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조석증 경제칼럼 (07년 3월30일)
미국의 주택버블 붕괴와 NZ 주택시장

NZ 경제요약- 주학성(07년 3월30일)
국내 경제/금리, 환율 동향/경제 토픽/부동산 시장/ 주식 시장
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(조석증 경제칼럼)

미국의 주택버블 붕괴와 NZ 주택시장


미국 주택시장에 거품이 빠지면서 서브 프라임(subprime) 모기지 금융기관들이 위기에 봉착해 미국은 물론 세계경제를 불안하게 하고 있다.    

지난 3월 13일 미국증시는 또다시 큰 폭으로 하락해 상해쇼크 이후 겨우 회복해 가던 주가지수를 다시 원점으로 되돌려 놓았다. 주로 신용불량자(信用不良者) 나 자금여력이 거의 없는 사람들에게 대출을 해주는 New Centry(신세기) 라는 대형 모기지 금융기관 때문이었다. 미국의 주택시장이 하락하면서 그동안 방만하게 대출을 해 오던 비은행(非銀行) 금융기관들에게 드디어 비상이 걸렸다.

세계 최대의 자동차회사 GM(제너럴 모터스) 은 자회사인 Residential Capital 의 貸損(대출손실) 을 카바하기 위해 10억불을, 유럽의 최대은행 HSBC(홍콩 샹하이 은행) 는 작년보다 36% 증가한 100억불을 대손충당금으로 계상해야 할 것으로 전망된다.  

(1) 서브프라임(subprime) 주택시장

미국의 주택시장을 이해하기 위해 먼저 서브프라임 금리가 무엇이지, 금융행태는 어떤지에 대해 간략히 살펴보기로 하자.

프라임 금리(prime rate) 는 우량기업(또는 신용높은 개인) 에 적용하는 대출금리를 말한다. 그 아래 등급은 차등을 두어 서브프라임 금리를 적용한다. 서브는 submarine(물속, 잠수함), subsidiary(자회사, 부속물), submit(제출하다. 복종하다) 에서 보는 것처럼 밑, 아래라는 뜻이다.
은행은 대출의 안전성을 최우선으로 하기 때문에 신용있는 고객들에게 우량기업(개인) 에 준하는 낮은 대출금리를 적용해서 모기지 대출을 해준다. 통상 주택 감정가격의 60%는 ‘눈감고’ 해주고, 80%는 ‘눈뜨고’ (소득을 따진다) 해준다. 최근에는 은행간에 경쟁이 심해지다 보니 100% 모기지도 해주는 경우가 있는데 이때는 ‘의사, 변호사’ 들에게는 ‘두 팔을 벌리고’, 그 밖의 사람들에게는 ‘오리눈을 하고’ 대출을 해 준다.            

그런데 문제는 은행 문턱이 높아서 이것을 넘지 못하는 사람들에게도 ‘희소식’ 이 전해지면서부터 발생하기 시작했다.    
지난달 칼럼에서 전세계적인 자산버블에 대해 이야기했다. 자산버블은 과잉 유동성(過剩流動性: 흘러다니는 돈) 으로 인해 더욱 증폭되고 있는데 경제전문가들은 과잉 유동성의 근원지를 아시아(중국의 막대한 무역흑자, 일본의 저축) 와 석유 수출국으로 꼽고 있다. JP Morgan 은 2002-2006 사이에 유동성 순증가액이 39억불에 달한 것으로 추산했다.
이 유동성 부국들은 처음에는 안전한 선진국 국채를 사들였다. 국채 값이 비싸질 것은 당연하다. 국채가격이 오르면 수익률이 떨어진다. 수익률을 높이기 위해서는 다른 금융상품으로 눈을 돌릴 수 밖에 없다. 자금이 부동산, 주식에 쏠리면서 가격 상승이 반복된다. 극단적인 투자자들은 저금리(低金利) 국가에서 자금을 조달해 고금리 국가에서 자금을 운용하는 이른바 캐리 트레이트(carry trade)까지 감행하기에 이르렀다.

