부동산 투자, 더 늦추면 안되는 이유

정윤성 0 2,919 2019.11.12 15:40

옥션장에 가서 자신에게 낙찰된 부동산을 두고 100% 만족스럽다고 생각하는 사람은 얼마나 될까?  옥션의 당첨자 10명 중 9명은 기쁨은 뒤로 한채 “내가 잘 산건가?” 스스로에게 질문하게되는 이유는 자신의 시장 분석을 통한 판단보다 제일 비싼 가격으로 당첨되었다고 생각하기 때문이다. 당첨후 갑자기 몰려오는 불안감은 사람마다 다르지만 한동안 자신을 힘들게 하기도 한다. 일반적인 구매자라면 일생에 몇번 해보지 못할 일이라 더욱 그럴 것이다. 옥션 외에도 부동산 계약 형태에는 Negotiation과 Tender 방식이 있지만 계약 방법을 바꾼다고 해서 자신의 결정으로 낙찰된 최고가를 행복해 하진 않을 듯 하다. 그러나 계약의 낙찰 시점은 부동산 가격이 오르는 시기라면 그때가 최저점이 되는 것이다. 지난 2-3년 뉴질랜드 정부의 부동산 관련 여러가지 규제와 내수 및 수출 경기 하강으로 인한 비수요, 그리고 호주 대도시들의 부동산을 포함한 경기의 침체 국면 등 그동안의 상황은 투자자들을 불안하게 해온 것은 사실이다.  

 

부동산, 언제 투자해야 되나?  에 대해 정확히 판단하려면 뉴질랜드 부동산 수요 전망, 이민 정책, 내수 경기, 인구 증가율, 금융 동향과 금리 추이, 주변국인 호주를 비롯한 세계의 금융 환경과 부동산 시장, 더 나아가 글로벌 자본의 흐름과 금리 정책 등등 복잡하게 얽혀있는 정보를 분석할 수 있어야 하는데 일반인들에겐 쉽지 않은 일이다. 

 

그런데 뉴질랜드에서 경험했던 ‘안전한 투자 시점’을 선택하는 필자의 방법은 나름 간단하다. 정보가 아닌 경향을 분석하는 방법이다. 부동산 가격은 전체를 보면 늘 물가상승률보다 높으며 짧게 Up and Down을 반복하면서 상승 진행하는데 구입 시점만을 선택하라면 Down의 변곡점이 지나 가격이 오름세를 타고 있을 때이다.  적은 리스크로 여전히 상당한 자본소득을 챙길 수 있기 때문이다. 최저점의 선택은 가장 큰이익을 가져다 주기도 하지만 진짜 선수(?)들의 몫이다. 가장 큰 차익을 가지겠지만 정보와 자본 여력이 충분해야 하고 추가하락의 리스크도 있어 일반적으로 추천할 방법은 아니다.  그리고 계속 상승세를 탔던 웰링턴과 다른 지방 도시들에 반해 지난 2-3년동안의 시장이 경직되어 있던 오클랜드는 그동안 움추렸던 상승세를 가져 올 확률이 매우 높은데 이미 그 변곡점을 지나고 있다고 판단하는 전문가들이 많다.  필자가 경험한 첫번째 시기는 뉴질랜드의 금융위기 직후 이민이 본격적이었던 1993년~1996년, 두번째는 아시안 금융위기 여파로 닥쳐온 경기하강 이후 2003년~2007년, 3차는 미국발 금융위기 이후인 2012년~2016년으로 세번이 있었다. 주기가  단축되었지만 역사상 가장 낮은 대출금리, 증가하는 부동산 수요, 느리지만 단계별로 확장되는 신용확장 등의 정황은 또 한번의 변곡점일 것이라는 확신을 주고 있는데 부동산 시장의 핵심변수인 금융 동향을 살펴보자.

 

은행별 OCR 전망이 다르다.  ASB 은행은 다음주 11월 13일 정부고시 이자율 인하와 내년 2월 추가 인하를 예상한 반면 Westpac의 이코노미스트들은 올해는 동결, 내년에 추가 인하될 것으로 내다봤다. 그러면서 동시에 내년 부동산 가격 상승폭을 7~10% 정도로 예상하고 있다. 누가 맞는지는 다음주가 되어 봐야 알겠지만 이코노미스트들의 공통 견해는 ‘금리 내려간다.’ ‘부동산 가격 상승한다.’이다. 

 

뉴질랜드, 호주 금융 동향  이웃 나라 호주의 흥미로운 최근 뉴스중 하나는 호주 시중은행들이 호주의 금융 감독원(이하 APRA)의 조사를 받고 있는데 이유는 호주의 중앙은행 금리(이하 호주 OCR)를 0.75% 까지 내렸지만 시중 금리에 반영이 제대로 안되고 있다는 것이다. 뉴질랜드도 같은 문제로 시중은행들은 계속 경고와 주의를 받고 있는 상황이다. 더 많은 폭으로 인하하라는 것인데 최근 이 정책의 영향으로 시드니 부동산 시장은 9월부터 바로 크게 반응이 나타나고 있다. 

 

지난 4~5년간 고인플레를 우려했던 세계의 중앙은행들은 이자율 인상을 여러차례 시도해왔지만 금융위기의 징후들이 다시 나타나고 있어 초저금리와 신용확장으로 향하는 정책을 서둘러 재부팅시키고 있다. 지난 10여년간 저이자율과 신용확장으로 우려했던 고인플레는 발생되지 않았고 그 특이한 현상(New Normal)은 결국 각국 중앙은행들의 저금리 정책에 큰 힘을 실어주고 있다. 또 하나의 사건(?)은 지난 OCR인하폭이 일반적인 0.25%의 규칙을 깨고 0.5%를 내린 것인데 10년전 GFC 그리고 Ch-Ch 지진 이후 세번째다. 현재 중앙은행의 경기부양 의지가 그 어느때 보다 강하며 제로금리로 향하는 금리 정책은 꽤 장기적 관점에서 진행되고 있음을 알 수 있다.

 

마지막으로  대부분의 일이 그렇듯이 부동산 투자 또한 ‘정확한 타이밍’의 선택은 성공을 가늠하는 핵심요소이다.  새삼 타이밍을 강조하는 이유는 그 어느때 보다 부동산 가격의 반등이 이미 시작되고 있기 때문이다.

 

 

[이 게시물은 KoreaPost님에 의해 2019-11-24 10:36:24 칼럼에서 복사 됨]
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