최근 크로스리스 (Crosslease, 교차임대권) 타이틀 (주택 소유권등록증)을 단순 소유권 (Fee simple) 타이틀로 바꾸려는 고객의 문의가 많이 있었습니다. 

오클랜드의 노스쇼어 지역은 상대적으로 많은 크로스리스 타이틀이 존재합니다. 즉 크로스리스 타이틀은 뉴질랜드 전역에 216,000 여개가 존재하는데, 이 중 50 % 이상이 오클랜드에 있습니다. 오클랜드 중에서도 특히 노스쇼어에 많이 존재합니다. 

크로스리스 소유자가 단순 소유권으로 전환을 하기로 결정하는 데에는 여러 가지 이유가 있습니다. 

크로스리스는 건물이나 타이틀에 영향을 주는 확장 또는 변경을 할 수 있는 능력에 대한 제약 사항을 포함하고 있으므로 단순소유권으로 전환을 하면 재산에 가치를 더할 수 있습니다. 

이는 일반적으로 크로스리스 조건에 따라, 변경 또는 확장을 시작 그리고 완료하기 전에 크로스리스 내에서 다른 소유주의 동의를 얻어야한다는 제약이 있기 때문입니다. 따라서 크로스리스 부동산은 매매시 또는 이웃 사이에서 많은 문제를 일으킬 수 있습니다.

역사적으로 크로스리스는 토지분할을 하는 가장 일반적인 두 가지 방법 중 하나였습니다. 특히 크로스리스는 토지를 값 싸게 분할하는 방법으로 부동산의 특정 토지 크기를 충족시키지 않고도 분할을 할 수 있도록 법률변호사 단체가 만들어 낸 방법이었지요. 즉 지방 자치법 (Municipal Corporations Act 1954) 및 지역 계획 (District Schemes)에서 토지 분할에 필요한 토지 크기 충족 조건을 피하기 위해 만들어졌습니다. 

그래서 예를 들자면, 크로스리스 부동산은 일반적으로 하나의 토지에 두 개의 주택을 가질 수 있습니다. 크로스리스는 소유권과 사용 권한의 혼합된 권리를 소유자에게 부여합니다. 

크로스리스는 1991년 자원 관리법 (Resource Management Act 1991)에 따라 크로스리스와 토지 분할 간의 구별을 통해 더이상 값싸게 토지분할을 할 수 없는 중대한 변화를 가져 왔으며 이후 크로스리스는 이전 보다 덜 일반적입니다. 

실지로 제가 시청에서 일했던 9년 간 새로이 크로스리스 신청을 한 신청서는 없었습니다. 물론 빈 땅에 크로스리스의 나머지 한채를 짓고 크로스리스 타이틀을 완성하는 신청서들은 받았었지만요.

그럼 일반적인 타이틀인 단순소유권과 크로스리스의 차이를 좀더 한 번 알아볼까요?

Fee Simple (단순소유권)

단순 소유권은 독점적 소유이며 토지와 건물을 소유하고 있습니다. 그것은 지상 아래와 위의 절대적인 소유권을 의미합니다. 하지만 물론 이웃 사람들이 간섭할 수도 있지요. 예를 들어 시청법이나 건물 법규를 준수하지 않는 개발을 한다거나 하면 말이지요. 그러나 그것 뿐입니다. 그 외의 경우에는 감놔라 배놔라 간섭할 수 없지요.

Crosslease(교차임대권, 크로스리스)

크로스리스란 다수의 개인이 토지의 분할되지 않은 부분을 소유하고 본인의 주택이 있는 토지는 다른 소유주로부터 임대하는 것을 의미합니다 (종종 999 년 임기). 

크로스리스는 혼합된 권리를 얻습니다. 즉 하나의 타이틀에 공유된 단순 소유권과 함께 임차권을 보여줍니다. 소유자가 동시에 임대인이자 임차인인 셈입니다. 이에 따라 이웃과 함께 전체 토지를 소유하게 됩니다. 그 소유권의 정도는 타이틀에 명시되어 있습니다. 

일반적으로 두채인 경우 50대 50씩 소유하지만 각 건물의 크기와 독점 영역이 생성된 방식 때문에 70/30이 될 수도 있습니다. 크로스리스의 플랫 플랜에 표시된 영역만 서로 임대하는 것입니다. 

독점적인 사용 영역 (일반적으로 타이틀 플랜에 Restricted Covenant Area 로 표시)이 있을 수도 있습니다. 이에 따라 거의 단순 소유권과 비슷하게 소유권이 운영될 수도 있습니다. 

토지의 건물 및 전용 구역에는 타이틀에 등록된 임대 조건이 적용됩니다. 각 크로스리스 소유자는 그만의 별도 리스를 갖게 됩 니다. 임대조건에 ‘애완 동물을 둘 수 없다’라고 기재할 수 있습니다. ‘상호 보험이 필요합니다’라고 기재할 수 도 있습니다. 

독점 사용 영역에 관한 조항이 명확하지 않을 수도 있습니다. 서로의 크로스리스는 동일하거나 다를 수 있으므로 서로 다른 권리와 제한을 적용 받을 수 있습니다. 마치 본인 소유의 집에서 세입자가 된 것과 같습니다. 