(2) 하이브리드(hybrid) 대출 세일

미국의 주택 부동산 시장도 마차가지이다.              
캐리 트레이드로 저금리의 세계 유동자금이 미국으로 몰려들면서 지난 수년간 부동산 가격이 상승을 거듭했다. ‘돈 장사꾼’들이 가만 있을리 없다. 정상적인 주택 구매자들만 상대로 비즈니스를 하던 시대는 끝났다. 신용이 약하거나, 불량한 자, 평생 은행 문턱에 다가갈 수 없도 없는 영세민(零細民) 들에게도 마이 홈의 달콤한 꿈을 심어주며 모기지 대출 세일에 열을 올리는 대출경쟁의 시대가 도래했다.

이들이 제시하는 대출조건도 파격적이어서
(1)        이자만 내는 Interest-only 대출 (통상 이자+25년간 원금을 분할상환하는 테이블 모기지가 일반적이다)
(2)        다른 금융기관에서 대출을 옮겨오는 경우 일정기간 동안 저금리를 적용해 주는 Teaser-interest rates
(3)        더 나아가서 개인의 소득이나 상환능력 등을 거의 묻지 않고 간단한 서류 하나만 달랑 제출하게 하고 대출해 주는 Alt-A 대출 (흔히 자기승인 대출, 거짓서류 대출로 불린다)  
까지 등장하게 되었다. 그 대신 대출금리는 프라임 금리보다 2-3% 높다.

날이 지날수록 가격이 치솟는 주택시장을 바라보면서 서민들은 이들의 호조건(好條件) 에 귀가 쫑끗하지 않을수 없게 되었다. 이렇게 해서 미국인들에게 나간 비우량 대출(서브프라임 론) 은 작년에 전체 대출의 20%(5명중 한명) 에 달했다. 2002년의 6%에 비해 크게 늘어났다. 미국의 6월은 ‘내 주택 갖기” 의 달이다. 연방정부의 마이 홈 장려정책과 지방정부의 느슨한 주택 대출기관 관리제도도 주택 붐을 조성하는데 한 몫을 했다.    

(3) 대출자산의 증권화(證券化)  

모기지 금융기관들이 서브프라임 대출을 담보로 증권을 발행해서 매각해 자금을 조달하는 금융관행도 부동산 버블 조장에 큰 몫을 했다.
시큐어리타이제이션(securitization) 은 금융기관들이 대출을 담보로 자금을 조달할 때 흔히 사용하는 기법이다. 서브프라임 금융기관들은 자금조달을 위해 자신들이 대출한 대출채권을 펀드에 매각한다. 펀드 매니저들은 이 대출채권을 쪼개서 증권화시켜 투자자들에게 매각한다. 먹이사슬을 끝까지 추적해 보면 이 증권을 사들인 투자자들은 결국 중동 산유국(석유자금), 중국 중앙은행(외환보유고) 이나, 벨기에 치과의사(유로본드) 또는 일본 가정주부(우리다시 채권) 들로 귀결된다.

이것을 알기쉽게 역으로 설명하면 다음과 같다.
중동 산유국, 막대한 무역흑자를 내는 중국정부는 어떻게든 돈을 고수익(高收益) 으로 ‘굴려야’ 한다. 벨기에 치과의사, 일본 가정주부들도 마찬가지이다. 큰 손 국가들은 곧바로 뉴욕 펀드 매니저들과 손잡는다. 그러나 벨기에나 일본의 개미 투자자들은 그 나라 은행들이 발매하는 펀드에 투자하는 수 밖에 없다. 은행들은 이들이 투자한 자금을 ‘약간의 이익을 챙긴후’ 뉴욕의 펀드 매니저들에게 맡긴다.

골드만 삭스, 메릴 린치, 모건 스탠리 등 세계굴지의 펀드 매니저들은 자신들이 직접 운용하거나, 또다시 일정한 금리를 얹어서 더 작은 펀드 매니저들에게 넘긴다. 일종의 하도급을 주는 셈이다. 점점 밑으로 내려갈수록 고수익을 내야 한다. 그렇지 않으면 별로 남는 것이 없다. 인기가 높은 국공채는 이미 너무 올라서 여기에 투자해 봐야 채산이 안 맞는다.

