안녕하십니까 여러분, Epsom Ray White에 residential specialist팀의 민기홍 에이전트라고 합니다. 

오늘 저는 여러분께 특정 아파트의 광고보다는, 요즘 들어 많은 분들이 궁금해 하시고 문의해 주시는 오클랜드 아파트의 관련한 내용과, 새 분양 아파트들의 전매에 관한 이야기를 해드릴까 합니다. 많이 부족할수도 있는 내용이지만, 제 소신있는 생각들과 사실들로 구성한 글임을 미리 알려드립니다.

현재 뉴질랜드의 부동산에서 아파트란, 새롭게 각광받고 있는 투자 부류로 떠오르고 있습니다. 특히나 오클랜드의 경우, 평균 주택값이 1백만을 찍으며 부동산의 가격이 너무나 무섭고 빠르게 오르기에, 이곳에서 첫 집을 구매하고 싶어하는 이들에게는 너무도 높은 벽이 되어버렸습니다. 하지만 이렇게 척박한 현부동산의 마켓에 요즘 물밀듯이 쏟아져 나오고 있는 새 아파트들은, 매우 럭셔리한 뷰띠크 스타일의 아파트부터 거주 및 투자를 위한 소형 아파트까지, 폭넓은 다양함으로 소비자들에게 주택보단 저렴한 가격에, 모던함과 편리성까지 두루 갖춘, 맞춤 부동산으로 다가오고 있습니다.

과거의 뉴질랜드는, 아파트의 산업이 꾸준히 이루어지지 않은 국가 였습니다. 다른 국가에 비해서 턱없이 낮은 인구수를 가졌음에도 한국과 비교해 비교적 넓은 땅덩어리를 가진 뉴질랜드의 특성은, 아파트를 굳이 올리지 않아도 주택정책을 펼칠수 있는 조건이 항상 마련되어 왔기 때문입니다. 하지만 꼬집어 말할수 없는 어느 시점부터인가, 뉴질랜드의 인구수는 빠른속도로 증가하였으며, 오클랜드는 인구급증 현상으로부터 가장 큰 임팩트를 받은 뉴질랜드의 도시가 되었습니다. 인구가 급증함에 따라 도로들은 더 자주 막히기 시작, 기본적인 도로 공사와 사회 기반 시설의 공사들 또한 엄청난 속도로 늘기 시작하였습니다. 이러한 모든 현상들은 결국 부동산의 빠른 가격 상승으로 이어져 현재의 평균 주택가격 1백만불이라는 벅찬 상황까지 오게 된 것입니다.

대부분의 사람들은, 자신이 거주하는 공간과 생계를 위한 돈을 벌수 있는곳을 가까이 두고 싶어 합니다. 오클랜드의 경우도 다를바가 없습니다. 하지만 여러분, 뉴질랜드 지도에서 오클랜드를 중심으로 콤파스를 이용해 적당한 크기의 원을 그려 보시기 바랍니다. 오클랜드 시내를 위주로 얼마나 많은 면적이 바다인지를 확인 하실수 있으실겁니다. 평균적으로 이 콤파스 원 안쪽에 자리한 땅들은, 적어도 뉴질랜드에선 평균 연봉이 가장 높고 기본 편의 시설들이 가장 많이 자리한 지역이 되겟습니다. 현재와 같은 인구급증은, 이 원안쪽에 자리한 부동산들 대부분은 시간이 지날수록 가치가 더욱 상승하게 될것이라는 예상이 나오게 됩니다.

아파트는 현재 이렇게 한정되어 있는 쓸만한 땅위에 가장 많은 주택공급을 가능케 해주는 해결책으로 제시되고 있습니다. 이미 뉴질랜드에서 아파트산업은 전례에 없던 새로운 국면을 맞이하고 있으며, 뉴질랜드 헤럴드지는 2017년을 기준으로 뉴질랜드에 새로 지어질 모든 집들 중, 아파트가 차지할 비중은 53%가 될것이라는 발표를 했습니다. 지난 20년간 지어지는 집들 중 아파트가 차지한 비중이 35%를 넘어선 적이 없던 사실을 생각하면, 뉴질랜드 사회에 주택공급이 얼마나 시급해졌는지 엿볼수 있는 기준이라고 생각이 됩니다.

요새 부동산으로 물밀듯이 나오는 매물들이 있습니다. 바로 새 분양 아파트들입니다. 이렇게 새로이 올라가는 새 아파트들은, 기존의 아파트보다 바디콥 비용은 현저히 낮지만 최신식 자제와 면적 활용 등을 갖춘 매우 매력적인 부동산 투자가 될수 있습니다. 지금으로부터 3년전부터 슬그머니 활성화되기 시작한 분양 아파트 시장은, 그때 당시 분양권을 취득하신 분들이 현재까지의 시세차익으로 많은 수익률을 챙기시며 더욱 탄력을 받기 시작했습니다. 새 아파트의 분양권은, 총 구매금액의 10%만으로 구매를 할 수가 있으며, 나머지 잔금은 아파트의 완공시에 지불을 하면 되는 시스템으로 한국처럼 1차 또는 2차 중도금 등의 별도 비용은 필요로 하지 않습니다. 전매 또한 합법으로 진행할수 있는 뉴질랜드 법은, 전체 부동산 금액의 10%만 실제로 투자한 후 완공되기 이전까지 생긴 시세차익을 전매를 통하여 쉽게 취할 수있게끔 되어 있습니다.

