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투자용 임대 부동산 잘 사는 비결
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25/02/2015. 12:24
하병갑
INSIDE New Zealand
뉴질랜드에서 부동산 투자의 한 방법으로 임대주택에 대한 투자가 비교적 안전한 재산증식 방법으로 각광받고 있다.
그러나, 부동산 투자에는 행운도 따라야 하지만 부동산 판매가격과 렌트가격 추세, 부동산 구입시기, 판매 가능성과 세입자의 신뢰성 평가 등 습득하기에 상당한 시간과 노력을 필요로 하는‘기술’도 있다.
많은 초보 투자자들이 ‘내 집 마련’ 할 때 적용하는 기준으로 투자용 임대 부동산을 골랐다가 투자실패의 덫에 빠져 그 동안 모아 온 소중한 재산을 날리는 경우가 많은 이유다.
그래서 이번 호는 ‘투자용 임대 부동산 잘사는 비결’에 대해 알아본다.
투자수익률(Yield), 부동산 투자의 주요 결정요소
내 집을 고르는 일이 순전히 재정적인 고려에만 국한 하는 것이 아니라 이에 더해 개인이나 가족적 취향의 지배를 받아 ‘머리만큼이나 마음으로 내리는 결정’인 반면, 부동산 투자는 미래 수익력을 최대화시키려는 ‘마음보다 머리로 내리는 결정’이다.
부동산 투자로 수 백만 달러짜리 상업용 빌딩을 구입하든 소규모 주택을 구입하든 그 기본적인 본질은 같다. 즉, 어느 경우든 의사결정 과정은 게임이며, 그 게임에서 투자자들이 고려해야 할 가장 중요한 요소는 투자수익률(yield)이다.
투자수익률은 벌어들이는 소득 잠재력을 나타내는 표준 측정지수로서, 구매가격 대비 1년 렌트수입 비율로 표시한다.
예를 들면, 25만달러에 구입한 주택의 주당 임대소득이 300달러일 경우, 여기에 52주(1년)를 곱한 1년 렌트 수입총계는 1만5,600달러가 되는 데, 이는 구입가의 6.24퍼센트로서 이 수치가 바로‘투자수익률’이 된다.
하지만, 이 수치는 이론적으로 그렇다는 것이다. 세입자가 자주 드나들면서 중간에 비는 주가 있거나, 주택보험료, 재산세, 수리비 및 유지보수비가 들면 수익률은 그만큼 떨어지기 마련이다.
더우기 은행에서 모기지를 얻어 마련한 집이라면, 위의 결과에서 다시 이자율을 감안해야 하므로 수익률은 더욱 떨어지게 된다.
1. 주택가격 비싼 지역보다 상대적으로 싼 지역에 투자하라
이처럼 하락하는 수익률이지만 그럼에도 불구하고 대체 투자시에 얻는 수익률과 비교하여 투자효율성을 평가할 때 중요한 잣대가 된다.
경험 많은 투자자들은 미리 목표 수익률을 정해두고 이를 달성하기 위해 총력을 다한다. 그러나, 초보 투자자들이 투자시 가장 흔히 범하는 실수는 렌트수입에 비해 비용지출에 대한 통제가 안 된다는 것이다.
일반적으로 가격이 낮은 주택일수록 다소 비싼 주택보다 높은 수익률을 나타내므로, 같은 40만달러짜리 주택이라도 Otara지역의 3베드룸 주택을 구입해 렌트 놓는게 Botany 지역의 1베드룸 주택을 렌트 놓는 것 보다 수익률이 더 높다.
실제로, 오클랜드에서 판매된 평균(median) 주택가격과 평균(average) 렌트비를 비교해 보면, 일반적으로 주택가격이 낮은 지역이 높은 지역에 비해 수익률이 훨씬 더 높은 편이다.
지난해, 웨스트 팩 은행이 발표한 ‘부동산 투자자 레포트’에 따르면, 투자자인 임대인들(landlords)이 가장 선호하는 오클랜드 10대 지역으로 주로 오클랜드 남부와 남동부 지역인 Otara(21.8% = gross yield 3.8% + capital gains 15.9%), Mangere, Glen Innes, Mangere Bridge, New Lynn, Panmure, Te Atatu South, New Windsor, Hillsborough, Bucklands Beach(18.5%) 순으로 선정됐다(NZ Herald 2014년 11월29일자).
반면, 인기 주거지역인 노스쇼어 전 지역과 엡솜/레뮤에라가 빠진 점을 주시할 필요가 있다
2. 오클랜드 시내 “닭장” 아파트에 투자하라
오클랜드 시내의 “신발장(shoebox)” 아파트 (일명, “닭장”아파트)는 시내에 위치한 대학교나 영어학원에 재학하는 유학생이나 대학생을 유치할 목적으로 지어졌다.
반면, 웰링턴 아파트는 투자자들이 실제로 거주하기 위해 만든 제법 규모있는 크기로 오클랜드 아파트보다 전반적으로 고급인 편이라 투자수익률이 그 도시의 일반주택의 그것과 비슷하다.
그러나, 오클랜드 “닭장 아파트”는 웰링턴에 비해 대체로 판매가격은 낮은데 비해 렌트비는 상대적으로 높아 결과적으로 투자 수익률이 훨씬 더 높은 편이다.
특히, 대형 아파트단지는 상주하는 아파트 관리인(resident manager)이 있어 일상 아파트 관리업무는 물론 세입자관리까지 맡고 있는데다, 아파트 특성상 일반 주택에 비해 유지보수 관리가 간단해, 오클랜드 “닭장” 아파트들은 오클랜드 거주자뿐만 아니라, 남, 북섬에 거주하는 국내 투자자들은 물론 해외 투자자들까지 집중적으로 눈독을 들이고 있는 투자 ‘타깃’이 되고 있다.
하지만, 과거처럼 시내 아파트시장에 불황이 찾아올 경우를 대비해 여러 채를 구입할 여유가 있다면 시내 아파트만 투자할 것이 아니라 지역적으로, 부동산 종류별로 분산 투자하는 것도 위험을 회피하는 좋은 방안이 된다.
3. 현재 투자수익률은 낮아도 예상수익률을 보고 투자하라
현재, 25만달러 주택에서 주당 임대소득 300달러를 벌어 투자수익률이 6.24퍼센트라 하더라도 5만달러를 들여 수리(refurbishment)를 마치면, 주당 375달러를 받을 수 있다면 수리비를 감안해도 투자수익률은 6.5퍼센트로 오히려 높아지게 된다.
따라서, 현재는 투자수익률이 낮아도 리노베이션후 예상 수익률이 높아질 수 있다면 충분히 투자할 가치가 있다.
하지만 세상일이 다 그렇듯이, 단시간에 고수익을 얻으려면 위험도 덩달아 높아지게 마련.
투자할 때 미처 예상치 못한 개발 위험, 즉 갑작스런 불황에 따른 구조조정으로 투자자 자신이 실업자가 되거나, 불량 세입자의 야밤 도주, 또는 최악의 경우, 구입한 주택이 ‘물새는 집(leaky home)’으로 판명될 경우, 수 십만 달러의 수리비용을 기꺼이 부담할 각오(risk tolerance)를 해야 한다.
결론적으로, 부동산 투자시에 고려해야 할 리스트 맨 첫머리에 ‘투자수익률’을 올려놓는다면, 잘못된 투자결정을 할 확률을 크게 줄여줄 것이다.
<하병갑 객원기자>
