‘헬 오클랜드’… 내 집 마련 어려운 도시 공동 세계 4위 

뉴질랜드 최대의 도시, 오클랜드가 세계 9개국 367개 도시 (인구 1백만명이상의 87개 주요 대도시 포함)중 내집 마련이 가장 어려운 도시 ‘Top 4’ 순위에 든 것으로 밝혀졌다. ‘헬(Hell) 오클랜드’, ‘되질랜드’라는 말이 나올만도 하게 됐다. 

국제 부동산 컨설팅 회사, 데모그라피아가 2015년 3/4분기 관련자료를 바탕으로 12번째로 내놓은 ‘연례 주택구입능력(House Affordability)조사’ 보고서에 따르면, 오클랜드의 가구소득 대비 주택가격 비율은 9.7배로 조사대상 367개 도시중 집 사기가 네 번째로 어려운 도시로 발표됐다.

이 말은, 국제통화기금(IMF)의 경고대로 부동산 거품이 빠져 경제가 취약해질 위험성이 세계 4위라는 말이며, 실제로 과거 아일랜드의 경우, 부동산 거품이 빠져나가 집값이 1/3이나 폭락하는 주택시장 ‘패닉’ 사태를 맞았고, 그 결과 오늘날 주요 9개국중 주택구입 능력이 가장 쉬운 편으로 분류됐다.

같은 조사 보고서가 집 사기 가장 어려운 나라로 뽑은 10개국중 1위는 단연, 중국의 홍콩이었다.

홍콩은 중간치 주택가격이 중간 가구소득보다 무려 19배나 높은 것으로 조사돼, 조사대상인 9개국 주요 대도시 가운데 5년 연속 ‘내 집 마련’이 가장 어려운 도시라는 ‘악명’을 얻었다. 

그 다음으로 호주 시드니가 가구소득 대비 주택가격 비율이 전년의 9.8배보다 상승한 12.2배를 기록, 세계 2위를 차지했고, 캐나다 밴쿠버가 10.8배로 3위, 그리고 뉴질랜드 오클랜드/호주 멜번/미국 캘리포니아주 산호세 등 세 도시가 9.7배로 공동 4위에 나란히 올랐으며, 그 뒤를 이어 미국의 샌프란시스코, 영국의 런던, 미국 로스앤젤레스와 샌디애고가 차례로 7-10위를 차지했다.

1980-1990년대에 조사대상 대부분의 국가에서 2-3배수에 머물렀던 주택구매능력 배수가 특히, 호주, 뉴질랜드, 영국, 미국, 캐나다에서 최근 20년사이에 급속도로 악화돼 왔다.

그동안 가구소득 대비 주택가격 비율이 악화돼 온 이유는 토지이용을 규제하는 강력한 도시봉쇄정책으로 인한 주택공급부족과 관련있으며, 특히, 구매능력이 최악인 도시일수록 토지봉쇄정책이 강력해 도시주변부를 포함해도 주택 공급부족현상이 심각한 수준으로 밝혀졌다.  

반면, 주택 구입이 가장 용이한 10대 지역은 미국 뉴욕주 버팔로와 로체스터, 미국 오하이오주의 신시내티, 그리고 클리블랜드가 2.6배로 공동 1위를 차지했다.

그 뒤를 이어, 역시 미국의 펜실베이니아의 피츠버그(2.7배)가 5위, 미시건주 디트로이트와 그랜드 래피즈, 오클라호마, 세인트 루이스가 2.8배로 공동 6위, 콜럼버스와 인디애나 폴리스가 2.9배로 공동 9위, 루이즈빌(3.0배)이 10위에 오르는 등 미국 중간규모 도시들이 모든 순위를 휩쓸어, 미국 중도시의 집값은 아직도 살만한 것으로 해석됐다. 

집값폭등으로 빈곤/불평등 심화……정치적 결단 요구받아   

주택가격은 가구소득의 3배이하일 때 부담하기가 무난하지만, 오클랜드처럼 주택가격이 가구소득의 9.7배가 되면, 예를 들어, 세후 가구소득 7-8만불인 가정이 모기지를 얻어 그 10배인 70-80만불짜리 주택을 구입하면 매월 모기지 융자금 이자와 원금을 갚고나면 가처분소득이 급감소해 쇼핑이나 외식, 여행 등 생활수준을 질적으로 높이는 소비여력을 소진해 결국 허리띠를 졸라매며 오랫동안 밑바닥 생활을 할 각오를 해야 한다.  

“소비는 자본주의 최대의 미덕” 임에도 불구하고 개인들의 이러한 내핍생활이 계속되면 국내소비의 위축으로 이어져 경제성장율의 하락, 국민소득 하락 등으로 이어져 국가경제에 적신호가 들어오게 된다. 

또한, 수요와 공급의 불균형으로 인한 불합리한 자원배분인 주택시장의 왜곡현상으로 집값 폭등, 덩달아 렌트비까지 급상승하게 되면 가처분 소득이 급감소해 국민들의 생활수준은 양적으로도 저하돼, 사회적 약자 즉 못 가진자들(have-nots)의 빈곤은 더욱 심화된다.

결국은 극심한 빈부격차로 인한 경제적 불평등으로 인해 정치는‘호떡 집에 불난 것’마냥 소란스러워지고 사회는 더욱 불안해 지게 된다.

뉴질랜드의 경제적 불평등 심화를 보여주는 또 다른 통계치인 경제협력개발기구(OECD) 2012년 통계에 따르면, 소득불평등 정도를 나타내는 지니(GINI) 계수가  뉴질랜드는 호주와 함께 한국(0.3)보다 더 높은 0.33으로 조사됐다. 

지니계수는 계층 간 소득 분배가 얼마나 공평하게 이뤄졌는가를 나타내는 수치로, 0에 가까울수록 평등한 반면, 1에 가까울수록 불평등이 심화된 것을 의미하며 0.5에 도달하면 거의 ‘폭동이 일어날 수 있는 수준’으로 인식한다.  

그러나, OECD가 전체 인구중 중간(median)소득 50%이하의 소득인구비율을 측정하는 ‘상대적 소득빈곤율’은 뉴질랜드가 9.9%로 호주(14%)나 한국(14.6%)보다 낮았고, (세후) 소득 상위10%는 하위10% 소득자의 8.2배로 호주(8.8배)와 한국(10.1배)보다 낮아 절대 빈곤층비율이나 상대적 빈곤감은 한국은 물론 호주보다 덜한 편이었다.

한편, 국제통화기금(IMF)은 몇 년전 세계에서 두 번째로 높게 폭등한 뉴질랜드, 특히 오클랜드 집값에 대해 심각한 우려를 표명하고 뉴질랜드 정부에게 (한국처럼) 패밀리 홈을 포함하는 전면적인 양도소득세 도입으로 소득 불평등을 줄이는 노력을 하도록 강력히 권고한 바 있다.  

집값 폭등으로 심화된 빈부격차, 경제적 불평등 문제가 벌써부터 여야를 막론한 정치권 전반에 공론화되고 있어, 어떤 형태로든 2018년 뉴질랜드 총선의 ‘뜨거운 감자’가 될 것이 분명해 보인다.

하병갑 객원기자