Q. 빌딩을 소유하고 있다.
  3년 동안 한 회사 사무실로 임대해 주었는데 첫해에는 임대료를 잘 내었는데 갈수록 회사가 어려워져 마지막 연도가 되어서는 거의 임대료를 받지 못했고, 그 회사는 파산했다.
  임대계약은 끝났지만 임차인은 아직 나에게 갚을 렌트비가 남아있다. 그런데 건물 임차인의 청산인(Liquidator)이 편지를 보냈는데 편지에는 건물 임대기간 동안 임차인이 낸 렌트비가 법적으로 무효화될 수 있다고 하면서 받은 렌트비를 돌려 달라고 요구하는 내용이었다. 나는 렌트비를 받아야 하는 입장인데 청산인이 나에게 이런 것을 요구할 권리가 과연 있는 것인가?

A. 시장 경기 불황에 맞춘 시기적절한 질문이되겠다.
  Companies Act 1993에 의하면 청산인은 파산한 회사가 냈던 임대료를 요구할 자격이 부여된다. 하지만 이것은 특정한 경우에만 해당된다. 이렇게 청산인에 의해 회수될 수 있는 지급을  'voidable transaction(무효 가능 처리)'라고 부른다.

  Transaction이 무효 여부에 대한 기준에 따르면 렌트비 같은 지급이 무효화되는 때는 첫째, 회사가 법적으로 당연히 내야 할 부채를 지급할 수 없을 경우 둘째, 파산이 시작되기 2년 안에 셋째, 그래서 돈을 받아야 할 채권자가 파산 과정에 받는 것보다 더 많은 빚을 돌려받을 수 있게 될 때, 이 세 가지의 조건을 모두 만족해야 청산인에 의한 처리가 무효화 될 수 있다.

  하지만 현재의 법률상으로 만약 당신이 그 처리가 평범한 사업 방침 아래 만들어 진 것(ordinary course of business)을 증명할 수 있다면 그것을 유지시킬 수 있는데 이 "ordinary course of business"라는 것이 얼마만큼을 뜻하는 것인지 여전히 법적으로 확실하지 않다. 이것을 알기 위해서는 일반적인 상업적 관습과 이전의 둘의 관계들 등에 있어 처리가 일관성이 있었는가를 따져 보아야 한다.

  따라서 밀린 돈이 일시에 지급된 것이나 기한 지난 수표, 밀린 돈이 겨우겨우 지급된 것 등에 대해 신중해야 할 것이다. 법정에서는 이런 지급들을 그 회사가 돈을 지급할 수 없었던 상황이라는 증거로 생각하고 ordinary transaction으로 간주하지 않기 때문이다.

  불공평해 보이긴 하지만 아마도 2년째와 3년째 지급된 렌트비가 청산인에 의해 법적으로 반환을 요구당할 수 있을 것이다. 왜냐하면 임차인은 빚을 갚을 수 없었고, 이것이 파산 시작 2년 안에 일어난 것이며, 임차인 회사의 다른 채권자들보다 지급에 있어 당신에게 우선권을 주었기 때문이다.

  당신이 위와 같은 기준을 사용해서 렌트비 지급이 ordinary course of business라는 것을 증명할 수 있다면 반환을 막을 수 있을 것이다. 아마도 당신은 적어도 1년째의 렌트비는 지킬 수 있을 것이다. 왜냐하면 그것이 2년이라는 조건 전에 일어난 일이고 임차인이 렌트비 지불에 어려움을 겪지 않았기 때문이다.