뉴질랜드 부동산 시장의 전반적인 침체기가 지속되는 가운데, 방 3개짜리 주택에서 방 4개짜리 더 넓은 주택으로 이주하는 이른바 ‘상급지·넓은 평형 갈아타기(Trade up)’ 비용이 일부 지역에서 도리어 감소한 것으로 나타났다. 자산 가치 하락기에 대형 주택의 가격이 더 많이 떨어지면서, 갈아타기를 고민하는 실수요자들에게는 오히려 지금이 적기일 수 있다는 분석이 나온다.

부동산 분석 기관 코탈리티(Cotality)의 최신 시장 트렌드 데이터에 따르면, 방 3개 주택에서 방 4개 주택으로 이주할 때 추가로 필요한 자금이나 대출 규모를 뜻하는 ‘갈아타기 프리미엄(Trade-up premium)’은 여전히 전국적으로 수십만 달러(여섯 자리 수)에 달하는 격차를 유지하고 있다. 하지만 일부 핵심 지역을 중심으로 이 격차가 1년 전과 비교해 눈에 띄게 줄어들었다.

2026년 중반 기준, 방 3개와 방 4개 주택 간의 가격 격차가 가장 큰 상위 10개 지역에는 예상대로 오클랜드 시와 퀸스타운-레이크스(Queenstown-Lakes)가 이름을 올렸다. 그러나 매켄지(Mackenzie), 와이파(Waipa), 헤이스팅스(Hastings), 화카타네(Whakatane), 웨스턴 베이 오브 플렌티(Western Bay of Plenty) 등 지방 도시들도 격차가 큰 지역으로 조사돼 눈길을 끌었다.

전문가들은 이들 지방 마켓의 경우 테카포(Tekapo)나 해블록 노스(Havelock North)처럼 유독 부유층이 선호하는 특정 독점 구역이 존재하기 때문으로 분석한다. 이들 지역에서 방 개수를 늘려 이사한다는 것은 사실상 더 비싼 동네로 지역 자체를 옮기는 것을 의미하기 때문이다.

이들 상위 지역의 갈아타기 프리미엄은 최소 29만 달러(NZD) 이상을 기록했다. 하지만 지난 1년간 웨스턴 베이 오브 플렌티와 오클랜드 시의 격차는 약 7% 감소했는데, 이는 방 4개짜리 대형 주택 가격이 방 3개짜리보다 더 큰 폭으로 하락했기 때문이다. 헤이스팅스는 무려 12% 가까이 격차가 줄었으며, 퀸스타운-레이크스 역시 9% 감소했다. (다만 퀸스타운의 경우 가격이 하락한 것이 아니라, 방 4개 주택의 상승세가 방 3개보다 다소 둔화되면서 격차가 좁혀진 예외적인 사례다.)

즉, 주택 시장의 전반적인 소득 수준이 견고하게 유지되는 상황에서 퀸스타운을 제외한 대부분의 고가 지역은 1년 전보다 넓은 집으로 이동하기가 한결 수월해진 셈이다.

반면, 차트의 최하위 10개 지역은 방 3개와 방 4개 주택 간의 가격 차이가 12만 달러 미만이었으며, 주로 남·북섬에 걸쳐 있는 소규모 지방 국가들이 차지했다. 와이토모(Waitomo), 오토로한가(Otorohanga), 카웨라우(Kawerau)의 경우 두 주택 형형 간의 격차가 10만 달러에도 미치지 않았다. 다만 이들 지역은 평균 주민 소득 역시 낮게 형성되어 있어, 체감하는 갈아타기 비용이 타 지역보다 무조건 저렴하다고 보기는 어렵다.

2025년 중반 조사와 비교했을 때, 루아페후(Ruapehu), 그레이(Grey), 오포티키(Opotiki) 지역은 갈아타기 프리미엄이 1년 새 최소 10% 이상 상승했다. 오포티키의 경우 방 3개짜리 주택 가격이 방 4개짜리보다 더 크게 폭락하면서 격차가 벌어진 반면, 그레이와 루아페후는 대형 주택의 가격이 더 빠르게 상승하면서 격차가 커졌다.

금액(달러) 기준으로 보면 매켄지(+26,180달러), 그레이(+22,363달러), 오포티키(+22,086달러)는 지난 1년간 갈아타기 비용이 2만 달러 이상 증가한 반면, 웨스턴 베이 오브 플렌티, 뉴플리머스(New Plymouth), 퀸스타운-레이크스, 헤이스팅스, 오클랜드 시는 2만 달러 이상 감소해 대조를 이뤘다.

결과적으로 지난 1년간 공간 확장을 원하는 실수요자들에게 더 유리해진 지역이 늘어났다. 부동산 전문가들은 시장이 침체하거나 둔화하는 시기가 오히려 상급지나 대형 평형으로 이동하기에 가장 좋은 기회가 될 수 있다고 조언한다.

일반적으로 가계는 경제적 불확실성이 커지면 이사를 피하고 시장에서 물러나는 경향이 있다. 현재 살고 있는 집을 제값에 팔지 못할 것이라는 불안감 때문이다. 하지만 자신이 보유한 주택 가격이 떨어진 만큼, 이동하고자 하는 더 크고 비싼 주택의 가격은 금액 면에서 훨씬 더 큰 폭으로 떨어졌다는 사실을 간과하기 쉽다.

일례로 크라이스트처치와 웰링턴 시를 비교해 보면, 지난 2021년만 해도 웰링턴의 갈아타기 격차 비용이 크라이스트처치보다 약 2만 9,000달러 더 높았으나, 현재는 대형 주택 가격이 하락 조정을 거치면서 웰링턴의 갈아타기 비용이 크라이스트처치보다 2만 5,000달러나 낮아진 상태다.

코탈리티의 구매자 분류 데이터에 따르면, 현재 웰링턴과 크라이스트처치를 비롯한 대다수 지역에서 기존 주택을 팔고 이동하려는 '갈아타기 무버(Movers)'들은 고용 불안과 경제적 불확실성 탓에 극도로 관망세를 유지하고 있다. 그러나 향후 경기 침체 우려가 완화되고 고용 시장이 안정되면 이들 실수요자 그룹이 다시 움직이기 시작할 것이며, 시장이 본격적으로 반등하기 전 먼저 행동에 나서는 매수자들이 최근 축소된 갈아타기 프리미엄의 이점을 가장 크게 누리게 될 것으로 전망된다.

Source: Cotality