ANZ 은행과 재뉴상공인연합회(회장 오창민)가 지난 12월 6일(화요일) 오후 3시 30분부터 ANZ(Pavilion Venue, 23-26 Albert Street AKL City)에서 투자세무상식, 상업융자신청방법, 부동산 현황, 부동산매매시 관련법률 상식 등 경제 세미나를 개최했다. 이번 세미나는 김인택 총영사를 비롯해 80여명의 교민들이 참석했다.  

재뉴상공인연합회 오창민 회장은 “이번 세미나에 참석한 교민들과 강사로 참여해준 모든 참석자에게 감사드린다”며 “금리 인상으로 많은 어려움이 있지만 이번 세미나를 통해서 많은 교민들이 준비 있는 행동으로 부동산 판매와 구입 기회가 왔을 때 빠른 판단을 할 수 있도록 미리 준비해야 한다”고 이야기했다. 이번 세미나에는 상업용 부동산(Commercial Property)관련 투자시세무상식(정성호 공인회계사), 커머셜 융자 신청관련(이미경ANZ Manager), 부동산현황(박세영, 부동산 공인중개사), 매매시 관련 벌률상식(이현정 변호사 CL Law)등 참여했다. 

부동산 구매 전 유의해야 할 점

이번 세미나에 참석한 이현정 변호사(CL Law)는 매매시 관련 벌률 상식 관련 많은 이야기를 주고받았다. 먼저 부동산 구매 전 유의할 점으로 투자할 물건에 대한 사전 조사는 아주 중요한 절차이고 특히 상업용 건물의 경우 주택과는 다른, 여러 가지부분을 확인해야 한다. 어떤 용도로 쓰이는 건물인지, 세입자는 누구인지, 렌트비는 얼마 정도이며, 구매 가격 대비 대지(yield)는 몇%인지, 또 임대차 계약서에는 어떤 내용이 있는지, 건물 상태는 양호한지, 보수공사가 필요한 상태인지 등 사전조사를 해야 할 부분이 여러가지 있다. 세입자와 리스 관계는 변호사를 통해서 확인해야 하고 중요한 서류 중 하나는 임대계약서, 리스 서류와 세입자에 대한 정보이다. 투자 목적이나, 직접 비지니스 운영을 위해, 혹은 노후대책으로 구매를 하더라도, 소유하는 기간 동안, 또는 다시 매매할 경우 하자가 없는 건물이어야 한다. 부동산 매매는 기본적으로 매수자 위험부담 원칙이 적용된다.  매도자가 고의적으로 거짓말을 하거나 숨기지 않는 이상 매수자가 조사를 하고 확인을 해야 한다는 뜻이고, 또 세입자나 이전 건물주가 무허가 공사를 했을 경우, 매도자도 모르는 상황일 수도 있으므로 매수자로써 림리포트나 빌딩 인스펙션 등 여러 정보를 받아 확인을 하는 것이 더더욱 중요하다. 따라서 상업용 건물투자를 고려하고 있다면 꼭 회계사와 변호사를 미리 만나 자문을 받고 시작 하기를 권한다.

상업용 부동산 구매 순서 

박세영 부동산 공인중개사는 상업용부동산 현황과 관련 이야기를 주고받았다. Commercial Property(상업용 부동산)은 주거용 부동산을 제외한 비주거용 부동산으로서, 투자용 부동산과 사업용 부동산으로 구분한다. 부동산의 형태로는 상가, 오피스, 창고, 공장, 워크숍, 전시장, 빨래방, 주유소, 모텔, 호텔, 병원, 수퍼마켓, 자동차관련 등 다양한 형태의 부동산이 있다. 상업용 부동산 구입절차는 가장 먼저 부동산 투자/구입 계획 수립하고 인터넷을 통하여 부동산 관련 정보를 습득한다. 또한 경험 많은 에이전트와 자주 미팅을 통하여 마켓정보와 매물 관련 정보를 알아보며 구입 예산을 설정과 은행융자도 미리 준비한다. 그 다음은 옥션 현장을 방문하여 진행을 관찰하는 것이다. 그 다음 옥션에 참여나 또는 에이젼트를 통하여 오퍼를 제출하여 구입한다.

상업용 부동산 투자의 세무

정성호, JL Partners 공인회계사, 파트너는 복잡한 부동산 세무관련 이야기로 많은 주목을 받았다. 상업용 부동산 투자는 주거용에 비해 덜 보편화된 영역이다. 많은 분들이 익숙하지 않아 상업용 부동산 투자의 세무가 주거용에 비해 복잡할 것이라 생각 할 수 있겠지만 사실은 그렇지 않다. 지난 몇년간 주거용 부동산 시장의 이상과열 때문에 정부의 규제 정책이 많이 도입되어 오히려 주거용 부동산의 세무가 더 복잡 해졌다. 상업용이든 주거용이든 부동산 구입을 최초로 고려하는 시점에서는 구입주체를 누구로 할지를 고민해야 한다.  가장 간단한 구조는 개인 본인의 명의로 구입하는 것이다. 간단한 대신 유연성이 떨어지고 소득에 부과되는 세금에서는 절감효과를 기대하기 어렵다. 가장 일반적인 형태는 공동명의로 구입하는 것이다.  부부가 부동산을 구매하는 가장 일반적인 주체이기에 많은 경우 공동명의 구매는 부부가 주체가 된다. 이외 회사의 형태로 부동산을 소유하기도 하는데 일반적인 형태의 유한책임회사의 경우에는 자본소득이 발생했을 때 그 소득을 주주들에게 전이할 시점에서 세무 문제가 발생할 수 있어 권할 만한 형태는 아니다. 회사의 형태로 부동산을 소유하고자 한다면 회사 자본소득의 전이가 용이한 회사 설립(Look Through Company)을 고려해 볼 수 있습니다. 이외 가족신탁 형태로 소유하는 경우가 있는데 장점이 있는 대신 상당한 수준의 관리가 필요하기에 꼭 전문가의 조언을 들어보고 결정하기를 권한다.

김수동 기자