주택 매매를 할 때에 계약이 체결된 후에 취소가 되는 경우가 종종 있다. 이에는 여러 가지 원인이 있을 수 있는데 그 중 하나로 최근에 가장 빈번하게 일어나는 일은 부동산 매매 계약서를 작성할 때 덧붙이는 Builder’s Inspection Clause로 인한 계약파기를 예로 들 수 있다. 필자를 포함한 많은 부동산 에이전트들이 공감하는 내용으로 최근에 계약을 체결하는 과정에서 이 조건으로 인해서 발생한 문제를 바탕으로 알아본다.

이 빌더스 인스펙션 조건은 과거에는 목수나 빌더들이 이 인스펙션을 담당하여 일반인들이 쉽게 알 수 없는 하자를 확인하고 그 문제점들의 경중을 따져 고칠 것을 요구하거나 계약을 파기하는 과정으로 이루어졌다. 그러나 최근 거의 모든 계약이 이 인스펙션을 필수 사항처럼 요구하게 되었고 목수나 빌더의 경력이 있는 사람들이 과거의 경험과 전문적인 지식을 이용하여 부동산 매수자들에게 건물에 대한 전문적 인스펙션을 서비스를 하게 되었다. 그러나 인스펙터에 대한 수요가 늘어나고 더 많은 사람들이 인스펙터 일을 하게 되면서 여러 문제점을 불러오고 있다.

1. 인스펙터의 난립
아직까지 빌딩 인스펙터의 자격이 정부나 카운슬에서 특별히 정한 기준이 없는 현실이다. 따라서 인스펙터의 능력에 많은 차이가 있을 수 있다. 기본적으로 건축법규의 변천과정과 현행 법규를 잘 이해하지 못하는 인스펙터를 선정하게 되면 결과적으로 매도자는 중요한 계약을 망치게 되고 잘못된 인스펙션으로 바이어는 좋은 집을 살 수 있던 기회를 놓치게 되고 인스펙션 비용과 변호사 비용 등을 낭비하게 된다.

2. 지나치게 형식적인 리포트
부동산 경기가 활황이 되고 많은 사람들이 경쟁적으로 빌딩 인스펙터라는 직업을 갖게 되었고 경쟁이 심해지게 되니 좀더 나은 서비스를 제공하기 위해서 그들이 작성하는 리포트는 점점 화려하게 변해갔다.

그리고 그 내용 중에는 인스펙터의 프로파일에 관해서도 장황하게 설명이 되어있고 인스펙션에 무슨 장비를 사용했으며 disclaimer라 해서 자신의 책임의 한계를 명시하는 내용 또한 상당한 양을 차지한다. 결국 자신에 대한 홍보와 책임을 한정하는 내용이 실제 인스펙션의 내용이나 결과보다도 더 중요시 여겨지는 리포트가 등장하게 되었다.

3. 계약의 본질에서 벗어난 내용들
부동산 매매 계약서에 첨부되는 특별조건 Builder’s Inspection Clause는 건물의 구조(Structural Integrity)와 누수와 관련된 하자(Weather Tightness)에 관한 내용을 점검함으로써 현재 혹은 향후에 있을 수 있는 커다란 재산의 피해를 막고자 점검하는데 있다. 하지만 리포트 내용 중에는 지어진 지 몇 십년이 된 집에서도 새집과 같은 기준의 상태를 요구하는 내용들이 포함됨으로써 마치 하자가 많은 것처럼 왜곡되는 경우가 있다. 아주 사소한 문제점까지도 들추어 내어 지적 함으로서 새 주인이 살면서 잘 유지, 보수를 할 수 있게 안내하는 역할을 하는 것 보다는 바이어들을 놀라게 하여 계약을 포기하게 하는 부정적인 역할을 하는 경우가 빈번하게 되었다.

4. 주의점
부동산 계약서에 이 Building Inspection Clause와 관련하여 또 다른 중요한 확인 사항이 있는데 각 회사나 에이전트에 따라서 다른 문구를 사용하게 됨을 기억해야 한다. 그 중의 한 예로 인스펙션의 결과에 대해서 어떤 행동을 취할 수 있는지에 대한 내용을 서로 다르게 명시함으로써 바이어들이 갖게 되는 권리와 의무가 달라질 수 있으므로 신중하게 대하고 선택하여야 한다. 비슷한 내용이지만 어떤 조건을 선택하느냐에 따라 계약의 이행에 상당한 차이가 있게 됨을 잘 이해하고 선택하기 바란다.

최근 부동산 계약에 영향을 미치는 빌더스 인스펙션은 이행하고자 하는 계약을 파기하려는데 목적이 있지 않고 현재의 건물이 가지고 있을지 모르는 문제점을 찾아 보수 유지를 요구하는데 그 목적이 있다고 볼 수 있다. 그러나 이 인스펙션으로 인하여 여러 가지 문제가 생기기도 하고 상이한 권리와 의무를 갖게도 함으로 부동산 매매 계약에 영향을 미치는 경우가 빈번하므로 담당 에이전트와 변호사를 통해서 정확히 이해하고 진행하기를 바란다.

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