문답으로 알아보는 새로운 부동산 세금
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10/06/2015. 16:56
JJW
지난달 17일 존 키(John Key) 총리는 주택 구입 후 2년 이내에 매각한 투자 주택에 대해 오는 10월부터 새로운 세금을 부과할 것이라고 발표했다. 키 총리는 지난달 13일만 해도 한 라디오 방송에서 부동산 투자자를 겨냥한 새로운 세금은 없을 것이라고 말한 바 있었다. 불과 4일만에 말을 바꾼 것은 오클랜드 집값 급등에 대해 위기가 아니라며 뒷짐지고 있던 국민당 정부가 주택 시장이 과열됐고 국가경제 전반에 나쁜 영향을 미치고 있다는 점을 인정한 것으로 풀이된다. 주택 시장의 주요한 변화가 될 이번 발표에 대해 뉴질랜드헤럴드지의 기사 내용을 중심으로 문답을 통해 짚어 보았다.
▲ 새로운 세금을 양도소득세라고 볼 수 있는가.
- 엄격히 말해 양도소득세라고 볼 수 없다. 그보다는 현행 주거용 주택의 양도차액에 관한 과세를 변경하는 것으로 이해될 수 있다. 부동산 매매 차익으로 얻어지는 자본소득(capital gains)에 대해서 미국, 영국, 호주 등 대부분의 선진 국가들에서는 양도소득세를 시행하여 과세하고 있지만 뉴질랜드에서는 이러한 종류의 세금이 없다. 양도소득세 자체는 없지만 현행 세법에서는 부동산 구입 ‘의도(intention)’가 시세 차익을 남기기 위한 것이라면 과세의 대상이 되고 있다.
예를 들어 최근 TV에서 방영된 리얼리티 쇼 ‘Our First Home’ 과 ‘The Block’에서 참가자들이 주택을 구입하여 개조한 후 매각한 차액은 과세의 대상이 될 수 있다. 왜냐하면 참가자들은 명백히 재판매할 의도로 주택을 구입했기 때문이다. 그러나 실제로 부동산 구매자의 ‘의도’를 파악하기가 애매한 것이 사실이다. 세법은 과세 대상에 대해 폭넓게 적용될 수 있도록 명시돼 있는데 많은 경우 부동산 구입자의 매매 빈도, 과거 사업형태 등의 간접적인 정황을 통해‘의도’를 파악하게 된다. 이러한 규정은 계속 적용되지만, 오는 10월 1일부터는 여기에 주택 또는 주택부지를 구입 후 2년 이내 매각한 경우의 시세 차익이 과세 대상에 더해 진다.
▲ 주택 구입 후 2년이 지나고 바로 매각한 경우에는 과세 대상이 아닌가.
- 그렇지 않다. 주택 구입 후 2년 이후에 매각했더라도 구입할 시점의 의도가 전매할 목적이었다면 현행 세법의 적용을 받아 과세 대상이 된다.
▲ 새로운 세금 적용에 대한 예외가 있는가.
- 매각하는 주택이 매도인의 주된 거주 주택이었을 경우 예외로 인정된다. 또한 상속받은 부동산의 처분과 이혼 등으로 인한 부동산 처분도 면제된다.
▲ 부동산 투자자가 주택을 구입한 가격보다 낮은 가격으로 팔았다면 어떻게 되는가. 손실액에 대해 세금 환급이 가능한가.
- 이 같은 세부적인 사항은 아직 결정되지 않았다. 오는 8월 이후 국회에서 관련 법이 통과된 이후에 결정될 예정이다.
▲ 뉴질랜드 비거주 부동산 구입자에 대한 변화도 있는가.
- 뉴질랜드 비거주, 즉 외국인 부동산 구입자들도 뉴질랜드 구입자들과 마찬가지로 세법이 적용된다. 이에 따라 외국인 부동산 구입자는 IRD 번호와 뉴질랜드의 은행 계좌 번호가 필요하다. 또한 외국인 부동산 구입자는 본국의 세금 번호도 신고해야 한다. 현행 주택 구입과 과세 체제에서는 해외 투자자들이 누구인지 알아내기가 쉽지 않은 것이 사실이나 앞으로 새로운 제도가 시행되면 해외 투자자들에 대한 정보를 용이하게 얻을 수 있고 자금 출처의 투명성을 높이며 내국인과 공평한 세금을 부과할 수 있을 것으로 기대되고 있다.
