대부분의 사람들은 여러 유형의 주택 대출이 있다는 것을 알고 있습니다. 그러나, 적당한 가격의 주택담보대출을 얻기 위한 과정에서 어떤 궁극적인 목표를 염두에 두고 구매하였는지가 중요합니다. 특히, 부동산을 자신의 주거용 주택으로 만들려는 의도로 매입하는 것인지, 아니면 투자로서 매입하는 것인지가 중요합니다. 즉 주택 구입을 위해 주택 융자를 신청할 때, 자가 거주용 융자를 신청하는지, 투자용 융자를 신청하는지를 명시해야 합니다. 이 구분은 상쇄형 주택담보대출, 변동금리, 고정형 주택대출, 건설자금 대출 등으로 나눌 수 있고 이자율이 다르게 적용 됩니다.

이름에서 알 수 있듯이, 자가 거주 주택과 투자 부동산은 여러분이 그 주택으로 무엇을 할 것인지에 따라 차이가 나게 됩니다. 여러분이 살고자 하는 집이나 아파트를 살 때, 그것은 주인이 사는 부동산이라고 불립니다. 임차인에게 임대하거나 나중에 임대를 하실 계획이라면 투자로 간주됩니다.

어떤 사람들은 잠시 동안 구입한 집에서 살기를 선택하고, 그들이 재정적으로 여유가 되었을 때나 이직으로 이사를 다른 곳으로 간 후 집을 빌리는 것을 선택할 수 있습니다. 다른 사람들은 주택을 구입하여 초기에는 세입자에게 빌려주고 나중에 직접 입주할 계획을 세울 수도 있습니다. 하지만, 만약 여러분이 마지막에 소개드린 계획에 따라 소유자 점유 주택 대출로 투자 담보 대출을 전환하여 대출을 더 받고 싶다면, 전환을 하기 전에 정해진 기간 동안 그 곳에서 살아야 할 필요가 있을 수도 있습니다.

투자용 부동산을 대출받는 것이 주택 담보 대출만큼 쉬울 거라고 생각하세요? 글쎄요, 과연 그럴까요?

현재 대출 금융기관들은 매우 신중합니다.

이것은 2015년 중앙은행에서 급격한 부동산 가격 상승에 대한 우려로 가치대비 대출금액을 정하여 일정비율 이상으로는 대출을 규제 단속하면서 더욱 힘들어졌죠.

불행하게도, 이 새로운 조치들은 전국적으로 도입되었고, 이것은 전국의 투자자들에게는 투자의지를 약화시켰지요.

이러한 제약들이 요즘 다소 완화되고 있는 것처럼 보이지만, 일반적으로 말해서 투자자들은 주택 소유주를 위한 것보다 금융을 확보하는 것이 여전히 더 어렵습니다.

두 유형의 대출자 간에 가장 큰 차이점은 높은 예치금일 것입니다.

일부 대출자들은 여전히 주택 구입자들을 위한 대출 신청을 20%의 보증금으로 기꺼이 승인 받고 있지만, 투자자들은 그렇게 운이 좋지 않습니다.

요즘 대부분의 투자자들은 30%의 예치금이 필요합니다. 초기에 40% 였던 예치금이 35%로 떨어지고 올해부로 30%로 떨어졌습니다.

수년간 자본을 축적해온 장기 투자자들에게 이것은 달성하기 어렵지 않을 것입니다.

물론 처음 집을 구매하는 사람들에게도 마찬가지일 것입니다. 충분한 예금이 없다면, 대출 승인을 받기 위해 부모님이나 보증인의 담보 대출 도움을 고려해야 할 지도 모릅니다.

주택대출 금리는 1년 고정금리가 현재 4%정도로 매우 낮은 상태를 유지하고 있습니다. 

뉴질랜드는 주택 소유자와 주택 투자자 대출금의 이자율은 같지만 호주의 경우는 0.25%에서 0.5% 사이의 차이로 투자자가 높은 금리를 지불하며 융자를 받고 있습니다.

대출시 원금과 이자를 매달 갚아 나가시나요? 아니면 이자만 내시나요? 두가지 상환 방법은 장단점이 존재하므로 자신의 상황에 맞는 방법을 선택해야 하겠습니다.

거주용 주택 구매자와 투자자 모두 이자만 있는 대출을 할 수 있지만 일정기간이 지나면 원금과 이자를 모두 상환하는 대출로 전환되지요.

원금과 이자를 함께 상환하는 대출이라도 이자 요소만 세금 공제가 가능하다는 사실은 기억해야겠지요.

앞서 설명드린대로 투자용 주택구입을 위한 예치금 비율이 낮아졌지만, 현정부의 세금개혁정책 (임대주택의 손실 보전요구 금지 및 향후 양도소득세 도입 가능성)과 세입자에게 유리한 주택분쟁시 결정 판례들, 임대주택의 단열재 의무화로 비용 상승 그리고 주택가격의 보합세로 요즘 투자용 부동산 구매력이 예전같지 않은 상황이지만 별도의 안전한 투자상품을 찾지 못한다면 주택투자가 여전히 현명한 선택일 겁니다. 

첫 주택구입희망자가 만약 현재 임대하고 있는 곳보다 더 저렴한 장소에서 투자용 부동산을 구입하여 주택 소유자가 되는 것은 현명하고 수익성 있는 선택이 될 수 있습니다. 임대 소득으로 받을 수 있는 금액은 투자 대출에 대한 이자를 갚기에 충분할 수도 있을 겁니다. 담보 대출자들은 또한 주택 대출 과정에 대한 부동산의 잠재적인 가치도 고려해야 합니다. 대출자와 은행 모두 해당 지역이나 부동산의 공실률과 주택가격 동향에 대한 정보를 검토하여야 합니다. 

물론 요즘과 같이 임대용 주택 수요가 높은 상황에서 공실률을 검토하는 것이 무의미할 수도 있겠지만 이러한 검토과정들은 소중한 재산을 지키기 위한 필수 요소 입니다.

하지만, 시작하기 전에, 불필요한 실망을 피하기 위해 투자와 소유주 대출의 차이를 확실히 이해해야 할 필요가 있습니다.

성공적인 부동산 투자를 위해서 결국에는 향후 지속적인 대출 능력을 증가시키기 위한 방안을 강구하고 노력해야하며 이러한 노력은 부동산으로 경제적 능력을 키우려는 꿈을 이루어 드릴 것입니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.