최근 몇 년 동안 시청법규가 리소스 컨센트 요구 사항만큼 복잡해지고 있음을 점점 느끼게 됩니다. 이에 따라 건축사와 토지 측량사가 시청에 제출한 리소스 컨센트의 프로세스가 지체되어 이에 대한 도움을 받기 위해 저에게 문의를 하시기도 합니다.  

대부분의 경우, 리소스 컨센트 신청서를 준비하는데 있어서 약간만 신경쓰고 변화를 준다면 허가 지연을 막을 수도 있습니다. 이에 도움을 드리고자 신청서를 준비하는데 필요한 정보를 제공해 드리려고 합니다. 본 정보에 맞게 신청서를 작성한다면 지체없이 시청 심사과정을 통과하고 최종적으로 동의를 얻을 수있는 기회를 높일 수 있으리라 생각합니다. 하지만 명심하셔야 할 사항은 모든 신청서가 승인을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 많은 경우 플래닝 컨설턴트가 필요하지만 간단한 허가가 필요한 경우, 몇 가지 간단한 단계를 따르면 직접 신청서를 준비하실 수 있습니다. 

1. 리소스 컨센트가 필요하지 않도록 계획하라 

신청서 작성을 시작하기 전에 리소스 컨센트 승인이 필요하지 않도록 집 설계를 할 수 있는지 여부를 건축사와 협의를 해야 합니다. 때로는 리소스 컨센트 승인이 꼭 필요할 수도 있지만 때로는 선택의 여지가 있습니다. 

즉, 간단한 시청법 (District Plan) 위반의 경우 (예: 건축물 높이와 경계면에 따른 규제 및 경계면으로부터 거리를 두는 규칙) 건축물 설계를 간단히 변경하여 리소스 컨센트 신청을 하지 않아도 됩니다. 가장 단순한 리소스 컨센트라도 최소 1 개월의 허가기간이 필요하여 공사 계획 지연을 초래하며 시청의 허가를 얻기 위해 수천 달러의 비용이 소요된다면 (그리고 경우에 따라 이웃의 승인을 받지 못한다면 훨씬 더 오래 그리고 더 많은 비용으로), 리소스 컨센트 허가가 필요한 건축 디자인이 진정으로 그럴만한 가치가 있는 디자인인지 냉정하게 판단하고 재고를 해보아야 합니다.

시간과 예산이 부족하다면 리소스 컨센트 허가의 필요성을 완전히 피할 수 있도록 시청법(오클랜드의 경우 유니타리 플랜)을 준수하는 설계를 하는 것이 가장 좋습니다.

즉, 시청법을 신중하게 읽고 이에 맞게 설계함으로써 리소스 컨센트 승인 절차를 거치지 않아도 됩니다. 예를 들어 오클랜드의 경우 1m 높이 이하의 데크는 건물로 간주되지 않습니다. 토지가 작아 건축용적률(Building Coverage)이 빠듯할 경우 그리고 데크가 필요하다면 데크 높이를 1m 이하로 설계하면 건축용적률을 초과하는 리소스 컨센트 승인이 필요하지 않을 수도 있습니다.

리소스 컨센트 승인의 필요성을 피할 수 없는 경우, 일부 허가 사항을 피할 수 있다면 피하여, 위반 사항을 최소화하여 전체 리소스 컨센트 신청을 단순화하는 것이 유리합니다. 특히 이웃 승인이 필요한 허가 사항을 피할 수 있다면 승인될 가능성을 높이게 됩니다. 전문가와 상담하여 리소스 컨센트 허가를 피할 수 있는 방법을 강구하는 것은 비용대비 좋은 결과를 얻게 됩니다.

2. 프로젝트에 필요한 모든 컨센트를 알고 있는지 확인하십시오.

제 경험에 비추어 볼 때 시청에서 리소스 컨센트 신청서를 반려하는 가장 일반적인 이유 중 하나는 신청서에 프로젝트 진행에 필요한 컨센트를 모두 명시하지 않았기 때문입니다. 예를 들어, 건물을 너무 크게 지어서 건축용적률이 시청법에서 제시하는 표준이상으로 계획되었다면 리소스 컨센트가 필요하다는 것은 일반적으로 알 수 있지만, 이에 따라 비포장된 잔디나 조경 부분 (Landscaped Area)이 좁게 계획되어 또한 승인이 필요한데 이를 놓칠 수도 있습니다.

