지난 29일(수) 재뉴한인상공회 주최 '뉴질랜드 투자세미나'에서 뉴질랜드 감정 평가 회사 PRENDOS가 발표한 '오클랜드 부동산 시장 평가 및 분석'을  교민에게 도움이 되고저 이곳에 개제한다.

오클랜드 부동산시장 아직도 건재

2006년도 부동산 경기는 주택거래량이 계속적으로 매달 3,000건 수준을 기록하여 지난 2년간의 평균 월별 거래량과 유사함을 보이며 전반적으로 활발한 편이였습니다.  그러나 부동산 경기가 절정이었던 2003년도에 비하면 다소간 낮은편이라 볼수 있습니다.  
                                                                                      
지난 2년간 주택 가격및 거래 총액 그리고 건축 부문에서 당초의 예상과는 틀리게  활발한 움직임을 보여 주어 주택 가격및 거래양 예측에 다소 어려움이 있었습니다.  부동산 시장 경기가 당시의 예측과는 달리 활발했던 이유로는 첫째 낮은 실업률(3.6%),  둘째 높은 직업 안정율, 셋째 계속적인 임금 성장 그리고 마지막으로 용이한 주택융자와 저렴한 고정 주택 융자 이자율등으로 볼수있습니다.  

더불어 금년들어 순 이민자수 증가 및 계속적인 물가상승과 함께 정부 주택 구입 보조금이 지급되었으며 노동시장 강세 와 이민자수 증가 및 더 이상의 이자율 상승이 없으리라는 기대심리등으로 인하여 부동산 시장이 붕괴될 위험은 없다고 예상됩니다.

부동산 시장 붕괴는 급격한 이자율 상승 및 해외 유출 이민자수는 감소하는데 비해 실업자율이 현저히 상승 할때 발생될수가 있습니다.  국제적인 오일 쇼크나 아시아 경제파국등의 극단적인 상황이 벌어지지 않는한 현재상태를 유지하는 부동산 경기가 계속 되리라 봅니다.

주택가격

주택 거래양은 전반적으로 약 9% 정도 전년도 대비 줄었으나 계속 평균 매달 3,000 건 수준을 유지 하고 있습니다.  저렴한 고정 주택 융자 이자 및 높은 직업 안정율은 현재의 부동산 시장을 지탱해줍니다.  이로 인해 부채율이 높아지고 또 임금 상승으로 인해 더 크고 좋은 집을 구매 하려는 욕구가 상승되어 지고 있습니다.  또한 투자가들은 비교적 부동산을 안전한 투자 수단으로 여기고 있어 현재의 부동산 시장의 큰 변동은 없을것으로 예상됩니다.

장기 부동산 가격 전망은 계속 안정적일 것으로 예상되는데 장기적 주택가격 상승폭은 보통 물가 상승폭 보다는 적어도 2% 내지 3%  까지 높은것이 일반적입니다.  다시 말하자면 현재의 소비자 물가지수가 연평균 3%를 보일때 부동산 가격 상승폭은 최저6% 정도이지만 과거에 이례적으로 이  차이의 폭은 더 큰것으로 나타나 있습니다.  

최근 자료에 따르면 주택 가격이 지난 2/4분기에 0.7%  그리고 연별로는 8% 상승한것으로 나타났습니다.  만약 현재의  이 추세가 계속된다면 내년 이시기에 최대 연  4%에서 5% 정도의 부동산 가격 상승율을 나타낼것으로 예측됩니다.

오클랜드 중간 (median) 주택 가격대는 현재 $400,000 보다 조금 낮은 선으로 지난해 같은 시기의 $390,000보다 지난12 개월간 약간의 상승이 있었습니다.  

또한 뉴질랜드 환율변동과 부동산 가격과는 밀접한 관계가 있습니다.  간략히 설명하자면 보통 국가 경제력이 높아지면 환율상승을 가져오고 그로 인해 부동산 가격이 높아지는 경향이 있습니다.  그런데 지난해 부터의 뉴질랜드 달러화 약세는 부동산 가격 상승율에 제동을 걸었고  이 같은 추세는 향후 약 2년간도 크게 달라지지 않을것으로 보입니다.  

이민

이민자 유입증가 추세로 뉴질랜드 인구 증가는 지난 10 년 동안의 평균 11,000 명 보다 높은 수준으로 지난 2005년 10월의  6,000명 수준에서 2006년 9월의 13,200명으로 순이민자 유입은 증가 추세를 보였습니다.

연 순이민자 숫자와 부동산 시장과는 또한 밀접한 관계가 있습니다.  과거에 이민자 유입이 늘어날 때마다 매번 연속적으로 뉴질랜드 부동산 경기는 호황을 누렸습니다.  예를들면 2003년도에는 40,000 명 인구증가로 인해 전에 보지 못한 부동산 시세의 급등이 있었습니다.

그리하여 현재와 같은 이민자 유입증가는 주택 구매 및 투자 자신감을 회복시켜 주며 현재와 같은 이민자수 증가로 인해 계속적인 부동산 경기부양및 국가 발전에 기여하게 될것입니다.

요약

낙관적 요소

•장기 부동산 경기 안정 예측
•7-8년 부동산 경기 사이클 에 따르면 부동산 경기 불황 점이2007/ 2008년으로 이미 예측 되어진바 더 이상의 부동산 경기 추락은 없을듯함
•지난 4년간의 높은 투자 자본소득 (느린속도지만 계속적인 부동산 가격상승 – 약 연4% 성장)
•뉴질랜드 환율 약세로 인한 높아진 외국투자 자본 유입 가능성 – 투자 자본 소득세가 없음으로 인해 특히 높아진 호주 투자자 들의 관심
•이민자수 증가 (지난 2005년 10월의  6,000명 수준에서 2006년 9월의 13,200명 으로 증가)
•낮은 실업자율 (3.6%)
•거대한 투자 자본금 잠재력 과 함께 용이한 주택융자 - 주식투자 위험성으로 인해 비교적 안정적인 부동산 투자 선택
•2008년도 뉴질랜드 중앙 은행의 재무 정책 완화 예상

부정적 요소

•잠재적 이자율 인상 위험 부담 – 그러나 인플레이션 위험으로 인해 더이상의 이자율 인상은 예상되지 않음
•지난 4년간 평균 (15%) 투자자본 소득에 비해 4% 유지에 그침
•미미한 주택 임대 수입 증가율- 수입의 약 30% 인 주택 임대 비율로 인해 더이상의 임대료 상승 기대의 어려움  
•낮은 투자수익 기록- 투자 회사
•높은 비율의 임대 되지 않은 부동산 - 특히 아파트 물량의 과잉공급 ( 질이 낮은 소형 아파트)
•주택가격 상승으로 인한 주택구매력 감소
•지방세/법정 비용 및 개발비용의 상승
•미미한 고용증대율
•소극적인 부동산 시장에 주택 과잉 공급으로 인한 주택가격 상승 제동
•높은 부동산 개발 비용  

전반적으로 단기 부동산 전망은 부동산 가격상승세는 한풀 꺽기겠으나 가격 하락은 가져오지 않을것으로 예상 되어지며 그러나 높은 투자 자본 소득을 기대하기는 어려워 보입니다.  하지만 주택 매매건수는 시장수요가 계속 유지되고 있으므로 매달 3,000건 수준을 계속 유지 하리라 예측됩니다.  



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