올해 주택시장이 2년간의 조정을 마무리하고 회복될 것이라는 기대가 높다. 

특히 오클랜드는 사상 최저의 저금리와 지속적인 이민자 유입, 양도소득세 도입 계획 철회 등으로 오랜만에 주택시장이 활기를 보일 것이라는 전망이다. 

올해 주택시장은 어떻게 될지 관심이 모아지고 있다. 

올해 집값 상승 기대 확산

많은 사람들이 올해 집값이 오를 것으로 점치고 있다.

콜리어스 인터내셔날(Colliers International)이 지난달 실시한 조사결과에 따르면 2년여 만에 처음으로 뉴질랜드 모든 지역의 사람들이 올해 집값은 오를 것으로 예상했다.

특히 오클랜드에서는 집값 상승을 예상하는 시민들이 하락을 예측하는 시민들보다 49%나 많은 것으로 밝혀졌다.

이는 3개월 전의 6%에 비해 낙관적인 전망이 전국에서 가장 크게 늘어난 것으로, 조사를 실시한 콜리어스 인터내셔날은 오클랜드가 이번 조사 결과의 최고 승자라고 표현했다.

퀸스타운이 집값 상승을 예측하는 순비율이 63%로 전국 1위에 올랐고 타우랑가가 55%로 뒤를 이었다.

로토루아, 뉴플리마우스, 팔머스톤 노스, 크라이스트처치, 더니든 등지에서도 낙관적인 전망이 지난 조사보다 두 배 이상 늘었다.

응답자들은 올해 주택시장에 영향을 주는 긍정적인 요인들로 저금리를 가장 많이 꼽았고 정부 변화가 뒤를 이었다.

반면 부정적인 요인들로 총선에 따른 불확실성과 세계 정세의 불확실성 등이 선정됐다.

전문가들 집값 5-6.5% 상승 전망 

전문가들도 올해 주택시장이 활기를 보일 것이라는데 의견을 같이하고 있다.

웨스트팩(Westpac)은 올해 집값이 5% 오를 것으로 예측했다.

웨스트팩의 도미닉 스티븐스(Dominick Stephens) 수석 이코노미스트는 “과거 두 세 차례의 주택 붐은 모두 모기지 이자율이 떨어진 후에 일어났다”며 “현재의 저금리가 올해 주택시장 활황을 예고하고 있다”고 말했다.

시장에 대한 신뢰도 상승이 집값 상승의 동력이 될 것이라는 설명이다.

스티븐스 이코노미스트는 그러나 이번 주택 붐이 과거 두 세 차례만큼 극단적이지는 않을 것이라는 단서를 달았다.

이는 외국인 주택 구입이 금지됨에 따라 주택에 대한 수요가 과거에 비해 약하고 각종 규제와 세금 증가 등으로 주택 투자에 대한 이점이 줄었기 때문이라는 것이다.

ASB는 올해 집값 상승 전망치를 기존 5-6%에서 6.5%로 상향 조정했다.

저금리에 힘입어 오클랜드는 올해 집값이 5.5% 오르고 내년에 4.3% 추가 상승할 것으로 분석됐다.

웰링턴의 집값 상승 전망치는 올해 7.6%, 2021년 5.5%로 오클랜드보다 높다.

ASB의 마이크 존스(Mike Jones) 이코노미스트는 지난해 4월 정부의 양도소득세 도입 계획 철회 발표 이후 주택 매매가 늘어나면서 시장의 터닝 포인트가 됐다고 진단했다.

존스 이코노미스트는 “모기지 금리가 주택시장에 미치는 영향은 통상 6개월 정도 걸리고 지금까지 큰 영향을 주고 있다”며 “평균 가계부채는 증가하고 있지만 사상 최저 수준의 금리로 이자 상환 비용이 낮아졌기 때문에 집을 사려는 사람들이 늘고 있어 주택시장이 활발해 졌다”고 말했다.

그는 또 “높은 인구 성장과 저금리 기조로 주택시장의 펀더멘탈은 견고하다”며“오클랜드는 올해 말까지 상당한 주택 공급의 징후가 없다”고 덧붙였다.

ANZ은 정부의 부동산 대책과 은행의 대출 규제, 주택구매력 감소 등으로 급격한 집값 상승은 어렵겠지만, 사상 최저 수준의 금리와 주택 부족 등으로 올해 집값이 5.5% 상승할 것으로 전망했다.

