독립 경제학자  토니 알렉산더(Tony Alexander)는 최근 의회 위원회에서 "1990년대 중반 시작된 일반 부모님 세대 투자자들의 부동산 열풍이 구조적으로 끝났다"고 선언했다. 전문 대형 투자자들은 남겠지만 FOMO(기회상실 공포)에 휩쓸려 무차별 매수하던 아마추어 투자자들은 사라졌다.

​

알렉산더는 건축허가/인구 비율이 1973년 이후 평균 0.65%에서 최근 0.69%로 상승했다고 지적했다. 최근 3~4년 경제난에도 0.63%까지 떨어진 것이 전부였으며, 이는 가격 급등 억제와 주거 안정성에 긍정적이다.

투자자 퇴장 16가지 이유

금융·세제 압박:

1.부채소득비(DTI)·담보인정비율(LVR) 대출 제한

2.임대 손실 링기펜싱 - 가계 소득 세액공제 불가

3.감가상각 공제 축소

4.운영비 급등(재산세·보험·유지비·Healthy Homes)

시장 환경 변화:

5. 임대인 우위 → 임차인 보호 법안

6. 1990년대 순이민 붐 부재

7. 외국인 구매 제한(호주·싱가포르 제외)

8. 1992~2021년 금리 하락 추세 종료

심리·공급 변화:

9. 은퇴 투자 권유 공식 메시지 감소

10. 주거용지 공급 확대

11. 타운하우스 등 고밀도 건축 증가

12. 키위세이버 등 대체 투자 인기

13~14. 고령 투자자 은퇴 자금 마련 매각 급증

15. 장기 시세차익 기대 하락

16. 자본이득세·이자비용 공제 폐지 우려

알렉산더는 "주택 시장이 실수요자 중심으로 재편 중"이라며 "높은 임대 수요는 지속되지만, 이를 충족할 주체는 전문 투자자로 바뀐다"고 전망했다.

Source: OneRoof