많은 분들이 저에게 이렇게 물어보십니다, “ 지금 분양권을 사놓으면 완공 때까지 시세차익이 많이 생길까요?” 또는, “전매를 위한 분양권을 사는게 괜찮을까요? 라는 질문들이 상당히 많습니다.

분양 아파트의 활성화가 시작되기 이전에 분양권을 사놓으신 감각이 좋은 분들은, 오클랜드 부동산의 시세상승 효과를 상당히 크게 보신 경우라고 말씀드리고 싶습니다. 2년이 채 되지도 않는 시간동안, 많게는 무려 48%의 시세차익 수익을 보신 분들도 계셨던 지난 마켓의 상황은, 부동산을 사시려는 분들께서는 항시 노리실수 있는 오름세는 아니라는 이야기입니다. 이렇게 큰 수익을 보신분들의 무용담을 들은후로 찾아오신다면, 전 솔직하게 짧게 보지 마시고 길게 보시고 결정을 하시면 더 만족한 결과를 얻으실 것, 이라는 말씀을 해드립니다.

전매를 위한 분양권에 관심을 두시고 찾아오시는 분들도 많으십니다. 이런분들에겐, 기본적으로 전매란, 분양권을 구입한 후, 처분할수 있는 한가지의 방법정도 까지만 생각을 하시게끔 상담을 해드립니다. 다시 말씀드리자면, 전매만을 위한 분양권은 사지 마시라는 충고를 해드린다는 이야기이고, 그 이유는 이러합니다. 전매라는것은 분양 아파트의 완공과 세틀먼트(settlement)가 이루어지기 전에, 다른 사람에게 나의 분양권을 판매하는 것을 뜻합니다. 시간이 지나면 부동산 가격이 오른다는 가정하에 처음에 분양권을 구매했을 당시에 가격보다 더 높은 가격으로 다음 사람에게 판매하며, 그 시세차익을 벌기 위하여 전매를 할 수가 있습니다. 하지만 이 전매도 필승 전략은 될수가 없고, 성공적인 전매를 위해선 참고해야할 부분들 또한 존재합니다.

첫번째로 전매라는것은, 당시의 마켓의 영향을 많이 받게 마련입니다. 전매가 성공적이게 되기 위해선 기본적인 마켓의 열기가 받쳐줘야 합니다. 특히나 전매만을 할 생각으로 분양권을 구매한 시나리오에선, 전매를 하지 못할 경우엔 수익은 커녕 세틀먼트를 하지 못하여 손해도 날수가 있는 상황이 전개가 되기 때문에, 전매를 해야할 타이밍의 마켓이 식어있는 상태라면, 애초에 팔고자했던 가격에서 어쩔수없이 자꾸 낮춰져야 하는 상황이 올 수도 있습니다. 나의 부동산을 콘트롤하는 힘이 내가 아닌 마켓이 되어버리는 안 좋은 시나리오가 되는 겁니다. 따라서 이런 상황을 모면할수 있는 가장 좋은 방법은, 전매에 포커스를 맞춰 분양권을 구매하기 보다는 아파트의 취득을 위한 분양권 구매의 포커스를 맞추시는 방법이 가장 안전한 방법이 되겠습니다. 전매를 꼭 해야만 하는 시나리오를 피해, 여건이 좋으면 해도 되는 시나리오로 만들어 나의 부동산을 콘트롤 하는 힘을, 마켓이 아닌 나로 만드는 방법입니다.

또한 전매를 결정할 경우 생각지 않았던 추가 비용등이 발생 할수도 있습니다. 가장 기본적인 예로는 부동산 복비와 지난 2015년 말 추진된 새로운 투자법의 의한 수익률 세금 입니다. 전매를 하시게되면, 벤도어(vendor)의 입장으로써 마켓의 나의 물건을 내놓는 것이기 때문에, 부동산 복비가 발생하게 됩니다. 또한 지난년 말의 새로 개정된 투자법으로 인하여, 구매한 부동산을 2년이 되기 이전에 판매를 할 경우엔, 수익률의 30프로를 세금으로 반납하셔야 하는 비용 또한 발생하게 됩니다.

현재 오클랜드 부동산에는 많은 종류의 분양 아파트 매물이 힘차게 줄지어 나와있는 상황이고 앞으로도 계속 분양의 붐은 계속될 전망입니다. 이렇게 새 분양 아파트를 보실때는, 기존의 아파트와 주택과는 다른 부분이 상당히 많기에, 믿으실수 있는 에이전트와 함께 여러 비슷한 분양 아파트를 함께 보시며 결정을 지으시는 것이 좋겠습니다. 비교적 빠른 시간내에 시세차익으로 돈을 벌 시나리오보다는 좀 더 우직하게 가지고 계실 의향으로 분양 아파트 시장에 뛰어드신다면, 앞으로 떠오르는 아파트 시장에서 좀 더 유리한 고지를 점령하실수 있으실겁니다.        

민기홍 residential specialist team

Ray White Epsom

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