펀드 매니저 회사들은 세계굴지의 우주항공회사 등에서 근무하던 석,박사, MBA 출신 고급 두뇌들을 스카웃해서 연봉 수십만불씩 주고 투자업무를 맡긴다. 그러나 이들이라고 별다른 방법이 없다. 다우, 나스닥, 항셍, 코스닥에 투자하지만 경쟁이 심하고 위험도 만만치 않다. 최근 상해쇼크가 이것을 말해 준다. 결국 수익률 괜찮고 비교적 안전하다고 생각되는 미국의 주택시장에 눈길이 돌리지 않을수 없다.

미국의 서브프라임 대출기관들은 신바람이 났다. 대출한 것을 한 보따리 싸들고 펀드 매니저들한데 달려가면 덥석덥석 사주니 고맙기 그지없다. 이 자금을 받아가지고 돌아와서 또다시 주택대출을 해야 하는데 이번에는 대출받을 사람들이 별로 없다. 신문에 광고를 내도 조용하다. 대출을 받을만한 사람들은 거의 다 받았기 때문이다. 이들은 전략을 바꾸었다. ‘바람잡이’ 들을 동원한 것이다. 이 바람잡이들은 가가호호(家家戶戶) 를 방문하며 판촉활동을 개시했다. “당신도 집을 살 수 있다”, “돈 한푼 없어도 우리는 100% 융자를 해준다”, “이자도 일년간 안 내도록 유예해 주겠다”. “다른 은행에서 모기지를 옮겨오면 변호사, 이사비용, 감정료가 문제냐? 무엇이든 이야기만 해라!”          

(4) 역자산(逆資産)

그러면 현재 시장 상황은 어떤가?
한 연구보고서는 작년말 현재 대출자 3천 2백만명 가운데 7%는 역자산(negative equity), 즉 주택 시장가격에서 모기지 빚을 빼고나면 그들에게 돌아갈 몫이 전혀 없는 것은 물론 오히려 빚이 더 많다고 분석했다. 더욱 놀라운 것은 2006년 한 해 동안 대출받은 대출자의 무려 18%가 이같은 상황에 처해 있다는 충격적인 사실이다. 문제는 앞으로 더욱 힘들어진다는 점이다. 2004-2005년 대출액의 75%가 위에서 본 하이브리드(hybrid) 대출인데다 미국금리가 저금리 시대에서 고금리로 돌아섰기 때문에 대출갱신(貸出更新) 시기가 다가오는 2008년부터 문제가 더 심해 질 것으로 예상된다.  

(5) 세계경제에 미치는 영향

이 주택시장 침체가 미국경제와 세계경제에 어떤 영향을 미칠까? 이 부분에 대해 전문가들은 각기 엇갈린 주장을 한다.

첫째는 낙관론이다. 6,500억불에 이르는 비우량(非優良) 주택대출에서 설사 5분의 1이 부실화된다고 해도 40조 달러에 이르는 전체 모기지 시장에서 차지하는 비중이 적기 때문에 걱정할 것이 없다는 주장이다.

둘째는 비관론이다. 수많은 사람들이 집을 잃고 길거리에 나 앉게 돼 미국소비가 줄어들고 결국 미국경제가 침체되면서 그 파급효과가 전세계에 미칠 것이라는 주장이다. 이들은 이번 주택버블을 미국의 닷컴버블(Dot Com bubble) 과 비교하면서, 미국 증권시장이 닷컴 버블의 붕괴로 수년간 침체를 면치 못했던 사실을 지적했다.
수많은 가정들이 집을 잃고 길거리로 나서면 정치적으로도 큰 이슈가 되기 때문에 여,야 할 것없이 미국 정치인들의 목소리도 분분하다. 내년 대선(大選) 을 앞두고 보통문제가 아니기 때문이다.

