신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 모든 부문에 광범위하게 영향을 미치고 있다. 

주택시장도 예외는 아니어서 코로나19 확산을 차단하기 위한 ‘록다운(Lockdown)’으로 인해 주택 매매가 이뤄지지 않고 이사도 하지 못하는 등 전례없는 상황이 벌어지고 있다. 

올해 들어 회복세를 보이며 활기를 띠었던 주택시장이 록다운 이후 어떻게 변화할지 관심이 집중되고 있다.

오클랜드 집값 록다운 직전 사상 최고

록다운 이전에 오클랜드 집값은 사상 최고를 기록했던 것으로 나타났다.

오클랜드 주택 매매의 약 3분의 1을 중개하는 바풋 앤드 톰슨(Barfoot & Thompson)에 따르면 록다운 이전 3월에 이 회사를 통해 거래된 주택 매매의 평균가격은 99만3,528 달러로 사상 최고를 기록했다.

92만5,000 달러를 보인 중간가격 역시 역대 최고치였다.

주택 거래량은 1,096건으로 2년 만에 처음으로 1,000건을 넘겼고 신규 매물은 1,763건으로 지난 17개월 동안 가장 많았다.

피터 톰슨(Peter Thompson) 사장은 “3월의 우수한 매매 실적은 1월과 2월의 상승 추세를 이어간 것이고 1분기 매매량은 2016년 이후 가장 높다”며 “코로나19 여파가 없었다면 늦가을까지 증가세를 이어갈 수 있었을 것”이라고 말했다.

특히 고가의 주택 매매가 활발했다.

100만 달러 이상의 주택 매매가 479건이나 됐고 200만 달러 이상 거래도 61건으로 2018년 3월 이후 가장 많았다.

매물로 남은 주택은 3,969채로 지난해 6월 이후 가장 높은 것으로 나타났다. 

톰슨 사장은 “지난 1987년과 1997년, 2007년 경제침체 기간 집값은 5% 이상 떨어지지 않았고 12-18개월 이내 회복됐다”며 “단기적으로 주택시장이 어디로 갈지 예상하기 불가능하지만 중기적인 관점에서 접근하면 괜찮을 것”이라고 말했다. 

록다운으로 중단된 주택 거래 43억 달러 추산

매일 1억2,000만 달러를 넘었던 주택 매매는 3월 25일 자정부터 4주간 시작된 전국 봉쇄령으로 이동이 제한되면서 일시에 중단됐다.

뉴질랜드부동산협회(REINZ)에 따르면 록다운으로 중단된 주택 매매가 약 5,800건에 37억 달러로 추산됐다.

이는 지난 3년 동안 같은 기간의 4주 평균을 기초로 산출한 추산치이다.

뉴질랜드부동산협회는 하지만 64만 달러의 전국 주택중간가격에 6,700건의 매매량을 보인 2019년의 자료가 더욱 정확한 추산치를 반영할 것이라며, 이의 경우 록다운으로 인한 주택매매 중단 추산치는 43억 달러에 이른다고 설명했다. 

또한 록다운 직전에 체결된 주택매매 계약이 잔금 결제일 연장에 따라 취소되거나 지연되는 일도 생겨날 것으로 우려되고 있다.

오클랜드의 변호사 앤드류 레마루(Andrew Lemalu)는 “록다운 기간 많은 고객들의 매매 조건이 바뀔 가능성이 있다”며 “만약 무조건의 계약에서 잔금을 제때 지급하지 못하면 계약금을 잃을 수 있다”고 말했다.

뉴질랜드부동산협회에 따르면 6일 동안의 록다운 기간이 있던 지난달 주택매매건수는 6,866건으로 2011년 3월 이후 가장 낮은 것으로 밝혀졌다.

하지만 오클랜드의 주택매매는 2,307건으로 작년 3월의 2,083건보다도 10.6% 증가한 것으로 나타났다.

경제침체에 따른 집값 하락 전망 우세

키위뱅크의 제레미 코츠먼(Jeremy Couchman) 이코노미스트는 “뉴질랜드부동산협회의 자료는 록다운이 주택시장에 미친 영향을 그대로 보여 준다”며 “주택시장은 올해 힘찬 출발을 했지만 록다운 실시와 함께 커다란 타격을 받았다”고 평가했다.

코츠먼 이코노미스트는 이어 “실업률 상승과 폐업하는 사업체 증가 등으로 집값이 연간 9% 하락할 것으로 전망된다”며 “이는 세계금융위기 때의 집값 하락률과 비슷한 수준이다”고 설명했다.

ASB는 코로나19 여파로 주택가격이 2사분기에 0.5% 하락하고, 3사분기에 1% 추가 하락할 것이라고 분석했다.

경제 컨설팅회사 인포메트릭스(Informetrics)는 경제침체가 장기화하면 향후 1년간 주택가격이 5-10% 떨어질 수 있다고 예측했다.

토니 알렉산더(Tony Alexander) 이코노미스트는 지난 30년 동안 지속적 집값 하락을 점친 모든 예상들이 빗나갔다며 코로나19 영향으로 집값이 떨어질 것이라는 일반적인 예상은 단순하게 들어맞지 않는다고 주장했다.

알렉산더 이코노미스트는 모기지 금리 하락과 외국으로 나가려던 뉴질랜드인들의 이동 제한으로 인한 순이민자 수 증가 등의 요인이 주택시장에 미치는 부정적인 요인을 상쇄할 것이라고 내다봤다.

그는 또한 올 하반기에 총선을 앞둔 정부가 집값 하락과 그에 따른 소비 위축을 원하지 않기 때문에 주택 대출담보 비율(LVR) 완화 등으로 주택시장을 살리려고 할 것이라고 덧붙였다.

중앙은행은 지난달 16일 기준금리를 기존 1%에서 0.25%로, 0.75%포인트 파격 인하하며 최소 12개월 동안 유지하겠다고 밝혔다.

중앙은행은 “코로나19 발생 이후 글로벌 교역, 관광, 기업 및 소비자 지출이 크게 줄었다”며 “뉴질랜드 경제에 미치는 부정적 영향이 상당하다”고 금리 인하의 배경을 설명했다.

록다운 이후 ‘현금’이 최고

현재와 같이 변동이 심하고 미래를 예측하기 어려운 시장에서는 현금을 확보하는 것이 중요하다는 지적이다.

콜리어스 인터내셔널(Colliers International)의 리차드 커크(Richard Kirke) 국제판매이사는 “과거 세계금융위기 때 양적완화로 시중에 풀린 상당한 자금이 결국 부동산으로 흘러간 경험으로 봤을 때 이번에도 그러한 가능성을 염두에 둬야 한다”며 “현금 확보가 중요하다”고 강조했다.

콜리어스 인터내셔널은 코로나19 사태로 정부의 경제 지원책 지속, 상당 기간 제로에 가까운 금리 유지, 사업체 규모 축소, 소비자 지출 감소 등을 예견했다.

커크 이사는 “요령 있는 투자자들은 코로나19 사태 이후에 대비한 포트폴리오 기회를 찾고 있다”며 “장기적인 전략과 유동성이 중요하다”고 말했다.