부동산 시장에 일고 있는 물결효과
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12/08/2015. 17:32
JJW
부동산 시장에서 물결효과(ripple effect)는 어떤 한 지역의 부동산 가격 오르내림세가 나라 전체 부동산 가격에 파급 영향을 미치는 현상을 말한다. 과거 한국 서울의 아파트 가격 상승이 전국에 파급 영향을 주고 일본 도쿄의 지가가 전국으로 확대된 일이 바로 이 물결효과였다. 지금 뉴질랜드 부동산 시장에서 오클랜드를 중심으로 이러한 물결효과가 나타나고 있다.
오클랜드 평균 집값 100만달러 돌파 기대
오클랜드의 부동산 시장은 최근 몇 년 동안 전례가 없을 정도로 뜨겁게 달아 올랐다.
오클랜드의 부동산이 가파른 상승세를 이어가자 최근 외국인들의 사재기 때문이라는 문제 제기와 함께 이를 규제해야 한다는 목소리도 나오고 있다.
자고 나면 오르는 오클랜드 집값은 이제 평균 100만달러를 향하고 있다.
호주 시드니의 주택 중간가격이 지난 6월 처음으로 100만달러를 넘어선 것으로 나타난 가운데, 시드니의 집값 상승 패턴을 따라가는 오클랜드의 집값도 멀지 않은 장래에 100만달러를 돌파할 것이라는 기대가 커지고 있다.
특히 중앙은행이 기준금리를 인하하기 시작하면서 많은 전문가들이 앞으로 18개월 안에 오클랜드 평균 집값이 100만달러를 돌파할 것으로 예상하고 있다.
센추리(Century) 21의 고프 바네트(Geoff Barnett) 전국부장은 “주택 판매가격 상승 패턴이 곧 100만달러를 돌파할 것을 암시하고 있다”며 “금리가 계속 내리면 이는 더욱 쉬워질 것” 이라고 말했다.
매년 실시하는 데모그라피아(Demographia) 국제주택구매력 조사의 공동저자 휴 파브레티치(Hugh Pavletich)는 2017년 3월에 오클랜드 평균 집값이 100만달러를 넘어설 것으로 분석했다.
오클랜드 최대 부동산 중개회사인 바풋 앤드 톰슨(Barfoot & Thomson)에 따르면 100만달러 이상 주택 판매가 꾸준히 증가하고 있다.
지난 2009년 1월 전체 주택 매매의 7.6%를 차지하던 100만달러 이상 주택 매매는 2014년 1월 21.9%로 늘었고 지난 6월에는 45.8%로 급증했다.
그러나 신중론도 제기되고 있다.
웨스트팩(Westpac)은 오는 10월부터 강화되는 대출규제와 부동산 세금 변경이 오클랜드 주택시장에 타격을 주어 집값 상승세가 꺽일 것으로 전망했다.
뉴질랜드 모기지 앤드 세큐리티(NZ Mortgages & Securities)의 제임스 켈로우(James Kellow) 이사는 오클랜드 평균 집값은 2020년 이후에야 100만달러에 도달한 것으로 내다봤다.
모기지 금리 60년래 최저
향후 오클랜드 집값 상승에 무게중심이 더욱 실리는 이유는 내려가고 있는 금리 때문이다.
중앙은행은 지난 6월 4년 만에 처음으로 기준금리를 0.25%포인트 내린 데 이어 7월에도 0.25%포인트 인하했다.
중앙은행 그래미 휠러(Graeme Wheeler) 총재는 지난달 기준금리를 인하하면서 “밝지 않은 경제 전망과 물가 상승 압력이 낮은 점을 고려했다”고 말했다.
전문가들은 원자재 시장이 출렁이는 가운데 축산물 가격 약세 전망 등으로 뉴질랜드 경제가 어려움에 빠질 것이라는 분석이 많아 올해 안에 추가적인 금리 인하 조치가 있을 것이라고 입을 모았다.
ASB와 ANZ은 현재 3%인 기준금리가 올해 안에 2.5%까지 내려갈 것으로 전망했다.
ASB의 닉 터플리(Nick Tuffley) 수석 이코노미스트는 “중앙은행이 9월과 10월에 금리를 0.25%포인트씩 인하해 2.5%까지 내릴 것으로 예상한다”며 “중앙은행이 지난달 예상대로 기준금리를 인하하면서 완화적인 성향을 명확하게 전달했다”고 말했다.
그는 “중앙은행이 추가적인 금리 인하의 사인을 보냈다는 것을 고려하면 뉴질랜드 달러 가치와 기준금리가 낮아질 여지가 남아있다”며 “이에 따라 뉴질랜드 달러 약세가 전반적으로 경제성장을 지지하고, 물가상승률을 목표치인 2% 중반까지 밀어올릴 것”이라고 말했다.
ANZ의 카메론 바그리(Cameron Bagrie) 수석 이코노미스트도 “추가 완화 가능성이 있다”며 “기준금리가 2.5%까지 내려갈 것”이라고 예상했다.
