잘 알려져 있듯이, 소득세법에는 본인거주주택 예외조항을 두어 본인거주주택 매매에 대해서는 일반적으로 소득세법 규정이 적용되지 않는다.  그렇지만, 지난번에 소개한 Bright-line Test (구입후 2년내에 처분시 소득세과세) 에서 다루었듯이 과거 2년동안 2번의 본인거주주택 예외조항을 사용하였거나, 과거의 주택매매로 비추어 주택매매의 일정한 패턴(Regular Pattern)을 보일 경우에는 본인거주주택 예외조항이 적용되지 않는다. (즉, 이런 경우에는 본인이 거주하였다 하더라도 과세대상이 될수 있다)

그렇다면, 주택매매에 있어서 어떠한 경우에 ‘일정한 패턴 (Regular Pattern)’이 존재한다고 볼 수 있는가?  최근 IRD에서 ‘일정한패턴’과 관련한 자료를 발표하였다.  앞으로 4회에 걸쳐 이와 관련하여 알아보도록 하겠다.

소득세법 (Income Tax Act 2007)에 상기 ‘일정한패턴 (Regular Pattern)’ 내용이 포함된 본인거주주택 예외조항은 CB16과 CB16A로써, CB16은 기존의 ‘Land’ 거래에 대한 그리고 CB16A는 작년에 추가된 Brightline-Test에 대한 예외조항이다.  예외조항의 명칭은 각각 ‘Residential exclusion’, ‘Main home exclusion’ 로써 다른 용어를 사용하고 있고, 내용 역시  차이가 있지만, IRD는 이번 자료에서는 ‘일정한패턴(Regular Pattern)’의 해석을 각각 구분하지 않았기 때문에 일률적으로 적용할 것으로 보인다.

여기서 이해를 돕기 위해 관련 조항에 대한 대략적인 소개가 필요하겠다.

■ CB16 - Residential exclusion

소득세법 CB6 ~ CB11에 의하면, 되팔 목적(의도)으로 구입한 대지를 구입한 경우 혹은 본인 혹은 관련인 (Associated Person)이 부동산매매업자, 개발업자, 건축업자인경우에는 대지매매에 있어서 일정기준에 의해 과세가 된다.  그렇지만, 주택을 구입하거나 택지를 구입하여 주택을 신축한후 본인과 가족이 거주한 경우에는 예외조항인 CB16 (Residential exclusion)에 의해 과세되지 않는다.  그렇지만 CB16(3)에 의하면, 주택매매 및 주택 신축후 매매의 일정한 패턴(Regular Pattern)이 있는자에게는 예외조항 CB16이 적용되지 않아 당초 CB6~CB11에 의해 과세될수 있다.

■ CB16A - Main home exclusion (Bright-line Test 관련)

소득세법 CB6A에 의하면, 주택을 2년내에 처분할 경우 처분이익에 대해 과세될수 있다. (2015년10월1일 시행).  그렇지만, 구입한 주택의 대부분을 주 거주주택으로 사용하였다면, 예외조항인 CB16A의해 과세되지 않는다.  여기에도 마찬가지로 예외조항이 적용되지 않는 두가지의 경우를 설명하고 있는데, 첫째 CB16A(2)(a)에 의하면 과거 2년동안 예외조항 CB16A를 2회이상 사용했을 경우이고, 둘째 CB16A(2)(b) 의하면 과거 주택매매의 일정한 패턴(Regular Pattern)이 존재하는 경우이다.  이런 경우에는 당초 적용된 CB6A에 의해 과세될 수 있다.

일정한 패턴 (Regular Pattern)이 존재하는지의 여부는 얼마나 많은수의 비슷한 거래가 존재하는지 그리고 얼마나 자주 비슷한거래가 존재하는지에 달려있다.  일정한 패턴이 존재하기 위해서 얼마나 많은 거래가 존재해야하는지, 얼마나 자주 거래가 이루어져야 하는지에 대해 정해놓은 룰은 없지만, IRD의 입장은 기본적으로 적어도 과거에 세번의 주택거래가 존재해야 한다고 보고 있다.  그리고 패턴(Pattern)이 존재하기 위해서는 각 거래에대해 유사성이 존재해야 한다고 한다.  각각의 거래에 대한 목적이나 이유는 중요하지 않으나, 섹션타입이나 지역, 주택형태, 등 주택 및 거래에 유사성이 존재하는가가 포인트겠다.  마지막으로, 이런 패턴(Pattern)이 일정한 패턴(Regular Pattern)이 되기 위해서는 각각의 거래가 대체로 일정한 간격을 두고 이루어져야 한다.

다음호부터는 IRD에서 제시한 ‘일정한패턴(Regular Pattern)’의 적용예를 공간이 허락하는한  있는 그대로 소개해 보도록 하겠다.

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