[370] 부동산 관련세법의 이해
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11/12/2007. 17:48
KoreaTimes
지난 6회에 (364~369호) 걸쳐 뉴질랜드 소득세법중 부동산과 관련된 조항을 주어진 공간안에 가능한한 자세히 기술하였다. 필자는 가끔 고객으로부터 부동산세법에 대해 문의를 받게 되었는데, 공통적으로 느끼는 점은 부동산관련세법에 대해서는 막연하고 알고 있구나 하는 것이었다. 또한, 알려져 있다시피 정부예산에 부동산세무감사관련 IRD예산이 새롭게 편성되어 있어, 필자는 시기적으로도 필요한 정보라 생각되었고, 이에 부동산 관련세법과 관련하여 미약하나마 시리즈로 연재하였다. 딱딱하고 이해하기 쉽지는 않은 글이지만, 필요한 교민에게 도움이 되었으면 하는 바램이다.
이번호에는 지난 부동산관련 연재글에 대한 보충 설명으로 뉴질랜드 세법의 이해에 대해 그리고 최근에 수정된 부동산 거래의 Time of Supply(공급의 시기)와 관련한 IRD의 입장에 대해 알아보겠다. 그리고, 소득세법상 수입인식시기(Income Recognition)에 관련하여 알아 보도록 하겠다.
뉴질랜드의 세법중 대부분의 내용들이 판례법에 기초를 둔다. 성문화된 Income Tax Act (소득세법)가 존재하고 점점 성문화 되어가고 있는 추세지만, 아직까지는 판례에 근거하여 원칙과 규정들이 간략하게 정리되어 있는 수준이다. 부동산관련세법도 마찬가지로 대부분이 판례를 근거로 Income Tax Act에 정리되어 있는 것이다. 따라서, 판례를 무시하고 Income Tax Act만을 가지고 부동산 관련 세법을 설명/이해 하기는 불가하다 하겠다. 이러한 세법 이해의 어려움과 일반적으로 부동산관련해서는 분쟁세금액수가 크므로, 고액부동산 투자자 혹은 다수부동산 소유의 투자자인 경우는 충분히 전문가 (키위사회에 알려진 부동산세법 전문 법률회사)의 조언을 받을만한 가치가 있다고 볼 수 있을 것이다.
최근 TIB (Vol19, No7)의 IRD 해석(Interpretation Statement)에 의하면, GST법상의 부동산 공급시기 (Time of Suppy of Real Estate)는 Unconditional일이 아닌 Invoice를 발행한 시기와 Vendor가 Deposit을 수령한 시기 중 빠른시기 (즉, 일반적으로는 Vendor가 Deposit을 수령하는 날짜)가 된다고 설명하고 있다. TIB (Vol 19, No7)에서는 Commissioner (국세청장)가 Public Information Bulletin 173에 발표한 내용인 표준양식의 부동산매매계약서는 “Invoice”가 될 수 없고, 이에 따라서 공급시기 (Time of Supply)를 유발시키지 못함을 확실히 하였다. 더나아가, Unconditional Agreement 또한 “Invoice”가 아니므로, 이 역시 공급시기(Time of Supply)를 유발시키지 못한다고 설명하고 있다. 다시말해서, Conditional계약이 Unconditional 되거나 당초에 Unconditional로 계약이 성립되었다 하더라도, GST법상에는 이때가 공급시기가 될 수 없다는 것이다. (무엇이 “Invoice”인가에 대한 구체적인 내용은 TIB V19 No7을 참고하기 바람).
사실, 부동산 거래를 많이 접하는 교민들은 Conditional 계약이 Unconditional 되었을때, 혹은 Unconditional 계약을 성립하였을때, GST법상 공급의 시기(Time of Suppy), 그리고 소득세법상 수입인식(Income Recognition)시기가 된다고 알고 있을 것이다. GST법상 공급시기와는 다르게 소득세법상 수입인식(Income Recognition)시기는 Settlement일이다. 수입인식시기를 Settlement시기로 제대로 알고 있더라도 Unconditional과 Settlement와의 시기차이가 많지 않으므로, 대수롭지 않게 생각할 수 있다. 이해를 돕기위해 아래에 예를 들어보겠다.
“갑”은 2007년 3월 10일에 과세소득 3만불이 발생하는 부동산매도계약이 Unconditional 되었고, Settlement는 4월 10일에 이루어질 예정이라 가정해보자. 그리고, “갑”의 2007회계년도 (2006년 4월1일 ~ 2007년 3월31일)의 다른 과세소득은 없으며, 다음해인 2008회계년도에는 6만불의 과세소득이 있을 것이라고 예상하고 있다.
“갑”이 만약에 Unconditional일을 소득법상 수입인식시기로 잘못알고 있을경우는, 일정데로 4월에 Settle 할 것이고, 과세소득 3만불을 2007년 소득으로 정산하여 19.5%의 소득세를 납부하려고 할 것이지만, 사실상 소득법상의 수입인식시기는 Settlement일 이므로 과세소득 3만불은 2008년 소득이 되며, 결국3만불에 대해 39%의 소득세를 납부해야 한다.
