3. Possession and Settlement

▶ Possession

Possession이란 법적으로 소유권 이전이 되어 실제로 해당 주택을 점유하는 순간을 가리킨다. 세입자가 있는 상태가 아니라면 일반적으로 잔금을 지불하는 날이 된다. 모든 열쇠를 넘겨받고 새 주인이 되는 것을 의미한다.

이 possession전에 매수자는 한번의 사전 점검을 할 수 있는 권리를 갖는다. Chattels과 집의 상태를 점검하고 이상이 없음을 확인한 후에 잔금을 지불하고 소유권을 이전 받게 된다.

▶ Settlement

계약이 성립했을 때 지불한 계약금을 제외한 잔금을 지불하는 것을 말하며 집주인이 변호사를 통해서 잔금 내역이 포함된 서류를 매수자에게 보내고 매수자는 변호사를 통해서 잔금을 지불하게 된다. 

잔금 지불은 해당일 오후4시까지 이뤄져야 하는데 이 4시를 넘기게 되면 하루 이자를 지불해야 하고 며칠 늦어지게 되면 그 날짜 수만큼의 이자를 더 지불해야 한다. 집주인도 해당일에 그 집을 비워주지 못해서 매수자가 이사를 들어오지 못하게 되면 그 날짜 수만큼의 이자를 감해주거나 이사를 들어오지 못한 며칠 동안 다른 숙소를 이용하며 발생된 모든 비용과 창고 비용 등을 감해 주어야 한다. 하지만 이때 매수자가 잔금을 지불하지 않고 그 금액을 은행에 보관하고 있었다면 거기에서 발생된 이자를 집주인에게 더 지불해야 한다. 

 

4. Risk and insurance

소유권이 이전되기 전까지 해당 주택에 발생되는 모든 손상에 대해서는 집주인이 책임을 진다. 만약 그 손상의 정도가 거주가 불가능한 정도인 경우에는 매수자가 계약을 취소하거나 그 손상된 부분을 고치는데 필요한 모든 비용을 제외한 금액만을 지불하고 소유권을 이전할 수 있다. 보통 보험회사에서 산정한 수리 비용만큼을 제하고 정산을 하거나 수리를 완전히 한 후에 원래의 매매금액으로 정산을 한다.
 

5. Title, boundaries and requisitions

매수자가 등기서류에 대한 확인 및 정정 요구를 하려면 계약이 체결된 후 10일 이내 혹은 잔금지불 날짜 중 먼저 도래하는 날까지 서면으로 요구해야 한다. 집주인은 이 서면 통보를 받은 후 5일 이내에 요구를 들어줄 것인지 아닌지를 통보해야 한다. 

 

6. Vendor’s warranties and undertakings

소유권 이전 시 각종 chattels은 계약 당시의 상태로 넘겨주어야 할 의무가 있다. 일반적으로 설치되어 있는 모든 시설의 작동 상태는 정상이어야 한다. 그러나 경우에 따라 분쟁이 생길 수 있는 상태의 시설이 계약을 맺기 전에 확인된다면 반드시 따로 명시하여 확인을 하고 계약하도록 한다. 집주인은 세금, 공과금 등을 모두 정산해야 할 의무가 있고 주택과 관련하여 현재 진행중인 모두 허가 사항에 대해서 완결 지을 의무를 갖는다. 기타 시설물에 대한 할부금이 있을 경우에도 정산을 해야 할 의무를 갖는다. 공사가 진행 중이던 건축물인 경우에는 CCC(공사 완공 필증)까지 발급받아야 할 의무를 갖는다.

 

7. Claims for compensation

Title(등기서류)에 오류가 있어서 매수자가 계약을 취소하거나 그 오류에 대한 보상으로 매매금액을 할인해 줄 수가 있는데 매수자는 잔금 지불 날짜 이전에 서면으로 요구해야 한다. 일반적인 주택 매매에서는 거의 발생되지 않는 항목이다.

 

8. Unit title and cross lease provisions

Unit title은 unit, apartment 등에 해당이 되는데 이 경우에 집주인은 Body Corp와 관련된 비용을 모두 정산해야 할 의무가 있고 전체 건물과 관련해서 지불해야 할 개인 분담금과 건물 보험금에 대한 자세한 내용을 공개해야 할 의무를 갖는다. 
 

Unit title와 cross lease의 경우에 모든 증, 개축에는 body corp이나 이웃의 동의가 필요한데 이 부분이 해결되어 있지 않은 경우에는 서면 통보 후 계약을 취소하거나 집주인으로부터 잔금 지불 이전에 서류 정리를 마무리 하도록 요구할 수 있다.