시중은행 자본 규제에 따른 대출금리 상승 가능성

올해 중반부터 실시되는 시중은행들의 자기자본비율 인상에 따라 이코노미스트들은 대출금리 상승을 경고하고 있다.

중앙은행은 지난달 3년여의 검토 끝에 자기자본비율을 현행 10.5%에서 앞으로 7년 동안 대형은행들은 18%, 소형은행들은 16%로 높이기로 했다고 발표했다.

이에 따라 추가로 200억달러의 자금을 확보해야 시중은행들은 대출금리 인상 요인이 발생한 것이다.

중앙은행은 이를 0.2%포인트로 예측했지만 ANZ은 그보다 높은 0.3-0.6%포인트로 분석했다.

ANZ은 그것도 중앙은행이 예상보다 자기자본 규제를 완화하여 당초보다 낮게 잡은 것이라고 설명했다.

웨스트팩도 시중은행들의 자기자본비율 강화로 인한 대출금리 상승을 기존 0.5%에서 0.4로 하향 조정했다.

ANZ의 샤론 졸너(Sharon Zollner) 이코노미스트는 “시중은행들의 자기자본 규제로 국내총생산(GDP)도 중앙은행이 예상한 0.2%보다 높은 1% 감소할 것으로 분석된다”며 “이 때문에 오는 5월 중앙은행이 기준금리를 현행 1%에서 0.75%로 인하할 것으로 전망된다”고 말했다. 

과거 상승률 적용한 20년후 오클랜드 평균 집값은 300만달러 

올해 이후 장기적으로 주택시장은 어떻게 될까?

뉴질랜드 헤럴드지의 부동산 전문 웹사이트 원루프(OneRoof)는 지난달 보고서를 통해 흥미로운 조사 결과를 내놓았다.

1999년에서 2019년 사이 뉴질랜드 모든 지역의 주택 중간가격을 조사하여 나온 상승률을 기초로 향후 20년 후의 집값을 분석한 결과 지난 20년간 253%의 상승률을 보인 오클랜드는 오는 2040년 지금보다 3배 이상 높은 293만달러가 될 것으로 나타났다.

원루프의 오웬 바우한(Owen Vaughan) 편집인은 “지난 20년간 뉴질랜드 대부분의 도시들은 200-500%의 집값 상승세를 보였다”며 “앞으로 20년 동안 높은 이민 유입처럼 이전에 주택시장에 영향을 미친 주요한 요인들이 반복되지 않는다고 해도 상당한 부자들만 구매할 수 있는 수준의 집값이 될 가능성이 있다”고 말했다. 

바우한 편집인은 “거의 20년 전에 헌 베이(Herne Bay)의 주택 중간가격이 100만달러를 돌파했을 당시 많은 사람들이 놀랐으나 현재 오클랜드 동네들 거의 절반이 100만달러를 넘었다”며 “오클랜드 평균 집값 300만달러 돌파도 불가능한 일이 아니다”고 덧붙였다.

이 같은 방법으로 분석한 결과 웰링턴의 주택 중간가격은 162만달러 상승한 237만달러가 되고 크라이스트처치는 81만1,000달러 높은 125만달러로 나타났다.

2040년 집값이 가장 비싼 도시는 479만달러의 퀸스타운이고 가장 낮은 지역은 35만3,309달러의 와이로아(Wairoa)로 조사됐다.

현재 집값이 비교적 저렴한 더니든은 20년 후 197만달러로 191만달러의 해밀턴보다도 높을 것으로 분석됐다.

20년 후 평균 집값이 100만달러 아래인 지역은 와이로아를 비롯하여 그레이(Grey, 57만2,727달러), 불러(Buller, 65만4,545달러) 등 9개에 불과했다.

또 평균 집값 100-200만달러 미만인 지역은 40개, 200-300만달러 미만인 지역은 15개, 그리고 가장 비싼 지역은 퀸스타운과 317만달러의 오타고로 나타났다.

애슐리 처치(Ashley Church) 부동산 평론가는 “주택시장의 미래를 이해하는 비결은 과거를 이해하는 것이다”며 “지난 40년 동안 매 10년마다 뉴질랜드 대부분 지역에서 집값이 70-100% 올랐고 앞으로도 그러한 변화가 바뀔 이유가 없다”고 말했다.

처치 평론가는 그러나 집값 상승률은 저금리로 인한 영향의 정도에 따라 감소할 수 있다고 덧붙였다.