예 로 알아보는 건축프로젝트 진행과정

기존의 집을 증축을 통한 리모델링이나 새로운 집을 지으려고 생각해도 어떻게 어디부터 진행해야할지, 무엇을 허가 받아야 하는지 막막해서 포기하시는 분들을 종종 봅니다. 이번 호에서는 지난 주에 이어서 어떤 상황에서 리소스 컨센트가 필요하고 빌딩컨센트가 필요한지 그리고 전체 건축 프로젝트 진행상황을 예를 들어 설명을 해보려고 합니다.

제가 처음 상담할 시기에 이선생님 부부는 셋째 아이를 기다리고 있었습니다. 그 때 부인의 부모님들께서는 부부의 집으로 이주하여 보육을 돕길 원하셨습니다. 이선생님 부부는 변화하는 상황에 맞게 기존의 게라지를 주거시설로 바꾸어 부모님에게 별도의 주거공간을 마련하려고 생각했습니다. 이분들은 이러한 아이디어를 실현시킬 시청의 관련 법규와 건축에 관한 규칙을 지킬 필요가 있음을 알고 있었습니다. 물론 이 분들의 아이디어가 실현 가능한지 알아보기 위해서는 더 많은 정보와 조언이 필요합니다.

지역 도시계획법, 오클랜드의 경우 오클랜드 유니타리 플랜은 이선생님 부부가 고려하고 있는 개발방안에 대 해 리소스 컨센트가 필요한지 여부를 결정합니다. 이 분들이 리소스 컨센트가 필요한지에 대한 정보를 수집하는 동안 빌딩컨센트를 얻기 위해 해야 할 일에 대해서도 생각해야 했습니다.

이선생님은 건축 작업을 수행하기 전에 빌딩컨센트가 필요하다는 것을 알고 있었습니다. 건축법에 의거하여 리노베이션을 진행한다면, 작업이 완성된 집은 안전하고 건강하며 그의 가족이 살기에 적합할 것이라는 생각을 갖고 있었습니다. 이와 같이 미리 계획을 세우고, 정보를 모으고, 전문가에게 자문을 얻는다면 아마도 시간과 돈을 절약할 수 있으실 겁니다.

이선생님은 자신들의 증축 아이디어를 갖고 시청 직원을 만났을 때, 자신의 신청서 뿐만 아니라 심사를 위해 함께 제공해야 할 필수 정보들에 대해서도 들을 수가 있었습니다. 이러한 정보를 제공하기 위해 건축사와 함께 플래너도 고용해야 할 필요가 있음을 알게 되었습니다. 즉, 기존의 게라지를 주거시설로 바꾸는 대신 신축 게라지가 필요하고 부엌이 두 개가 필요한 별도의 주거공간이 되므로 두 채에 대한 각각의 주거환경 조건을 만족시켜야 하는데, 몇가지 항목에서 유니타리플랜의 법규를 만족을 시킬 수가 없어서 리소스 컨센트가 필요하다는 것을 알게 되었습니다. 또한 건축사와 긴밀히 연락하여 자신의 아이디어를 도면에 실현시켜야 함을 알 수 있었습니다.

이선생님이 처음에 시청의 리소스컨센트 플래너에게 말했을 때, 그는 리소스 컨센트가 명확히 필요한 경우 이니 PIM (Project Information Memorandum)을 신청하지 않아도 될 것 같다고 조언하였습니다. 또한 프로퍼티 파일을 열람하여 기존 서비스(우수관과 오수관)의 위치를 파악하였으며, 이를 기반으로 새로운 서비스 확장 계획을 세울 수 있었습니다. 고용한 플래너는 리소스 컨센트 허가 절차에 대해 잘 알고 있으므로 부부는 신청서 를 작성하도록 요청했지만, 프로젝트에 대해 이웃 사람들과 논의할 책임은 부부의 몫이라는 것을 새삼 알게 되 었습니다.

이선생님 부부의 프로젝트는 환경영향평가시 결과적으로 영향이 미미하나 이웃 사람들이 잠재적으로 영향을 받을 수 있기 때문에 이들에 대한 영향평가가 수반되어야 합니다. 부부가 이웃 사람의 서면 동의를 얻을 경우, 시청에서 신청서를 이웃에게 통보할 필요가 없으며 이들에 대한 영향분석도 할 필요가 없게 됩니다.

