■ Mortgagee Sale

Mortgagee sale 이라고 있습니다.  이 곳에서는 이 것만 잘 활용해도 경제적인 이득을 상당히 취할 수 있습니다. 그런데 이에 대해서 얘기 하는 부동산 업계나 변호사나 그리 많지 않습니다. 이 곳 뉴질랜드 현황을 살펴 보면 거의 독점(monopoly)입니다. Barfoot & Thomson 에서 일하는 Philip Davis라는 친구가 거의 도맡아 하고 있습니다. 그래서 그런지 뭘 물어 보면 잘 가르쳐 주지도 않습니다. 네가 알아서 해라는 식입니다. 

Mortgagee는 간단히 말하면 금융기관입니다. 즉, 은행이라고 생각 하면 됩니다. 이 곳은 은행 뿐만이 아니라 은행과 비슷한 금융기관이 있어서 집을 살 때 돈을 빌려 주기도 합니다. 대체적으로 보면 이자율은 은행이 더 쌉니다. 저 같은 경우는 저의 은행에서 지금 시중에 금리가 4.29% 인데 반해 저한테는 4.10%로 해주고 있습니다. 이 곳은 은행에 따라서 또는 거래 금액에 따라서 이자율이 다르게 적용 되는 것을 알아야 합니다. 

Mortgage sales은 집을 살 때 은행에서 돈을 빌렸는데 이를 갚지 못할 경우에 시행 됩니다. 즉 법원 경매와 성격이 같다고 보면 됩니다. 그런데 이의 구매에는 좀 어려운 경우가 있습니다.

집을 잘 살펴 보지도 못하는 경우가 있습니다. 은행 돈을 못 갚아서 집을 넘기게 생겼는데 뭐가 기분이 좋아서 집을 보여 주겠습니까? 이럴 때는 집을 살펴 보지도 못하고 사야 하는 경우가 있습니다. 부동산 중개인이 있다 하드래도 현재 살고 있는 사람이 안보여 주겠다고 버티면 못 보는 것입니다. 이럴 경우에는 만일 샀을 경우에 법 집행 절차를 통해서 집을 양도 받을 수 있습니다. 한편 절차가 좀 복잡하기는 하지만 이런 일이 다 마무리 된다면 상당한 시세 차익을 거둘 수 있습니다. 절차가 복잡하니 바이어가 많지 않게 됩니다. 따라서 경매 가격은 상당히 시세보다 낮게 얻을 수 있습니다.

이럴 때는 모든 악 조건을 가정하고 경매에 참여 해야 합니다. 즉, 집안에 손상된 물건들 집기 등, 그리고 법 집행 시 들어갈 비용들을 고려해서 비딩 해야 합니다. 예를 들면 현 시세 40만불 짜리 아파트인 경우 10만불 아래로 낮춰서 30만불에 응찰을 해보아야 합니다. 그 이상 올라 갈 경우에는 포기해야 합니다. 이 상황은 단지 예를 든 것이기 때문에 상황에 따라서는 달라 질 수도 있습니다.

집안의 화이트웨어 라든가 가구라든가 정상적이라고 생각 하지 말아야 합니다. Most mortgagee sales are not offered for sale with vacant possession and do not include chattels in the sale. 그리고 이런 것들이 제대로 구비되어 있는지 생각하지를 말아야 합니다. 즉, 커튼이나 카펫이라든가 정상적이지 않다는 것을 염두에 두어야 한다는 것입니다. 그러나 대부분의 경우에는 괜찮은 경우가 많이 있습니다.

그래서 모기지 세일은 “있는 그대로” 사는 것입니다. The property  is sold on an “As is, where is” basis.

그리고 구매한 집에 어떤 하자가 있다든가 하는 등의 일체 클레임을 제기 할 수도 없습니다. The purchaser shall have no claim against the mortgagee nor its agents.

그러나 due diligence를 잘 하면 그 만큼 보상 (reward)도 좋습니다. 다시 한번 얘기하지만 No risk, no gain인 것이 세상사 이치입니다.