다만, 그는 “중앙은행이 금리 인하를 서두르지는 않을 것”이라고 덧붙였다.
기준금리가 내리고 시중은행들의 경쟁이 치열해지면서 모기지 금리가 60년래 최저 수준으로 떨어졌다.
BNZ은 지난달 27일 2년 고정 모기지 금리를 0.3%포인트 내린 4.69%로 고시했다.
이는 시중은행들의 모기지 금리로는 1955년 이후 가장 낮은 수준이다.
오클랜드 인근 도시들로 집값 상승세 확장
오클랜드 집값이 이미 평균 80만달러를 넘어서면서 오클랜드 인근 도시들로 집값 상승세가 확장되고 있다.
부동산 정보회사 코어로직(CoreLogic)에 따르면 6월말 오클랜드의 평균 집값은 84만165달러로 지난 1년 동안 17% 급등했다.
이에 따라 많은 사람들이 경제적으로 감당할 수 있는 집을 찾아 해밀턴이나 황가레이, 타우랑가 등으로 눈길을 돌리고 있는 실정이다.
해밀턴의 평균 집값은 지난 1년 동안 4.4% 올라 이제 38만1,793달러로 조사됐다.
이를 기준으로 20%인 7만6,358달러의 현금을 가지고 있다면 30만5,435달러의 모기지를 얻어 집을 구입하고 25년 상환 5.99%의 금리를 적용할 경우 2주에 904.40달러를 갚아나가면 된다.
황가레이의 평균 집값은 1년간 4.6% 오른 34만8,590달러로 나타났다.
많은 오클랜드 사람들이 오클랜드의 집을 팔고 모기지 없이 집을 사고 싶어하는 타우랑가는 1년간 7.3%나 집값이 올랐다.
이제 타우랑가의 평균 집값은 48만5,561달러에 이른다.
아직도 집값이 저렴한 도시는 로토루아이다.
로토루아는 1년간 1.5%의 집값 상승률을 보여 평균 집값은 27만2,508달러로 아직 저렴한 편이다.
지난 1년 동안 유일하게 집값이 내린 도시는 인버카길로 1.6% 내린 20만8,191달러를 기록했다.
수도인 웰링턴은 1.5% 오른 45만9,366달러로 타우랑가보다도 평균 집값이 낮은 것으로 평가됐다.
오클랜드를 벗어나 저렴한 주택을 찾는 행렬은 오클랜드로부터 600킬로미터나 떨어진 와이라라파까지 뻗치고 있는 것으로 알려졌다.
이 지역의 부동산 중개인 프루 하밀(Pru Hamill)은 “겨울은 일반적으로 시장이 조용한 시기이지만 와이라라파의 주택 판매량은 증가하고 있으며 최근에는 오클랜드와 호주의 구매자들에게 판매되고 있다”고 전했다.
CV보다 15% 이상 높은 가격으로 주택 거래
한편 코어로직에 따르면 오클랜드나 타우랑가, 해밀턴 등지의 주택들이 감정가(CV)보다 15% 이상 높게 팔리고 있는 가운데, 생애 첫집 구입자들이 이사를 가는 집주인들이나 주택 투자자들보다 감정가보다 비싸게 가격을 치루는 것으로 분석됐다.
오클랜드에서는 올해 상반기 집을 옮긴 집주인들이 감정가보다 평균 15% 높은 가격으로 집을 사는 반면 생애 첫집 구입자들은 17% 높게 샀으며, 주택 투자자들은 그 중간인 것으로 조사됐다.
코어로직의 조노 잉거슨(Jonno Ingerson) 이사는 “이 같은 양상은 오클랜드뿐 아니라 해밀턴과 타우랑가에서도 나타났다”며 “이는 생애 첫집 구입자들이 주택 매매 경험이 부족하거나 감정적인 의사 결정을 하기 때문으로 보인다”고 말했다.
날아가는사람 202.♡.209.174
지금은 엄청난 버블현상이 이어지고 있습니다. 조만간 부동산 시장은 급강하의 시련을 받을 날이 옵니다. 내년 초부터 약 3-5년간 냉각기 내지는 주택가격 급락기가 찾아올 가능성이 있습니다. 조심하는 것이 좋습니다. 부추기는 사람들이 많을 수록 위험이 크다는 것을 의미합니다. 세계경제가 지금 어려워지고 있습니다. 특히 브릭스 국가의 경제위기가 문제가 될 수있습니다. 그 중에서도 중국의 경제가 걱정입니다. 뉴질랜드 정부 역시 부동산 급등을 걱정하며 앞으로 여러가지 대책을 낼 것입니다. 돌다리도 두드리며 가야하는데 무작정 오를 것이라고 덤비다가는 낭패를 당하는 일도 있을 수 있습니다. 물론 오를 가능성도 있을 것이지만....
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