 대한 Caveat절차) 에 중점을 둘 것입니다. 

Caveat은 누가 제출할 수 있는가?

아래 범주에 해당하는 사람들은 caveat을 제출할 수 있습니다:

(a) 토지에 대한 재산 혹은 이권을 주장하는 사람;

(b) 명시적 (express trust), 묵시적 (implied trust), 결과적 (resulting trust) 혹은 건설적 (constructive trust) 트

러스트하에서 토지에 대한 수익적 이권이 있는 사람;

(c) 토지의 재산 혹은 이권을 트러스트에 있는 사람에게 양도하는 사람; 혹은 

(d) 부동산 혹은 토지에 대한 지분의 등록된 소유자이며 다음 중 하나에 해당되는 사람:

     (i) 등록된 소유주의 이권과 별개의 이권을 가지는 사람; 혹은 

     (ii) 사기를 통해 재산이나 이권을 잃을 수 있는 위험 요소를 보여줄 수 있는 사람.

언제 Caveat을 제출할 수 있는가?

 Caveat을 통고할 수 있는 이권이 있는 경우에만 Caveat을 제출할 수 있습니다. 이것은 신청자가 토지에 대하여 법적인 이권 혹은 지분 이익을 가지고 있음을 의미합니다. 일반적인 Caveat을 통고할 수 있는 이권은 다음과 같습니다:

1. 모기지계약;

2. 매매계약; 

3. 토지를 임대하거나 그 토지에 지역권을 조성하는 계약;

4. 토지 구매자의 지명자/양수인으로서.

5. 명시적 트러스트 (express trust) - 절차 통지 통고를 받은 토지가 트러스트에 의해 유지되고, 절차 정지 신청자가 그러한 트러스트의 수익자인 경우

6. 묵시적 트러스트 (implied trust) - 절차 통지 통고를 받은 토지가 트러스트에 의해 유지되고, 절차 정지 신청자가 묵시적 트러스트의 수익자인 경우

Caveat를 통고할 수 있는 이권은 등록 담당관(Registrar)에 제출된 시점에 반드시 존재해야 합니다. 

만약 여러분이 거래에 대하여 부적절한 caveat을 등록 한다면, 그로 인해 손실 혹은 손해를 입은 사람에게 보상금을 지급해야 할 수도 있습니다. 

Caveat의 영향은 무엇인가? 

Caveat의 일반적인 영향은 등록 담당관이 caveat에 의해 재산, 이권에 부과, 이전 혹은 불리한 영향을 미치는 입력을 토지에 등록할 수 없다는 것 입니다. 따라서 거래에 caveat은 다음 두 가지 목적을 수행합니다:

1. 신청자의 권리(있는 경우)를 보호; 그리고

2. 신청자가 부동산 혹은 토지의 이권을 주장하는 소유권 증서(title)을 검색하는 모든 사람 (및 등록된 소유주)에게 통지;

Caveat을 언제 고려할 수 있는가? 

여러분은 다음과 같은 경우에 caveat을 고려할 수 있습니다:

1. 부동산을 구입하고, 계약 체결일과 settlement일 사이에 상당한 기간이 있는 경우;

2. 부동산을 구입하고, 판매자가 계약을 취소하려고 하는 경우;

3. 부동산의 지분 소유자(등록 소유주와 반대)인 경우

4. 해당 부동산의 임차인 혹은 mortgagee인 경우;

Caveat은 어떻게 제출할 수 있는가?

Caveat은 반드시 변호사 혹은 부동산 양도 취급인(conveyancer)에 의해 제출됩니다. Caveat을  제출할 때는 청구된 이권에 대한 설명과 같이 반드시 충족되어야 하는 특정 요구 사항이 있습니다. 여러분이 어떠한 조치를 취하기 전에 법적 조언을 구하실 것을 강력하게 권해드립니다. 

Caveat 철회하는 방법 

Caveat를 등록부에서 제거할 수 있는 3가지 방법이 있습니다: 

1. 신청자에 의한 철회 - caveat가 철회되면, 소유권 증서를 검색하는 모든 사람은 해당 caveat에 의해 보호되는 이권이 더 이상 토지에 영향을 미치지 않는다고 가정 할 수 있습니다;

2. 고등법원의 명령에 의하여 - caveat에 의해 영향을 받는 재산이나 이권이 있는 사람은 caveat 제거 명령을 고등법원에 신청할 수 있습니다; 

3. Caveat가 소멸된 경우 - caveat에 의해 보호받는 재산 또는 이권에 영향을 미치는 문서를 등록하려는 사람은 caveat이 소멸되도록 등록 담당관에세 신청할 수 있습니다. 그런 다음 엄격한 시간 내에 caveat이 소멸되지 않는다는 명령을 고등법원에서 얻어야 할 책임은 절차 정지 신청자에게 있습니다.