▲ 해밀턴에 사는 잭슨 부부는 오클랜드 펜로즈의 허물어진 집과 섹션을 30만달러에 구입해서 40만달러를 들여 집을 허물고 새로운 집을 지은 뒤 1년 후에 90만달러에 팔았다.
- 판매 금액에서 구입 금액을 차감한 금액인 60만달러 전체가 과세 대상은 아니다. 이 경우는 건축비용 40만달러를 감안하여 20만달러의 소득에 대해서 과세된다.
▲ 테아타투에 사는 제인은 돌아가신 아버지로부터 25만달러 감정가의 그레이마우스 소재 주택을 상속받아 페인트를 칠하여 6개월 후에 27만5,000달러에 팔았다.
- 상속받은 주택이기 때문에 세금이 면제된다.
▲ 홍콩에 사는 왕서방은 시티에 있는 아파트를 100만달러에 구입해서 1년간 렌트를 놓은 후 150만달러에 팔았다.
- 외국인이라도 차액 50만달러에 대해 과세된다.
▲ 폰손비에 사는 데이비드 부부는 시티에 있는 아파트를 100만달러에 구입해서 2년 1개월간 렌트를 놓은 후 150만달러에 팔았다.
- 데이비드 부부가 단기 수익을 목적으로 아파트를 구입하지 않았음을 입증하지 않는 한 50만달러에 대한 세금을 납부해야 할 것이다.
▲ 로토루아에 사는 키리는 오클랜드 웨스턴 하이츠에 있는 부지를 15만달러에 구입해서 18개월 후 19만달러에 팔았다.
- 만약 이 부지가 주거용이라면 4만달러의 차익에 대해 세금을 납부해야 하지만 부지가 산업용이라면 세금이 없다.
▲ 필립 부부는 파파쿠라에 집을 가지고 있고 트러스트를 통해 6개월 정도에 한번씩 아파트를 사고 판다.
- 트러스트는 아파트 매매 차익에 대해 세금을 납부해야 한다. 그러나 필립 부부가 살고 있는 집을 나중에 팔아 차액을 남겼을지라도 패밀리홈이기 때문에 과세 대상이 아니다.
▲ 스티브는 노스코트에 있는 한 부지의 집 두 채를 60만달러에 구입, 한 집에서 살고 다른 집은 렌트를 주었다. 두 집의 감정가는 각각 30만달러이다. 그는 재구획하여 두 집을 각각 50만달러에 모두 팔았다.
- 만약 재구획하여 집을 매각한 시점이 주택 구입 후 2년 이내라면 렌트 놓았던 집의 차익 20만달러에 대한 세금을 납부해야 한다. 하지만 직접 살았던 집에 대한 세금은 면제된다.
▲ 존과 헬렌은 오네훙가의 한 집에서 10년 동안 살고 있고 1년 전에 와이히에 별장용 주택을 구입했다. 그들은 헤어지게 되어 주택을 모두 매각했고 오네훙가 집에서 60만달러, 와이히 별장용 주택에서 7만달러의 차익을 남겼다.
- 오네훙가 집이나 와이히 별장용 주택에서 발생한 차익 모두에 대해 세금이 없다. 매도인의 주된 거주 주택과 이혼 등으로 인한 주택 처분 등은 면제되기 때문이다.
▲ 정부의 이번 부동산 대책이 어떤 영향을 미칠 것으로 전망되고 있나.
- 주택시장을 안정화하기 위한 바른 방향이지만 시기가 너무 늦었고 과세 대상을 주택 구입 후 2년 이내로 제한하고 거주 주택에 대해 면제하는 등 실질적인 적용이 미약할 것이라는 대체적인 평가이다. 현재 오클랜드에서 매매되는 주택들 가운데 17-18%가 구입 후 2년 이내에 다시 팔리는 것으로 알려지고 있다. 주택 투자자들이 세금을 내지 않기 위해 2년을 기다린다면 시중에 매물 부족 현상이 심화될 것이라는 우려도 나오고 있다. 일부 전문가들은 중앙은행의 주택 투자자를 겨냥한 대출 강화와 맞물려 새로운 세금이 시행되는 10월 이전에 주택 매물이 대량 시장에 나오고 탈세 및 절세 행위가 성행할 것으로 전망하고 있다.