6. Family trust 이용하여 집을 구매하는 경우에, main-home exemption을 주장할 수 있는지

이번호에서도 지난호와 마찬가지로 Bright-line rule에 대해서 이야기 해 보고자 한다. 특히, family trust 명의로 집을 구매해도 main-home exemption이 가능한지에 대해서 이야기 하고자 한다. 

저희 법무법인은 뉴질랜드 토지등기 사무소에 (Land Information New Zealand 이라 함) 공식 질의를 한바 있다. 질문의 초점인즉, 

첫번째, 과연 family trust를 이용해 집을 구매하면서 그 집에서 필요한 기간을 거주한다면 main-home 유예조항의 혜택을 볼 수 있는지에 대한 것이었다. 

두번째, 만약 위 1번에 대한 답이 “그렇다”이라면, LINZ 컴퓨터 내에서 변호사들이 집을 구매하는 마지막 단계의 하나로서 tax statement를 입력하고 명의 이전을 완성하게 되어 있는데, 이때에 family trust 명의로서는 main home exemption을 선택할 수 있도록 되어 있지 않은데 그 이유가 무엇인지를 질문한 것이다. 

다시말해, tax statement를 완성하는 가운데 질문 14-18을 보면, 이는 Land Transfer Act 1952의 56항을 읽도록 되어 있고 이 조항에는 오로지 자연인 이름으로 집을 구매하면 main home exemption을 고를 수 있으나 그렇지 않으면 main home exemption을 선택할 수 없도록 구성되어 있다. Main home exemption을 고르는 의미는 무엇인가? 구매자의 IRD number를 제시하지 않아도 된다는 의미이다. 이에 대한 공식 답변을 저희 법무법인은 전달 받았다. 

LINZ로 부터의 답변을 하나씩 분석해 보고자 한다. 

LINZ는 family trust를 이용하여 집을 구매하고 main home exemption을 claim하는데 아무런, 그렇지 않고 자연인 이름으로 할 때와 비교하여, 차이가 없다는 답을 해 왔다, 세법 16A에서 안내하는 것처럼.

쟁점이 무엇인가? 차이가 무엇인가? Land Transfer Act 1952의 56A항은 오로지 자연인이 집을 구매할 때 main home exemption을 할 수 있도록 되어 있다. Family trust처럼 자연인이 아닌경우에는, 선택의 여지가 없는 것 처럼 drop-down menu 자체에 family trust option이 존재하지 않는다. 그렇다면, 세법에서도 허락 하기를 집 주인이 그 집에서 2년이상 거주하면서 보유하면 Bright-line규정이 적용되지 않도록 되어 있는데, 그리고 그런 경우에는 IRD번호를 제시하지 않고도 집 구매를 마무리 가능한데, 어찌하여 토지등기사무소의 컴퓨터에서는 이것이 가능하지 않으것 처럼 보인는가 그리고 나아가서는 구매자의 IRD번호를 제시해야만 구매가 완료된다는 말인가 하는 것이 쟁점이다. 토지등기사무소의 설명인즉, 국세청 번호를 제시하고 family trust를 이용하여 집을 구매한다고 해도, 국세청 번호를 제시한다는 자체가 세법의 CB16에서 주어진 권한을 박탈하는 것은 아니라는 설명이다. 

단지, 자연인 명의를 이용하여 집을 구매하면 “사전에” 그리고 국세청 번호를 제시하지 않고도 구매를 마무리 할 수 있으나, family trust인 경우에는 “사후에” 고주용 주택으로 사용했으니 세금을 안내도 된다고 주장 한다는 차이가 잇다는 설명이다. Land Transfer Act 와 Income Tax Act간의 미묘한 차이가 이런 불편함을 만들어 낸 듯한 느낌이다. 

일부 독자 분들께서는 아마도 이런 질문을 하실 것이다 – 만약, 누군가가 자연인 명의를 이용하여, 구매당시에는 그 집에서 향후 그집에서 거주할 의사가 있었으나 그럼으로 국세청 번호도 제시ㅘ지 않고 구매를 마무리 하고서는, 이런 저런 이유로 그 집에서 거주하지 못했다면, 결국은 세법 16A에 따라서는 거주용주택이라는 근거로 면세 헤택을 주장할 수 없는, 처음과는 달리, 사정이 되어 버렸는데 이런 상황은 어쩐다는 말인가? 한걸음 더 나아가서, 만약에 그 집주인이 급한 사정이 있어서 그 집을 급히 처분해야 한다면 어떤 상황이 발생 할 것인가? 만약, 다시한번, 그 주인이 구매한지가 2년도 안되었다면 어떤 상황이 벌어진다는 것인가?

위의 상황은 몇가지 문제를 잠정적으로 야기할 수 있다. 집주인은 탈세혐의를 받을 수도 있다는 점이다. 국세청 입장에서는, 실제로 그 집에서 거주할 의도 없으면서 마치 그런것 처럼 말하고, 이제와서 세금을 탈피하려는 의도로 그일부러 그런 것이라는 등의 주장을 할 수 있을 것이다. 그 집주인은 이런 주장이 불거지면 근거 있는 증거를 바탕으로 그렇지 않다는 점을 소명해야 할 것이고 그 소명 여하에 따라서, 소득세 뿐 만 아니라 벌금을 받게 될 가능성도 있다.  

또 다른 문제가 남아 있다. 만약 그 주인이 그 집을 2년이 채 안되어 매매하게 되면, 그래서 이익이 발생하는 것으로 보이면 집 주인을 대시하는 변호사는 세금에 해당하는 액수를 반드시 공제하고 나머지 매매금액만을 손님에게 넘겨 주어야 한다. 세금을 원천징수한다는 이야기이다. 이 법은 2016년에 도입되었다. 이 문제에 대해서는 다음호에서 조금더 구체적으로 이야기 해 보고자 한다. 

본글은 독자 여러분에게 “법률 정보”를 드리기 위함이지 어느 개개인에게 “법률 자문”을 하기 위함이 아니다. 본 글에서 나타난 의견은 신문사의 공식 입장이 아님을 밝혀 둔다. 질문이 있으시면 저희 법무법인으로 질문해 주시고, 비판의 의견이 있으시면 그 또한 저희 법무법인으로 전달해 주시기 기대한다. 

본글은, 혹시 독자 여러분 중에 중국어가 읽기에 편하시면 Messenger website를 접속 하시어 중국어로 읽으시기를 권해 드립니다. 

마찬가지로, 독자 여러분 중에서 영어로 읽으시는 것이 보다 편리하시면, ablawyers website (www.ablawyer.co.nz) 혹은 Messenger를 접속하시어 영어로  읽으시기를 권해 드린다.