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No risk, no gain

0 개 2,202 13/01/2016. 16:11 회계닥터 (14.♡.48.137) Shean Shim 칼럼

지금 현재 오클랜드 주택에서 렌트 수입으로부터 순 이익을 낼 수 있는 것은 아파트 뿐이 없습니다.

필자가 몇 년 전에 이 칼럼을 통해서 오클랜드 아파트를 눈 여겨 봐야 한다고 주장한 바 있습니다. 정확히 3년전인 2013년 2월 12일과 26일자 칼럼입니다. 그 때 아파트를 사신 분이 있다면 지금은 50% 이상의 가치 상승을 보고 있습니다. 이 곳 아파트가 2011년 바닥을 치고 난 후 100%, 2 배이상 뛰었으니까 위치에 따라서는 그 이상의 가치 상승이 있을 수도 있습니다.

그런데 그 당시 제 칼럼이 나간 후 부동산 중개업을 하시는 한 분이 아파트는 선호 대상이 아니라는 부정적인 글을 올린 적이 있습니다. 세상 살이를 잘 하고 못 하고는 얼마만큼 정확한 정보로 무장하고 있느냐에 달려 있다고 봅니다.

지금 현재 오클랜드 렌트 수입을 한번 살펴 볼 까 합니다. 일반 주택의 경우 투자 금액 대비 렌트 수입을 따져 봤을 때, 순 이익을 못 내고 있습니다. North Shore에서 방 2개짜리 단독 주택의 경우 80만불 정도 호가하고 있습니다. 이의 렌트 수입은 주당 500불정도 됩니다. 연간으로 환산 했을 시 렌트 수입은 26000불이 됩니다. 이 때 나가는 비용을 살펴 보면 시세금 rates 2500불, 보험료 1000불, 은행 이자 (주택 구입비 전액을 은행에서 융자 했다고 했을 시) 40000불, 따라서 나가는 지출 비용은 합계 43500불이 됩니다. 즉 순 이익(net profit)은 나지 않고 순 손실(net loss)이 연간 17500불이 됩니다. 단독 주택에 투자 했을 시 연간 손실을 보게 되지만 대신에 재산 가치 상승 capital gain이 있게 되므로 이를 커버 할 수가 있는 점이 있습니다.

그런데 시내에 있는 아파트를 보면, 최근에 지인 한 분이 37 평방미터 되는 아파트를 31만불에 구입하였습니다. 현재 렌트비는 주당 410불입니다. 연간 렌트 수입은 21320불, 나가는 비용으로는 시 세금 1100불, 관리비(body corporate fee) 3500불, 은행이자 31만불을 전액 은행에서 융자 했을 시 15500불 (단, 이자는 5%로 했기 때문에 은행과 nego를 잘 하면 더 절약할 수 있습니다. 현재 SBS 은행은 3.99%로 오퍼하고 있습니다) 총 지출 합계 20100불이 됩니다. 따라서 연간 순 수익은 1220불이 됩니다. New Zealand Herald 07.01.2016 일자에 의하면 이 렌트비는 금년도에 더 올라갈 것으로 전망하고 있습니다.

즉, 내 돈하나 안들이고 은행에서 100% 융자 받으니까 (어느 은행은 소규모 아파트는 제한을 두기도 합니다) 연간 1200불을 벌 수 있을 뿐만이 아니라 재산 가치 상승도 같이 볼 수 있다는 것입니다.

그러면 집값 상승률이 단독 주택보다 더 적지 않느냐라는 물음이 있을 수 있겠지만 그렇지가 않습니다. 도리어 단독 주택보다 더 많이 오르고 있습니다. 작년도 New Zealand Herald 신문은 아파트가 주택보다도 더 많이 올랐다고 보도 하고 있습니다. 그리고 단독 주택에 비하여 많은 돈도 들지 않습니다.

위의 예를 든 아파트는 freehold를 이야기 한 것이고 leasehold 아파트로 가면 얘기는 더욱 더 달라집니다. 즉, 렌트 수익율이 훨씬 더 올라 간다는 것입니다.

시내 한 복판에 있는 leasehold 아파트인 경우, 60 평방미터가 20만불합니다. 렌트 수입은 600불입니다. 연간으로는 31200불 수입인데, 비용으로는 시 세금 2000불, 관리비 5000불, 땅 사용료 ground rental fee 8000불, 은행이자 10000불 도합 25000불, 따라서 순 이익은 6200불이 됩니다. 즉, 내 돈 하나 안들이고 주당 120불 씩 벌고 있는 것입니다. 그렇다면 값도 올라갈 것인가? 라는 물음 이 있을 수 있습니다. 이치는 간단합니다. 다른 아파트가 올라가는 이유는 demand 와 supply 법칙에 의해서 demand가 더 많기 때문에 올라가는 것입니다. Leasehold 아파트에도 demand가 몰릴까 하는 판단은 현명한 자 만이 할 수 있습니다.

(본 칼럼은 본인의 투자에 대해서 책임을 지지 않습니다. 판단은 본인이 하셔야 합니다)