신청서 제출전 사전 미팅 (pre-application meeting) 

시청에서는 리소스 컨센트를 제출하기 전에 사전 미팅을 갖고 계획을 의논할 수 있는 시스템을 갖추고 있습니다. 계획이 담긴 플랜과 관련 서류를 준비해서 회의에 참석하게 되며, 별도로 원하는 전문가들 예를 들면, 교통 전문가가 필요하다면 사전에 요청하여 회의에 참석토록 요구하여 의견을 들을 수도 있습니다. 

본 미팅은 미팅이 끝난 후 회의 일지도 받고 시청 시스템에 그 기록이 남게 되어 비교적 공식적입니다. 따라서 차후에 신청서를 제출하는데 확신을 갖고 진행을 하실 수 있습니다. 그러나 단순히 시청과 미팅을 잡는 것보다는 좀더 사전 준비를 하고 목적의식을 갖고 미팅에 참가하여야 신청서 성공률을 높일 수 있겠지요. 

본 미팅은 계획 준비단계를 어느 정도 마친후 계획과 관련된 리소스 컨센트 문제를 모두 잘 다루었는지 점검하는 과정으로 사용하는 것이 좋습니다. 즉, 회의를 갖기 전에 제안을 모두 합리적으로 이미 검토를 마쳤어야 합니다. 

시청에서는 본 미팅에 소정의 수수료를 청구하는데, 준비가 잘되지 않아 반려된 신청서를 다시 제출해야하는 번거로움과 시간을 절약하실 수 있으므로 가격대비 좋은 결과를 얻을 수  있습니다. 

제안서의 활동 유형 

프로젝트 진행을 위해 다양한 리소스 컨센트 승인이 필요한데, 필요한 컨센트 목록을 신청서에 명시해야 합니다. 리소스 컨센트는 제안을 실행하는 데 있어서 환경이나 사람들에게 미치는 영향에 따라 강도가 약한 것에서 강한 것 순으로 하면 Controlled Activity, Restricted Discretionary Activity, Discretionary Activity, Non-complying Activity 그리고 Prohibited Activity로 나뉘는데 일반적으로 Prohibited Activity는 신청자체를 하지 않기 때문에 보통 4개의 활동 유형이 있다고 말합니다. 

제안서에서는 컨센트 목록마다 이러한 활동 유형을 명시해야 하며 최종적으로 가장 강한 활동유형으로 신청서의 활동유형을 전체적으로 분류합니다. 즉 두개의 위반사항이 Restricted Discretionary Activity 인데 한개가 Discretionary Activity라면 신청서는 전체적으로 Discretionary Activity인 신청서로 분류되고 이에 따라 심사를 하게 되고 승인 가능성이 조금 더 어렵게 됩니다. 

3. 시청의 보고 형식을 사용하십시요 

리소스 컨센트 신청서를 제출하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 그러나 신청서를 시청의 보고형식과 같은 방식으로 제출할 수 있다면, 프로세스에 필요한 모든 것을 포함 시켰는지 확인하는 과정에서 플래너에게 익숙한 문서양식을 제공할 수 있어서 시간과 비용을 절약하실 수 있습니다. 

즉, 시청은 리소스 컨센트 신청서에 필요한 신청서 양식과 기타 안내 자료를 제공합니다. 본 양식에 따라 기재하고 요구하는 서류를 제공한다면 시청에서 서류를 심사하는데 필요한 대부분의 자료가 준비 및 제출되기 때문에 안내 자료를 꼼꼼히 살피는 것은 매우 중요하다 하겠습니다. 

종종 필요한 여러 가지 정보에 대한 확인란(checklist)이 있습니다. 이것들에 확인 표시를 하시면서 필요한 모든 자료를 제출했는지 확인하십시오. 그렇지 않은 경우 서류심사가 지연되거나 반려될 수 있습니다.

지면 관계상 다음호에 나머지 부분을 기재하도록 하 습니다. 감사합니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.​