지난 주에 이어서 크로스리스에 대해 좀더 알아보겠습니다.

크로스리스의 임대차동의서의 여러 조항들 중 가장 분쟁의 소지가 있는 부분이 부동산에 대한 확장공사나 별도의 차고 건물을 설치하는 등 개발 작업을 하기 전에는 크로스리스를 같이 하고 있는 이웃의 승인을 받아야 한다는 것입니다. 물론 시청으로 부터 필요한 허가를 받고 진행해야하며, 크로스리스의 경우 추가적으로 만약 이러한 이웃 동의 과정을 거치지 않았다면, 이웃은 그러한 공사를 중지시키도록 법원 명령을 신청할 수 있어 계획에 큰 차질이 있을 수 있겠지요. 이러한 경우 이웃은 해당 시청으로 가서 어떻게 크로스리스 공동 소유주인 본인과 상담없이 건축허가가 되었는지 불만을 토로하기도 합니다.

그러나 이러한 상황에서 시청이 할 수 있는 역할은 제한되어 있습니다. 즉, 건축허가 (빌딩컨센트) 신청서를 접수 받았을 때, 시청은 신청자가 건축법에 따른 ‘소유자’의 정의를 충족하는 토지에 대한 지분을 가지고 있는지 확인하는 것이다. 신청자가 소유자임을 확인한 후, 건축법은 건축 법규를 준수하기 위해 신청한 작업이 있는 경우 시청은 서류 검토후 건축 허가를 하도록 규정하고 있습니다.

건축법에 따르면 한 명의 소유자에게만 건축 허가 신청서에 사인하도록 요구하기 때문에 공동소유주가 존재하는 크로스리스의 경우 문제가 발생할 수 있으며, 이는 다른 크로스리스 소유자의 인지나 동의 없이 건축작업이 수행될 수 있다는 것을 의미합니다.

이와 같이, 시청은 신청자가 크로스리스 타이틀에 소유주로 있는지 여부 및 크로스리스의 임대차동의서에 명시된 임대인 의무와 같이, 신청자의 재산권이나 제한사항을 더 자세히 조사할 의무가 없습니다. 왜냐하면 임대차동의서에 명시된 바와 같이 그러한 의무를 수행하는 것은 공동소유주인 신청자에게 달려있기 때문입니다.

신청자가 그들의 크로스리스 조건에 따르지 않았을지라도 시청은 건축허가를 그러한 이유로 거절할 법적 권한이 없습니다. 만약 이것이 크로스리스 소유자들 간의 분쟁으로 이어지면, 그것은 주인들 사이의 사적인 문제이며, 시청은 개입을 하지 않습니다.

■ 다른 모든 임대 소유자의 허가

■ 타이틀 (토지대장) 플랜의 업데이트 - 토지측량사의 추가 측량 및 기존 크로스리스의 변경이 요구 됩니다.

■ 리소스 컨센트

■ 빌딩컨센트

크로스리스 집주인들께서는 시청으로 부터 건축 허가를 받는다면 건축물의 구조적 변경을 위해 크로스리스의 다른 집주인의 서면 동의가 필요하지 않다고 생각합니다. 그러나 앞서 말씀드린대로 크로스리스 임대차동의서에는 구조적 변경시 반드시 다른 집주인의 동의를 얻도록 요구하고 있습니다. 그렇다면 과연 구조적인 변화는 무엇일까요? 하중이 걸리지 않는 내부 벽을 제거하는 것은 아니겠지만 건물 바닥을 추가하거나 확장하는 것은 구조적 변화를 요구하는 일이겠지요. 

임대차동의서에 따르면 크로스리스 분쟁 발생시에는 중재(arbitration)를 신청해야  한다고 명시하고 있지만 일부 분쟁 즉 타이틀에 대한 분쟁이 아니라면 변호사를 고용하여 재판을 진행하지 않아도 되며 신청비도 저렴한 분쟁 재판소 (Disputes Tribunal) 에서 해결될 수 있습니다.

그러면 어떤 크로스리스 분쟁들이 있을까요? 심지어 집 색깔도 이웃과 분쟁을 불러일으킬 수 있습니다. 나무들 또한 분쟁의 요소가 될 수 있지요. 즉 나무들로 인해 불편을 겪게 된다면 이웃이 나무를 제거하도록 분쟁을 일으킬 수도 있습니다. 이론적으로 크로스리스 토지의 공동 지분을 갖기 때문에 그 위에 자라고 있는 나무의 공동 소유도 주장할 수 있습니다. 따라서 나무를 마음대로 제거하지 못할 수도 있지요.

또한 임대차 계약서에서 주택은 주거용으로만 사용될 수 있고 이웃에게 불편을 주는 활동에는 사용할 수 없다고 명시하고 있는데, 이에 따라 조용한 주거활동에 방해를 줄 수 있는 애완동물이나 동물도 집에서 키울 수 없을 수도 있습니다.

물론 합리적인 개발 요구에 대해 특별한 이유없이 반대를 할 수 없다는 문구가 있습니다. 일반적으로 인정되는 반대 근거로는 채광성, 조망권 및 사생활 침해 등이 있습니다.

크로스리스로 인해 많은 문제가 발생함으로 인해서 법률 위원회 등에서는 크로스리스 타이틀의 폐지를 제안하기도 하였습니다. 

특히 크로스리스의 제한된 재산권 행사 능력으로 인해 기존 주택들의 재개발에 미치는 영향이 크기 때문에 이에 대한 조사가 필요하며 정부의 정책적인 문제해결 의지가 필요해 보입니다.

집에 개발 사항이 있을 경우 항상 이웃과 협의하는 것이 더 큰 문제를 미연에 방지할 수 있는 좋은 방법이며, 문제가 발생하기 전에 동의를 얻을 수도 있습니다. 이웃이 이성적이라면 서로 이해되는 선에서 타협하시는 것이 좋겠지요.​ 

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.