시청의 플래너는 신축 게라지가 이웃과의 경계면과 1m 이내에 지어지고 지붕 처마가 유니타리 플랜에서 허용하는 것 이상으로 지어져서 부부의 이웃이 잠재적으로 영향을 받는 사람들로 인지하였습니다. 이선생님 부부는 이웃 사람들과의 좋은 관계를 유지하기 위해 최대한 빨리 계획에 대해 대화를 나누었습니다.

대화 결과 이웃은 처마가 자신들의 공간에 햇빛을 차단하는 것을 너무 걱정하지 않는다는 사실을 알 수 있었습니다. 그러나 미래의 주인이 똑같이 느끼지 않을 수도 있다고 의견을 피력했습니다. 

집값이 영향을 받을 수도 있다고도 했습니다. 계획 초기단계이므로 이선생님은 게라지 디자인을 변경하여 이웃의 의견을 반영한 플랜을 새로 작성하고 이웃의 동의서를 받았습니다.

만약 이선생님 부부가 예비 설계를 변경하지 않았고, 이웃 사람들이 서면 승인을 제공하지 않았다면, 시청에 서는 신청서를 이웃에게 통보했을 것입니다. 또한 추가로 비싼 통보비용을 지불해야만 했지요. 이웃 사람들은 신청서에 반대하는 의견을 제출한 다음 청문회에서 의견을 개진할 수도 있었습니다. 

부부도 반론할 수 있는 기회가 주어졌을 겁니다. 시청은 청문회에서 들었던 것에 부분적으로 기초하여 리소스 컨센트를 허가할지 또는 기각할지 여부를 결정하거나 특정 조건을 부과할지 여부를 결정했을 것입니다.

이웃의 동의서를 얻었으므로 이에 따라 건축사와 플래너는 리소스 컨센트 신청서에 필요한 플랜과 정보를 준비했습니다. 신청서에는 최근의 토지대장 (Certificate of Title), 제안된 확장과 관련된 플랜, 환경영향평가서, 배수 시설 및 기타 건축 세부 사항을 보여주는 플랜 등이 포함됩니다.

이선생님의 리소스 컨센트가 승인되었고 곧이어 빌딩 컨센트를 신청하여 또한 허가를 받았습니다. 이제 부부의 프로젝트는 모든 허가를 얻고 시작하면 되는 상황이었습니다. 

한 채를 추가한 부분에 대하여 개발분담금 2만 5천불을 시청에 지불하고 방화벽을 설치하는 등 공사비가 상승하여 이선생님 부부의 예산이 조금 부족하게 되었고, 건축사는 건물의 품질을 손상하지 않는 범위에서 비용 절감에 신경을 썼습니다. 건축사는 또한 부부에게 건축법에 따라 면허있는 훌륭한 건축업자 및 하청 업체 목록을 제공하여 견적을 받고 선정할 수 있도록 하였습니다.

부부는 필요한 기술, 경험 그리고 시간이 없기 때문에 프로젝트 매니저를 고용하여 감독 업무를 수행토록 하였습니다. 프로젝트 매니저는 현장에서 신속하게 의사 결정을 내리고 불필요한 지연을 피할 수 있었습니다. 물론 이선생님 부부도 시간나는대로 적극적으로 공사진행상황을 점검했습니다. 

다행히도 공사는 잘 진행되어 시간과 예산에 따라 마무리되었습니다. 또한 세째아이도 무사히 출산하였구요.

간략하게 허가과정 및 프로젝트 진행과정을 소개해 드렸습니다. 물론 프로젝트의 진행이 이와 같이 매끄럽고 시청과 마찰이 없이 진행되기는 쉽지 않지요. 하지만 지피지기면 백전백승이라고, 허가를 얻거나 건축을 진행함에 있어서 문제가 될 만한 부분을 미리 안다면 이에 대비할 수 있겠지요. 성공적인 건축 프로젝트를 응원합니다.

▶ 본 컬럼은 개인의 의견을 전제로 하므로, 전문가의 도움없이 위의 글에 따라 행한 결과에 대한 책임은 지지 않습니다. 의사 결정단계에서는 전문가들의 도움을 받으시길 바랍니다.