경매는 더 이상 오클랜드에서만 행해지는 부동산 거래방식이 아니다.

 지난 몇 달간 부동산 시장에서 공시되는 가격을 보면 해밀턴의 대부분 부동산 거래에도 경매를 통한 거래가 증가하고 있다.

경매란 잠재적인 구매자들이 모여 최종 낙찰자( 낙찰이 되지 않기도 함)가 나올 때까지 서로가 입찰을 하는 것으로 벤더(공급업자)들은 경매가 다른 방식에 비해 거래진행이 빠르고, 때로는 판매자의 기대보다 높은 가격에 거래가 되기도 하기 때문에 선호하는 편이다.

부동산 에이전트 또한 사람들을 끌어 모으고 판매자와 구매자들 간에 계약을 가능케 하는 경매방식을 선호하고 있다.

판매방법으로서 경매는 구매자와 판매자에 대한 몇 가지 함정이 함께 존재함을 알아야 한다.

판매시장에서 구매자는 오로지 공시된 시간에만 실사를 하거나 건물에 대한 세부정보 보고서를 보는데 비용을 지불할 수 도 있다.이는 낙찰이 되지 않는 입찰자에게는 비용낭비가 될 수 밖에 없다.

또한, 경매방식의 구입은 거의 무조건적으로 구매자는 금융조건이나 리노베이션 마무리 되기전에도 구매해야 한다는 등 이런 조항을 설정할 수 가 없거나, 최종낙찰자는 입찰된 가격에 합의된 날짜에 거래를 강요를 받기도 한다는 함정이 있다. 

만약 경매에서 낙찰가가 판매자의 살 금액에 미치지 못하면, 낙찰이 되었음에도 불구하고 공급자로부터 어떻게 할 것인지 지시를 받은 경매인에 의해 거래가 일시 중지 될 가능성이 크다.

이는 경매인은 설정금액을 내리려 벤더를 계속 설득할 것이고 벤더는 그 경매 물건을 최고 설정가격에 통과시키려 할 것이다. 그러므로 경매인은 최고 높은 입찰가를 제시한 입찰자에게 좀더 높은 가격을 제시하길 설득하려 시도할 것이고 이 경우 이미 판매가 협상되고 있기 때문에 절대적으로 받아 드려질 수가 없게 될 것이다.

 

믿거나 말거나 이지만 판매자 또한 자신의 경매에 입찰을 할 수 가 있다. 이를 “공급업체 입찰” 이라하며 공급업체 한 전술로 사용되기도 한다.

 

입찰자의 금액이 설정금액에 도달하면 경매인은 더 이상 공급업체 입찰을 허락하지 않는다.

이전에는 공급업체 입찰이 입찰가가 설정금액에 미치지 못할 떄 인위적으로 가격을 끌어올리는데 사용되어져 왔지만 2013년에 공급업체 입찰 허용을 제한하는 걸로 공정거래법이 변경되었다.

경매의 무조건적인 판매로부터 구매자나 판매자는 거래 완료에서 벗어날 수 있는 몇 가지 상황이 있다.

부동산 전문변호사 토니스테들 말에 의하면 허위로 판매를 이끌어내 경매 낙찰된 이후에 고등법원까지 가게 된 경우도 있다고 한다.

이 경우 공급업체는 장기 부동산임대계약서상에서 세입자에게 새로운 구매자가 전입을 하게 될것 이라는 상황을 알리지 않은 경우이면 이는 오랫동안 질질 끌던 법정공방 이후 구매자는 보증금 대부분을 돌려 받을 수 있었다고 한다.

또한, 만약 부동산 에이전트나 경매인에 대해 만족하지 못하다면, 부동산 기관에 불만스러운 상황을 신고 할 수 있다고 한다.

구매자는 필수적으로 법률적인 부분을 확인 해하며, 대부분의 경매인은 표준 Auckland District Law Society forms 을 사용하나 추가되거나 삭제되었는지 여부에 대해서 보장할 수 없다.

입찰자는 특별히 저당물건 경매에 대해서 주의가 요구된다.

계약은 일반적으로 저당권에 매우 유리하게 되어있으며 구매자는 변호사를 통해 이를 반드시 확인해야 한다.

오클랜드에서 구매는 나름 창의성이 요구된다, 만약 아직 시세에 미치지 못하는 상황이라면  클럽 이라든지 여타 다른 부동산 정보를 공유하는 조직을 통해 차근차근 한걸음씩 준비 하는 것도 좋은 아이디어가 될 것이다.

일거에 보증금의 두배나 모기지를 감당할 수입이 있거나, 같이 거주 하지 않으면서 해당 부동산 투자자만을 자처하는 어떤 동업자가 없다면 공동구매 방식은 어떨까?.

Barfoot & Thompson 에이전트 Kirk Vogel은 Grey Lynn 지역에 $1.2 million 상당의 부동산을 보고있는  전문적으로 공동으로 부동산을 구매하려는 두 커플분만 아니라 주위에 공동부동산 구매에 관심 있는 분들을 자주 보곤 한다고 한다.

공동구매를 고려중이라면 만약 동업자가 해외취업이 되었거나 누군가 실직을 하거나 또는 어느한쪽이 준비도 되기전에 어쩔수 없이 팔아야 하는 경우가 발생한다든지 여러 예기치못한 상황에 주위깊게 대처하는게 중요하다.

그리고 표준 판매/구매 계약서 뿐만 아니라 변호사를 통해 계약서에 명시된 특별약관에 대한 초안도 필요 할 것이다. 추가적인 법적 계약서는 비용이 발생은 물론이고,, 이전에 한번도 생각치 못했던 소유권 배분 같은 부분도 고려해야 할 것이다.  만약 일반적인 세입자이고 둘중 한명이 만약 죽게된다면 공유분은 남은 사람의 몫이되며 만약 공동임차인이라면 그반은 다른사람에게 가게된다.

이외에 고려해야 할 여타 이슈 다음과 같다.

• 공동소유권자가 따로 나가길 원하거나, 다른 플랫메이트 함께 살아야 하거나 어쩔 수없이 팔아야 할 경우..

• 당신들 중 어느 누군가가 파트너와 같이 살아는 경우

• 만약 어느 누군가가 자신의 소유권을 남은 소유권자가에게 팔 경우 적절한 가격 결정은..

• 같이 살면서 가사일에 대한 부분

• 유지보수 금액이 부족해지거나 자산에 대한 투자비용, 보험처리에 대한 부분 등등..

 Vogel은 공동구매 계약서는 대부분 모든 경우를 담고 있지 않기 때문에 끝이 원만하지 않은 결과를 초래하는 경우를 보아왔다고 한다.

임대측면에서 보면 공동소유권자가 생각이 같지 않아 진짜 위험 요소가 되는 몇몇 경우가 있다고한다.

예를들어, 다른 사람의 부채에 대해서 공동 또는 따로 책임을 지게 되거나 은행에 상관없이 소유권 절반에 대한 연체 발생부분. 이는 그냥 단순히 은행저당만을 의미 하는 게 아니라 서로 각자가 갖고 있는 부채를 말하는 것이다.

 

하코드 이해기 제공.