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직접 주택건축을 하려면 꼭 알아두어야 할 것들
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26/03/2014. 15:52
정윤성
정윤성의 보험, 융자 이야기
이자율 인상으로 많은 사람들이 우려하고 있다. 뉴질랜드 전국민이 같은 상황이니 외롭지는 않지만 부동산 시장에도 그 영향이 예상된다. 정부고시 이자율을 향후2년 2%정도 올릴 거란다. 늘 필자가 말해 왔지만 2년간 뉴질랜드 경제는 탄력을 받아 좋아 진다는 전제하에서 인상이 된다는 것이다. 서방 어느 국가보다도 먼저 시행하는 뉴질랜드의 정부 고시이자율 인상은 전세계가 자존심 때문에 바로 보지는 못하고 곁눈질을 하고 있다. ASB의 수석 경제 연구원이 지난 주 중앙 일간지에 밝힌 일간지와의 인터뷰에서 ‘중앙 은행 총재 그레엄 휠러의 정책을 두고 뉴질랜드 경제는 지금 연구실의 실험 쥐와 같다.’라고 표현하기까지 했다. 정말 경제가 좋아지면서 이자율 인상 정책이 성공으로 진행될지는 지켜볼 일이지만 우린 우리 미래를 열심히 준비해야 할 것이다. 그 중 하나로 필자 자신이 준비하고 있는 것은 미래를 위해 여유 융자를 신청해서 자금의 유동성을 확보해 놓을 일이다.
자 그럼 본론으로 들어가서 주택 건축을 해보려고 준비하시는 분들이 준비해야 하는 내용을 반대로 준비하지 않고 진행한다면 파산까지 갈 수도 있음을 인식해서 잘 이해하시고 시작하길 바란다. 사실 많은 분들이 모르고 시작해서 문제가 발생되는 확률이 훨씬 높은 것이 현실이다.
첫째, 땅을 먼저 계약해서는 안된다.
집을 짓겠다는 계획으로 토지를 구매할 경우, 부동산 중개인은 토지만 안내해 주면 책임을 완수한다. 그리고 주택건축에 따르는 부족한 자금을 융자받으러 융자 신청을 하는 경우, 개인마다 상황이 다를 수 도 있겠지만 정말 튼튼한 수입(?)이 아니라면 융자가 어렵다. 건축융자는 일명 ‘Progressive Loan’이라고 하는데 융자가 어려운 이유는 현재 융자있는 집에 살고 있거나 렌트로 거주중 이라면 건축기간 동안 이자를 두배 정도 내면서 살아야 하기 때문이다. 그리고 금융기관은 대부분 건축이 계획된 시간 안에 그리고 계획된 자금으로 완공되기가 쉽지 않다는 것을 통계적으로 잘 알고 있다.
그래서 건축융자가 안되면 수입도 없는 빈 땅을 토지세와 토지분 이자를 내면서 땅값이 오르기를 기다리거나 손해를 봐서라도 되팔아야 한다. 게다가 짓다가 중도에 자금이 부족한 경우는 더 문제인데 융자신청이 안되면 가건물 상태로 무한정 방치하거나 정말 싼값에 넘기는 사태가 발생할 수도 있다. 결론을 말하자면 집을 지으려면 시작할 때, 완공을 목표로 ‘Financial Plan’을 만들어야 하고 자금 계획은 여유있게 보수적으로 준비해야 한다.
둘째, ‘건축 보험(Construction All Risk Insurance)’을 ‘꼭’ 준비해야 한다.
이 보험의 특징은 시공 중에 보험가입이 어렵다는 것이다. 건축중인 건물은 완공된 건물보다 훨씬 위험한 상태다. 아직 약한 구조를 가진데다 공사관련 위험물이 같이 공존하는 그 공간은 그 어떤 상황보다도 보험이 필요한데 가입 안하는 경우를 종종 보았다. 특히 자금이 충분한 경우 어떤 이도 보험을 요구하지 않기 때문이다. 그러다가 공사 진행 막바지에 자금이 빠듯해지면 융자신청을 하게 된다. 그때 융자의 기본서류가 이 건축(Construction All Risk Insurance)보험이다. 수입과 상관없이 이 보험이 없으면 융자가 불가능하다. 답답할 뿐이다.
셋째, 건축회사와 공사계약을 진행할 때 법률자문을 받기를 추천드린다.
공사자금과 기간은 정해진 시간을 초과하는 순간 어느 때 보다 자금부담이 가중되기 시작한다. 이러한 상황을 미리 자신의 법률전문가와 상의해서 안전장치를 만들어 두어야 한다. 시작할 때 마음과 공사를 마무리하는 시점의 상황은 늘 달라지기 마련이다.
[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2014-03-27 10:35:01 칼럼에서 복사 됨]
