나만의 주택마련은 성인이라면 누구나 꿈꾸는 목표 중 하나일 것 같습니다. 렌트 종료시마다 이 집 저 집 새로 렌트를 찾아보는 것도 일이고, 그럴 때마다 렌트비는 천정부지로 치솟아있고, 집주인이 언제 렌트를 종료할까 조마조마한 마음이 들 때마다 특히 그런 생각을 하시지 않을까 싶습니다. 렌트비는 버리는 돈인데, 주택담보대출을 받아 그 돈을 갚으면 어찌되었건 집 값은 수년 수십년 지나면 올라가 있을 수 있으니 저축과도 비슷하다고 생각이 들기도 하구요.

또한 주택을 완전히 현금으로 구입하실 수 있는 분들은 극히 드물 것이고, 은행에서 주택담보대출을 받아 구입하는 경우가 대다수일 것입니다. 한국에서도 청년층 사이에서 한 껏 내 ‘몸값’ (수익) 혹은 구매할 주택의 가치는 최대로 끌어올리고, 지출은 최소화해서 소위 ‘영끌’ (영혼까지 끌어모아서) 로 주택담보대출을 받아 집을 구매하는 것이 흔했다던 뉴스도 자주 접해볼 수 있었구요. 뉴질랜드에도 대부분은 구매할 주택의 예상가치 기준으로는 80%까지 (예외적인 경우로 90%나 95%까지) 대출이 되고, 또한 연봉기준으로도 최대 6배정도까지 대출이 된다고 알고 있습니다. 당연히 많이 빌리면 빌릴수록, 이자율이 높으면 높을수록, 그리고 갚는 주기가 짧으면 짧을수록 주당 갚아야 하는 상환금도 많아질 것이구요.

중간에 용어정리를 살짝 하자면, 주택구입 위해 대출을 받는 계약 자체는 보통 홈론 (home loan)이라고 불리우는데, 은행에서는 홈론에서 거의 100%의 경우 주택에 담보 (모기지)을 요구할겁니다. 담보가 있어야 채무불이행의 경우 담보를 팔아서 대출금을 되받을 수 있을 것이기 때문에 아무 담보도 없이 돈을 빌려주는 은행은 없을 것 같습니다. 하지만 반대로, 모기지는 홈론에만 있는건 아닙니다. 소액 개인대출을 제외한 대부분 고액 대출에서는 (사업대출 포함) 담보가 있다면 담보를 요구할 확률이 굉장히 높고, 그런 경우에도 주택에 담보가 걸리면 그것도 모기지가 됩니다.

다시 이야기를 돌려와서, 많은 분들께서 주택을 구입할 때만 하더라도 그정도 금액은 갚을 수 있을 거라고 자신하시겠지만, 인생에는 항상 리스크가 있기 마련입니다. 저도 변호사로서 의뢰인분들의 주택담보대출 채무불이행을 숫하게 본 사례가 있는데, 내가 직장에서 해고가 된 후 새 직장을 구하는 데에 어려움이 생길 수도 있고, 사업이 갑자기 하락세를 탈 수도 있고, 내 건강에 문제가 생길 수도 있고, 나나 배우자가 예상치 못하게 임신을 해서 수입에 변화가 생기기도 하고, 부부의 수입을 감안해서 홈론을 받았는데 별거를 하게 되고 상대방이 절반의 상환을 거부하는 이유 등으로 상환을 못하게 되는 상황이 오기도 합니다. 그 말인 즉슨, 주택담보대출 채무불이행은 누구에게도 생길 수 있는 일이고, 그렇기 때문에 법적으로 어떤일이 벌어질지 아는 것이 중요하다고 생각됩니다.

가장 먼저 하셔야 할 일은 가만히 있으시면 안되시고, 꼭 은행에 상황 변화를 알리시고 협조를 구하시는게 좋습니다. 은행에서 6개월이나 1년동안 원금 및 이자상환을 늦춰주는 ‘mortgage holiday’ 같은 제도를 마련해줄 수도 있구요, 혹은 이자만 상환하도록 해줄 수도 있을 것입니다. 물론 덜 내는 만큼 추후에 낼 돈이 더 쌓이는 부분은 있겠지만, 당장의 숨통이 트이면 직장문제던, 건강문제던, 육아문제던 해결할 시간이 주어질 것입니다.

또한 정부기관 (Work and Income New Zealand = WINZ) 지점에 예약 및 방문하시어 상담을 받아보시는 것도 추천드립니다. 수입이 없어졌는데 주택담보대출금액이 부담이 된다면, 정부에서 accommodation supplement 같은 지원금을 제공할 수도 있을 것입니다. 

위 두 방법으로도 해결이 안되고, 가족에게서 긴급하게 대출을 받는것도 어렵다면, 다음과 같은 법적 상황은 피하기 어려울 것입니다. 

첫째, 은행에서 부동산법 (Property Law Act 2007)에 따라 노티스를 줄 것입니다 (소위 PLA Notice). 그 노티스 내용에는 밀린 상환금이 얼마인지, 그 상환금을 언제까지 내야 하는지 (최소 20 working days), 그걸 내지 않으면 어떻게 되는지 나와있을 것입니다 (아래 참고). 그렇기 때문에 은행에서 PLA Notice를 받자마자 즉시 변호사 상담을 받으시기를 추천드립니다. 또한 “내가 집을 직접 내놓고 판 후에 은행빚부터 갚겠다”라고 하면 은행 입장에서는 변호사비 등을 들일 필요가 없으니 (물론 그것도 나에게 청구할 수 있지만) 허락해 주는 경우도 있습니다.

둘째, 정해진 기간 내에 상환이나 액션을 취하지 않을 시, 은행에서 차압을 하고 집을 경매 등으로 판매할 것입니다 (소위 모기지세일). 이 때 은행은 “그 상황에서 받을 수 있는 최고의 금액”만 받으면 됩니다. 반드시 어느 시점에 경매를 해야 한다는 의무도 없고, 집의 원래 가치만큼 받아야 한다는 것도 없습니다. 그렇기 때문에 극단적으로 보면 은행에서는 차압 후에 바로 집을 판매하지 않고 모종의 이유로 1년, 2년동안 묵힌 뒤에 판매하는 것도 허용은 되는데, 은행의 입장에서는 최대한 빨리 팔아버리고 대출금을 상환하는것이 유리할 것이기 때문에 그렇게 할 리는 없을 것 같습니다. 반대로, 최대한 빨리 판매하는 것을 목표로 하는 일이 많기 때문에 모기지세일의 경우 집의 예상 가치보다 낮게 판매되는 경우가 종종 있습니다.

셋째, 만약에 빌린 돈이 집의 판매금보다 적으면 상환이 전부 되고 남는 금액이 나한테 올 수도 있지만, 만약에 빌린 돈이 집의 판매금보다 적으면 그 차액은 내가 개인적으로 갚아야 합니다. 은행에서는 내가 직장이 있을 시 “attachment order”라는 것을 통해 급여에서 돈을 가져갈 수도 있고, 차량 등 별도의 자산이 있을 시 그것들을 팔아서 가져갈 수도 있으며, 최악의 경우 나를 개인파산 시킬수도 있게 됩니다.

이렇게 ‘남의 돈으로’ 집을 구매한다는 것은 상당한 리스크를 가진 상업 행위입니다. 그래서 집 보험도 매년 드시고, 재정상황에 변화가 있을 시 은행과 즉시 상담하시면서 최선의 방법을 찾으시기를 추천드립니다.