아파트를 살 때에는 주의 해야 할 점이 몇가지 있습니다.

제일 중요한 점이 freehold인가 leasehold인가 알아야 한다는 것입니다. 한국에는 없는 시스템이 여기에는 있고, 제가 알기에는 호주에도 없는 부동산 구조인 거 같습니다. 확실한 조사는 안 해 봤지만 호주 멜번에 갔을 때 몇 호주 사람하고 얘기 해 보니 leasehold가 뭔지 전혀 알지 못 하는 것을 봤을 때 그렇다는 것입니다

Leasehold라는 것은 쉽게 얘기 하면 땅 주인하고 건물 주인하고 다르다는 것입니다. 땅 주인은 대개가 여기 원주민인 마오리하고 연관이 되어 있습니다.

여기 헌법 역할을 하는 Waiatangi Treaty로 인하여 많은 땅이 유럽피안 키위에게로 이전이 되었지만 아직도 많은 땅들이 아직도 마오리 소유로 되어 있습니다. 경치 좋은 해안가 부지들도 아직 마오리 소유가 많아서 이의 자유 이용을 제한한다는 움직임이 있어 논란이 되고 있습니다.

오클랜드 같은 경우, 최고 요충지인 Viaduct harbor 근방에 마오리 소유의 땅이 많이 있고 시내 중심지 곳곳에도 마오리가 주인인 땅이 꽤 있습니다. 따라서 이 땅에 아파트를 짓는데, 조건은 땅 사용료를(한국의 법률 용어로 하면 지상권입니다) 장기간에 걸쳐 내는 조건으로 아파트를 짓는 것입니다.

이 땅의 소유주는 마오리 개인이 아니고 마오리 재단 (trust)인데 이 땅에 건물을 짓게 하는 조건으로 땅 사용료를 받는 것입니다. 따라서 우리가 인식하듯이 마오리들 대부분이 학력도 부족하고 재산도 그리 많지 않을 것으로 보이나, 일부 마오리들은 키위 부자들보다도 더 많은 재산을 갖고 있습니다. 이들의 자녀는 시내 유명 사립학교에 고급차를 이용하여 자녀들을 등하교 시키고 있는 실정입니다.

작년에 이 마오리 재단이 법적 소송을 거쳐서 이 땅의 사용료(ground lease fee)를 자기들 맘대로 인상시킬 수 있는 권한을 획득하였습니다. 그리하여 이 땅에 아파트를 가지고 있는 소유자들의 땅 사용료가 예상을 할 수 없을 정도로 인상되게 될 상황에 처해 있다는 것입니다. 그네들도 양심이 있어서 그렇게 폭등 시키지는 않겠지만, 인상이 될 것은 확실시 되고 있고 이게 금년 만 끝나는 것이 아니라 앞으로도 계속 해가 갈수록 올라 갈 수 있다는 것입니다.

이런 사유로 인하여 지금 시중에 나와 있는 leasehold 아파트는 완전 그 인기를 잃어 가고 있고 대신에 아무런 제약 요소가 없는 freehold 아파트의 인기가 상승하고 있는 것입니다.

Freehold 아파트라고 하여도 모두가 인기가 있는 것이 아니고 위치, 면적, 관리비, 하자 여부 등등으로 가격의 차이를 보이고 있습니다.

이 중에서 제일 먼저 눈 여겨 보아야 할 항목은 누수 문제(leaking problem)입니다. 최근에 지어진 10년정도 되는 아파트에서 이런 문제가 발생되고 있는데 아파트에 물이 새는 문제입니다.

제가 약 15년전에 이곳 오클랜드의 다른 언론 매체에 기고한 ‘영어 한마디’라는 컬럼에서 소개 한적이 있는 중국인물이 있습니다. 그의 이름은 Richard Yan인데 북경에서 태어나 중학생 시절에 이곳으로 이민 와서 나름대로 부를 키워온 친구입니다. 대단한 친구임에는 분명합니다. 뉴질랜드에서 세번째 큰 건설회사가 Mainzeal Construction입니다. 이 회사의 사장이 이 친구입니다. 나이도 40대 후반 정도 됩니다. 그런데 이 회사가 Receivership( 한국으로 생각하면 부도입니다. 이 곳의 부도 절차는 몇가지 절차가 있습니다. Receivership, liquidation, bankruptcy등 법적 성격에서 차이가 있습니다)에 들어 간 것입니다.

이 친구가 지은 아파트 중에 한 곳이 오클랜드 시내 중심가에 있는 Hobson Garden인데 이 아파트가 누수문제로 인하여 몸살을 않고 있습니다. 그리하여 이 친구가 보상을 해 주겠노라고 보수 공사에 들어 갔는데 부도가 나버린 것입니다. 이 곳의 입주자는 이제 이의 수리도 받지 못하고 발만 동동 굴리고 있습니다. 이 수리의 하청업체로 참여한 한 회사가 이의 수리를 위하여 자기 회사 장비를 현장에 투여 하였는데 부도 선포 이후 1 million dollar에 달하는 자사 회사 장비를 꺼내려 하는데 경비원이 막고서 못 가지고 나간다고 해서 이 곳 언론에서 떠들고 있습니다.

또 한국 건설회사가 지은 시내 아파트도 이의 문제가 있다 하는 소문이 나돌고 있는 실정입니다. 이는 빙산의 일각이기 때문에 아파트를 살 때는 이 점 각별 유의 해야 할 것입니다.

아파트를 살 때에는 위치도 중요합니다. 시내 요지에 있는 아파트가 당연 가치가 높습니다. 키위들한테 인기 있는 것은 Penthouse입니다. 그러나 투자 목적으로 아파트를 살려면 일단 cash flow가 좋아야 합니다. Penthouse같은 경우는 capital gain이 좋을 수 있지만 시일이 장기간에 걸치는 단점이 있습니다. 그러나 40평방미터 근방의 소형 아파트들은 cash flow가 좋습니다. 그 것도 시내 중심에 있어야 합니다. 이의 주 고객은 키위보다는 외국 유학생들이 주 고객입니다. 이들은 학교도 시내 중심가에 있고, 아르바이트도 시내에서 할 수 있고 차도 필요 없기 때문입니다.

(At open home site) 오픈 홈 현장에서

- Is it leasehold or freehold? 리스홀드입니까 아니면 후리홀드입니까?
- Leasehold. 리스홀드입니다.
- How much is ground lease? 지상권 요금이 얼마나 됩니까?
- Around $7000.  7000불 정도 됩니다.
- Is there any possibility it will be increased? 인상될 가능성은 없습니까?
- I am not sure. Please consult with your solicitor.
잘 모르겠습니다. 변호사와 상의 하시죠 (부동산 에이젼트의 상투적인 대답입니다. Read between the lines??? ---- 필요합니다)