이같은 견해에 대해 해외의 경제 전문가들은 대체로 미국 주택침체가 세계경제에 별로 큰 영향을 미치지 않을  것으로 전망한다. BNZ은행의 토니 알렉산더 경제수석은 Dystopic(유토피아의 반대개념) 이라는 용어를 인용하면서 미국의 주택시장 위기도 조류독감, 북한 핵문제, 세계 온난화, 엘니뇨, 중국의 금융체계 붕괴, 테러공격 등처럼 기우(杞憂) 에 불과하며 경제 사이클의 한 과정일 뿐이라고 주장했다.
  
(6) ‘주택투자의 천국(天國) 뉴질랜드

뉴질랜드 주택시장은 안전할까?
거품인가 아닌가? NZ 주택가격은 지난 2월말 기준으로 $335,000을 나타내 2월 한달간 2.4%, 연간 13.6%가 상승, 또다시 숨가쁜 오름세로 돌아섰다.
최근 interest.co.nz 가 키위들의 주택 구입능력(Housing affordability) 을 분석한 보고서를 보면 모기지(mortgage) 부담률이 2003년의 43.5%에서 금년에는 74.1%로 높아진 것으로 나타났다. 개인 가처분(可處分) 소득에서 모기지 이자가 차지하는 비중이 4년만에 무려 30% 포인트나 높아진 것이다. 오클랜드의 경우는 더 심해서 한 사람이 번 돈의 92.8%를 이자비용으로 충당해야 보통수준의 주택을 마련할 수 있는 것으로 나타났다.

              주택가격 상승률 국제비교 (%)
국가        2005       2006      1997-2006
미국        13.2         5.9         102
캐나다      5.2        10.8          69
프랑스      14.8       11.1         137
영국        2.9        10.2          196
아일랜드     8.2       10.6         253
일본        -4.7        -2.7         -32
홍콩         8.0         3.0         -43
호주         2.3         8.3         135
뉴질랜드    15.8       8.8         105


(주) 에코노미스트 誌 자료. NZ는 소득수준이 낮기 때문에 NZ 상승률을 영국 등 다른 선진국들과 단순 비교하는 것은 큰 의미가 없다. (역자주)    

주택 인플레이션 때문에 ‘밤잠을 못 이루는’ 중앙은행 총재가 안스러워서 그런지, 아니면 이제는 무대로 나설 수 밖에 없어서 그런지 몰라도 뉴질랜드 정부도 주택가격 안정에 발벗고 나섰다. 컬렌 재무상은 지난 2월 주택 고정대출에 대해 1% 세금을 물리겠다고 했다가 국민들의 반발이 심하자 취소했다. 이번에는 소리, 소문없이 슬그머니 양도차익(Capital gain) 에 대한 과세를 검토한다는 보도가 나오고 있다. 그동안 양도세 부과는 정치인들의 생명을 끊는 ‘자살행위’로 치부돼 왔지만 집 값이 천정부지(天頂不知) 로 올라 민초들의 ‘내 집 갖기 꿈’ 이 사라지면서 민심(民心) 도 크게 달라지고 있다.

뉴질랜드는 주택부동산 투자자들에게는 천국으로 알려져 있다.
1.        우선 양도세(Capital gain tax) 가 없다.
2.        둘째로 취득세(Stamp duty) 가 없다.
3.        셋째로 모기지 이자를 손비(Expense) 로 인정해 준다.  

꿈같은 이야기이다. 세상에 이런 나라가 또 있을까? 특히 3항은 의사, 변호사 등 고소득층에게 더욱 그렇다(의사, 변호사 등 특정직업을 거론한 것은 이 계층이 통상 서민계층과 구별되는 뜻을 담고 있기 때문임).