크로스리스 주택에서 만약 건물의 윤곽을 변경하면 (심지어 한층 더 올리는 경우), 크로스리스의 이웃 사람과 합의하여 새로운 플랜을 타이틀에 기재된 플랜과 일치하도록 타이틀 기록을 업데이트 하여야 하며, 변경된 집에 거주하는 것은 업데이트가 될 때까지 기존의 임대 구역이외의 지역을 점유하는 경우가 되는 것이지요. 

물론 이웃의 동의를 얻어내는 것은 쉽지 않지요. 또한 이웃의 부동산에 대출이 끼어 있다면 타이틀 변환을 위해 은행의 허가도 받아야 합니다. 합의에 이르지 못하면 법원의 조치 또는 중재가 유일한 선택일 수 있습니다. 

만약 이웃의 동의없이 진 행한다면 어떤 일이 벌어질까요? 이웃 (또는 장래의 이웃) 의 법적 조치 및 극단적인 경우 변경된 건축물을 철거해야 할 수도 있습니다. 

만약 타이틀이 업데이트 되어있지 않은 상태에서 구입을 위해 대출을 신청하였는데 은행이 소유권이 불완전하다는 것을 알게 되었을 경우, 대출을 해주지 않을 수 있습니다. 결함이 있는 소유권은 은행의 담보로서 단점이 될 수 있기 때문이겠죠. 

또한 부동산 매각시 판매가가 떨어지거나 재협상을 요구하여 매매 손실을 볼 가능성이 높습니다. 

그러나 이처럼 업데이트가 되지 않은 결점이 있는 크로스리스 타이틀은 매우 일반적입니다. 이러한 문제를 해결하는데는 이웃과 법적 문제가 있을 수 있고 비용 또한 많이 들어 분쟁 당사자들은 불만이 있을 수 밖에 없겠죠? 

종종 오래 전에 한 소유자가 건축물을 변경 또는 확장을 하였지만 변경 사항을 반영하기 위해 크로스리스 타이틀을 업데이트하지 않았을 것입니다. 그 후로 주인이 바뀌었을 수도 있습니다. 

단순한 결함을 시정하는 데는 3 개월 정도 시간이 소요되며, 약 $ 20,000 정도의 비용이 필요할 수 있습니다. 

그러나 크로스리스 타이틀을 업데이트하는 비용이나 단순 소유권으로 전환하는 비용이나 비슷하기 때문에 소유주들끼리 서로 합의만 도출된다면 전환이 유리하겠지요. 

단순 소유권 타이틀로 변환한다면, 매번 이웃의 허락을 묻지 않고 보유 주택을 개조하고 변경할 수 있다는 큰 장점이 있으며, 부동산 개조가 완료되면 크로스리스와는 달리 플랜을 업데이트할 필요가 없어 지속적인 비용을 부담하지 않는 장점이 있습니다.

그러나 크로스리스를 단순소유권으로 타이틀 전환시 미리 고려해야 할 함정은 서류작업 뿐만 아니라 전혀 예상치도 못했던 공사를 하셔야 할지도 모른다는 것입니다. 

즉 시청은 부동산에 제공되는 서비스 업그레이드를 요구할 수 있으며 이로 인해 상당한 비용이 추가될 수 있다는 것입니 다. 

예를 들어 크로스리스 부동산의 하수도 라인을 분리하거나 현재 서비스 표준에 맞게 업그레이드해야 할 수도 있습니다. 대략적으로 3만불에서 5만불의 공사 비용이 소요될 수 있습니다. 

또한 이러한 서비스라인 및 드라이브 웨이에 대한 법적 이용권 (easements)을 새 타이틀에 알맞게 기재해야 하는 과정을 거쳐야 합니다. 

그러나 이론상 10만불 정도의 주택가치 상승을 이룰 수도 있습니다. 

물론 이러한 장점을 알지만 의도적으로 크로스리스를 유지하는 경우도 있습니다. 즉, 이웃의 주택 변경을 방지하는 등, 이웃 주택 개발을 컨트롤 할 수 있는 장점이 있으므로 원소유주들 중에는 크로스리스로 타이틀을 선택하여 자신의 주택 조망권 등을 보호하는 경우도 있습니다.

물론 경우에 따라서 단순소유권이 힘들 수도 있습니다. 

이런 경우 유닛 타이틀 (Unit Title)로 변경할 수도 있습니 다. 유닛 타이틀은 공동 생활 단지, 일반적으로 아파트 단지나 복층의 연립주택들에 가장 적합합니다. 

유닛타이틀 형태의 부동산은 아파트와 같은 건물의 정의된 부분을 독 립적으로 소유하고 승강기, 로비 및 진입로 같은 공용 영역에 대해 공동소유권을 갖습니다. 소유자들은 자동적으로 건물의 법인체 (body corporate)의 일원이 되며, 건물을 유지 보수하고 개선하기 위해 일반적으로 사용되는 규칙을 준수해야 하며 수수료를 지불해야 합니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에 서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.