부동산 박사 데이빗한 021 4989 24 (사구팔구 이사)

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최근 옥션현황과E-Magazine의 정보전달

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최근에 상가건물에 관한 투자자들의 관심이 상대적으로 상당히 높아지자 옥션 낙찰율이 50%대에서 75%로 상승하는 경향을 보여주고 있다. 더구나 상가는 일반 주거용 매물보다 동일한 금액을 투자했을 경우 기대되는 수익율이 상당이 높을 뿐만 아니라 여러가지 관리 및 세제상에서도 상당한 혜택을 보기 때문에 장기간 투자할경우에는 상당한 잇점이 있기 때문에 많은 투자 및 바이어들의 관심을 갖게된다.

지난번  상가건물의 옥션 매매 결과를 살펴보면  Yield 의 수익율이 3.61%, 4.90%, 5.25%,4.36%,5.35%,7.55%로서 대략 3.6%에서 7.6%로 매매 경쟁률에 따라 매도금액에 따라 다소 수익율이 달라지는 것을 살펴볼수있다. 하지만 상가건물의 임대료는 투자금액 대비하여 리스료(lease)에 따라 다소 수익율이 달라지지만 또 다른 중요한 요소는 건물의 임대 계약기간과 렌트료 재조정 (Review of lease)에 따라서 리스료를 인상할수있게 되어 최초구입가의 임대료보다도 추후에 마켓프라이스(Market Price)에 따라서 추가로 인상할 수 있는 요소가 작용하게 되어 Yield의 수익율을 향후 더욱 올라가게된다. 더구나 해당 건물에서 운영하는 비즈니스를 인수받을 계획이 있는 경우에는 비즈니스를 목돈을 주고 구입하는 것 보다는 해당건물을 리스를 포함하여 건물을 구입하는 것이 현명할 수가 있다. 목돈을 주고 비즈니스를 구입할 비용으로 해당 건물을 구입하면 나중에 비즈니스 임대기간이 종료하면 계약을 연장하지 않고 해당 비즈니스 세입자를 내보내고 새로운 비즈니스를 본인의 건물에서 다시 시작할 수 있는 기회도 있을수 있고, 기존 비즈니스를 인수할 경우에는 현세입자와 잘 협의하여 시설비정도에 저렴한 가격에 인수할 수 있는 방법도 있을수있다.

더구나 상가 건물이 클 경우에는 내부를 여러 개의 상가로 분리하여 다양한 세입자들을 유치하여 상당한 임대료 수익을 추구할수있고,  높은 금액에 전체를 임대하여 임차인이 다시 서브리스(Sub Lease)를 주고 상가임대료를 극대화할수 있는 여러가지 방법이 있다. 주거용의 경우에는 통상적으로 한필지에 한 개의 주택으로 임대료가 일정한 반면에 상가의 경우에는 다양한 상가의 분할과 활용을 통하여 여러 개의 세입자들을 유치하여 상당히 높은 임대료를 유지할 수 있는 장점이있다.  지난번 옥션에서 팔린 상가건물의 배경을 살펴보면 25년동안 쇼핑몰에서 도매와 소매를 동시에 영업해온 유명한 프랜차이즈 뷰쳐샾을 매매한 경우를 살펴보면 건물주와 세입자가 아버지와 아들과의 관계로서 상당한 상권과 수익성이 높은 비즈니스를 운영한 케이스로 볼수있다.

이러한 상가 건물은 도매와 소매통하여 지역사회뿐만이 아니라 오클랜드 전역을 카바하는 비즈니스를로서 건물주와 세입자가 함께  비지니스를 통하여  높은 수익율을 통하여 높은 임대료를 지불함으로서 상가의 건물가치를 상당히 높여 놓은 케이스로 볼수있다.  그러므로 이런 상가는 해당 경쟁업체가 인수하면 더 높은 시너지 효과를 발휘할수있고, 해당관련업체 비즈니스 오너들도 상당한 눈독을 갖게되는 경향이 있다. 다시말하면 본 건물은 임대수익성이 높은 건물로 인베스트물건으로도 좋을뿐만 아니라 리스기간 종료시 본건물에서 해당비지니스를 인수하여 그대로 영업을 재계할 경우 비즈니스 매매 목돈을 주지않고 그대로 세입자를 리스기간 종료와 함께 내보내고