다음달 초 컬렌 재무상은 내년 예산(豫算) 을 발표한다. 앞으로 한달 사이에 정부의 주택정책에 대해서도 가부간 윤곽이 나타날 것으로 예상된다. 뉴질랜드는 앞으로도 계속 주택투자의 천국으로 남을 수 있까? (끝)


네 명은 너무 많아 (Four’s A Crowd)

다음 기사는 최근 도체스터 그룹이 셍 로렌스 금융회사 지분 25%를취득한 사실에 대해 주식 평론가 Liam Dann 씨가 뉴질랜드 헤랄드 3/30 자에서 논평한 내용을 번역한 것입니다. 도체스터 퍼시픽 주주 및 예금 투자자들에게 도움이 되리라 판단되어 게재합니다 (번역: 주학성)  

중견 금융회사들 간의 합병이 어느 정도 예견되어 왔다. 이번주 톱 뉴스는 단연 도체스터 퍼시픽 그룹이 St Laurence 그룹의 지분 25%를 인수한 것이며 결국 이 두 그룹은 합병될 것같다. 직설적으로 말하면 자산 규모가 두 배인 St Laurence 그룹이 도체스터를 통해 우회상장될 가능성이 있다.

어떻게 되건 이번 인수를 통해 도체스터 주주들간에 점점 서로 물고 물리는 흥미로운 시나리오가 전개되고 있다.

지금 주주명부를 보면 누군가 주식을 포기해야만 하는 상황이다. 어제 거래의 결과 St Laurence는 증자를 받아 도체스터의 13% 주주로 등재된 반면 브렌트킹 전 사장(Viking Capital)은 지분율이 10.96%에서 9.7%로, Rod Petricevic의 브릿지코프 금융은 18.07%에서 16%로 지분율이 희석되었다. 최대주주인 휴그린 (Hugh Green)은 19.9%에서 17.6%로 지분이 감소했다.

브렌트 킹은 도체스터의 설립자이자 前 사장이다. 2005년 지분을 매각하고 사장직에서 사임한 후 다시 이사직 복귀를 노렸으나 실패한 바 있다.
아직도 도체스터에 애착을 갖고 있는 것으로 알려진 킹 사장이 바이킹 캐피탈을 통해 도체스터의 지분을 늘려온 것은 공공연한 사실이며 다시 킹 사장이 회사를 인수할 가능성도 대두되어 왔다.
그러나 킹 사장은 어제 “St Laurence와의 제휴에 만족하며 Kevin Podmore 씨의 이사진 참여로 도체스터가 취약했던 부분들이 많이 보완될 것”이라고 말했다.

3월30일 증자후 과점주주 지분
휴그린                  17.6%
브릿지코프            16.0%
St Laurence           13.0%
바이킹 캐피탈          9.7%

킹 사장은 회사 규모가 커진 점을 긍정적으로 보았는데 기관투자자들로부터의 관심증가가 주가상승으로 이어질 것을 희망했다.
그러나 킹 사장은 $2.05불이라는 낮은 가격에 증자된 점에 대해 “이것은 분명히 도체스터를 헐값에 사들여 우회상장을 하기 위한 조치다.”라고 일침을 가했다.

한편 브릿지코프는 호주와 피지의 비지니스 실적이 안 좋을 경우 도체스터 지분을 매각할 것으로 예상된다. 이 경우 브릿지코프의 도체스터 지분 16%를 담보물로 가지고 있는 St Laurence 금융은 총 29% 주주가 되어 최소한 50%이상의 주식인수를 선언해야 한다.
브릿지코프는 St Laurence 금융으로부터 도체스터 주식을 담보로 $8백만불을 빌렸는데 St Laurence 금융은 올해 3월말까지 만기를 연장해 주었다.

따라서 3월말, St Laurence 금융이 이 융자금 상환을 한 번 더 연기해줄지 금융업계는 촉각을 곤두세우고 있다.
일반인들에게는 이러한 것들이 이판사판의 의자 차지하기 놀이(Musical Chairs)처럼 보이기 시작했다.

이런 일련의 사태들이 원활하게 해결되어 투자자들이 맘편히 웃게 되기를 바란다. 왜냐면 음악이 멈출 때 앉을 의자를 찾지 못하는 사람들은 작은 아이들이기 때문이다.

도체스터 주가는 어제 6센트 상승한 $2.18불을 기록했다. (끝)