만약에 “갑”이 수입인식시기를 Settlement로 맞게 알고 있었을 경우, 낮은 소득세율 적용을 위하여 Settlement를 3월중에 마치려고 노력할 것이다. 그렇게 되면, 결과적으로 3만불에 대해 19.5%를 납부하게 되므로, 약 $6,000의 절세효과를 볼수 있는 것이다.
이번호에는 지난 부동산관련 연재글에 대한 보충 설명으로 뉴질랜드 세법의 이해에 대해 그리고 최근에 수정된 부동산 거래의 Time of Supply(공급의 시기)와 관련한 IRD의 입장에 대해 알아보겠다. 그리고, 소득세법상 수입인식시기(Income Recognition)에 관련하여 알아 보도록 하겠다.
뉴질랜드의 세법중 대부분의 내용들이 판례법에 기초를 둔다. 성문화된 Income Tax Act (소득세법)가 존재하고 점점 성문화 되어가고 있는 추세지만, 아직까지는 판례에 근거하여 원칙과 규정들이 간략하게 정리되어 있는 수준이다. 부동산관련세법도 마찬가지로 대부분이 판례를 근거로 Income Tax Act에 정리되어 있는 것이다. 따라서, 판례를 무시하고 Income Tax Act만을 가지고 부동산 관련 세법을 설명/이해 하기는 불가하다 하겠다. 이러한 세법 이해의 어려움과 일반적으로 부동산관련해서는 분쟁세금액수가 크므로, 고액부동산 투자자 혹은 다수부동산 소유의 투자자인 경우는 충분히 전문가 (키위사회에 알려진 부동산세법 전문 법률회사)의 조언을 받을만한 가치가 있다고 볼 수 있을 것이다.
최근 TIB (Vol19, No7)의 IRD 해석(Interpretation Statement)에 의하면, GST법상의 부동산 공급시기 (Time of Suppy of Real Estate)는 Unconditional일이 아닌 Invoice를 발행한 시기와 Vendor가 Deposit을 수령한 시기 중 빠른시기 (즉, 일반적으로는 Vendor가 Deposit을 수령하는 날짜)가 된다고 설명하고 있다. TIB (Vol 19, No7)에서는 Commissioner (국세청장)가 Public Information Bulletin 173에 발표한 내용인 표준양식의 부동산매매계약서는 “Invoice”가 될 수 없고, 이에 따라서 공급시기 (Time of Supply)를 유발시키지 못함을 확실히 하였다. 더나아가, Unconditional Agreement 또한 “Invoice”가 아니므로, 이 역시 공급시기(Time of Supply)를 유발시키지 못한다고 설명하고 있다. 다시말해서, Conditional계약이 Unconditional 되거나 당초에 Unconditional로 계약이 성립되었다 하더라도, GST법상에는 이때가 공급시기가 될 수 없다는 것이다. (무엇이 “Invoice”인가에 대한 구체적인 내용은 TIB V19 No7을 참고하기 바람).
사실, 부동산 거래를 많이 접하는 교민들은 Conditional 계약이 Unconditional 되었을때, 혹은 Unconditional 계약을 성립하였을때, GST법상 공급의 시기(Time of Suppy), 그리고 소득세법상 수입인식(Income Recognition)시기가 된다고 알고 있을 것이다. GST법상 공급시기와는 다르게 소득세법상 수입인식(Income Recognition)시기는 Settlement일이다. 수입인식시기를 Settlement시기로 제대로 알고 있더라도 Unconditional과 Settlement와의 시기차이가 많지 않으므로, 대수롭지 않게 생각할 수 있다. 이해를 돕기위해 아래에 예를 들어보겠다.
“갑”은 2007년 3월 10일에 과세소득 3만불이 발생하는 부동산매도계약이 Unconditional 되었고, Settlement는 4월 10일에 이루어질 예정이라 가정해보자. 그리고, “갑”의 2007회계년도 (2006년 4월1일 ~ 2007년 3월31일)의 다른 과세소득은 없으며, 다음해인 2008회계년도에는 6만불의 과세소득이 있을 것이라고 예상하고 있다.
“갑”이 만약에 Unconditional일을 소득법상 수입인식시기로 잘못알고 있을경우는, 일정데로 4월에 Settle 할 것이고, 과세소득 3만불을 2007년 소득으로 정산하여 19.5%의 소득세를 납부하려고 할 것이지만, 사실상 소득법상의 수입인식시기는 Settlement일 이므로 과세소득 3만불은 2008년 소득이 되며, 결국3만불에 대해 39%의 소득세를 납부해야 한다.
만약에 “갑”이 수입인식시기를 Settlement로 맞게 알고 있었을 경우, 낮은 소득세율 적용을 위하여 Settlement를 3월중에 마치려고 노력할 것이다. 그렇게 되면, 결과적으로 3만불에 대해 19.5%를 납부하게 되므로, 약 $6,000의 절세효과를 볼수 있는 것이다.
