뉴질랜드 정부가 오는 7월 1일부터 저소득층의 내집 마련을 돕기 위해 '분할지분제도(Shared Equity Scheme)'를 실시한다. 정부가 주택소유율을 높이기 위해 제한된 자금을 가지고 강행하는 이 제도에 관해 문답을 통하여 알아본다.

▲ '분할지분제도'의 실시 배경과 실례를 들어달라.

- 영국과 호주에서도 실시된 바 있는 이 제도의 주관은 Housing New Zealand에서 맡는다. 이 제도를 통해 주택을 구입하려는 가구는 주택가격의 5~30%를 정부로부터 무이자로 대출 받을 수 있고 집을 팔거나 대출기간이 만료되기 전에는 대출금을 갚지 않아도 된다. 집을 팔거나 대출기간이 만기가 되었을 때에는 대출금을 갚아야 하는데 매매 차익은 지분 비율만큼 정부에 돌려 주어야 한다. 다음은 실례이다.

240,000달러의 집을 구입할 경우                 집을 300,000달러에 매도할 경우
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. 일반 대출액 - 180,000달러                       . 일반대출 상환액 - 180,000달러
. 분할지분 대출액(Shared Equity loan,       . 분할지분 대출 상환액(주택가격의
  주택 가격의 20% 적용)-48,000달러             20% 적용) - 60,000달러
. 5% 디포지트(deposit) - 12,000달러          . 남은 60,000달러 가구의 순가 (equity)
  
▲ 분할지분 대출의 자격기준은 무엇인가.

- 분할지분 대출을 받기 위해서는 신청자가 뉴질랜드 시민권자나 영주권자이어야 하고 시민권이나 영주권 취득후 계속해서 2년 이상 뉴질랜드에 거주했어야 한다. 또한 생애 첫 주택 구매자이거나, 이전에 주택을 소유한 적이 있으나 재산이나 수입에 있어 생애 첫 주택 구매자와 비슷한 처지에 있는 'second chancers'여야 한다. 정부의 Welcome Home Loan 자격을 갖추지 못하나 일정한 소득, 좋은 신용 경력 등 일반대출 자격 기준에 부합해야 한다. 가구당 세전 소득은 8만5,000달러 이하여야 하고 주택가격의 5%를 디포지트로 지급해야 한다.

▲ 언제, 어떻게 신청할 수 있는가.

- 7월 1일부터 공식적으로 이 제도가 시행된다. 관심있는 사람들은 Housing New Zealand(전화 0800-804-692)에 연락하여 자료를 얻을 수 있다. 이 제도에 따라 주택을 구입하려는 가구는 주택을 구입하기 전에 Housing New Zealand와 상의하는 것이 좋다.

▲ 소득의 상한선은 왜 정해진 것이며 반드시 일정한 소득이 있어야 하는가.

- 이 제도는 모기지를 갚을 능력은 있으나 100% 모기지나 Welcome Home Loan과 같은 정부 정책을 감당할 수 없는 가구들을 타겟으로 하고 있다.

▲ 이 제도를 통해 구입할 수 있는 주택의 상한선은 왜 정해져 있는 것인가.

- 구입 주택의 상한선이 정해져 있다는 것은 결국 이 제도를 통해 정부로부터 대출받을 수  있는 최대 한도가 있다는 것을 의미한다. 다시 말하지만 이 제도는 처음으로 집을 장만하려는 중•저소득층 가구를 위해 만들어진 것이다. 지역별 상한선은 각 지역의 주택 매매가격을 기초로 분기마다 변경되는데 첫 분기(7~9월) 주택가격 상한선은 △오클랜드-305,000달러 △웰링턴-260,000달러 △넬슨-240,000달러 △크라이스트처치-255,000달러 △퀸스타운-385,000달러 이다.

▲ 왜 5개 지역으로 국한했는가.

- 이 제도는 그동안 집값이 너무 상승해 보통 소득으로 내집 마련이 어려운 5개 지역을 특별히 선정해 실시되는 것이다.

▲ 이 제도를 통해 얼마나 지원을 받을 수 있는가.

- 정부의 대출 지원 규모는 지역에 따라 다르다. 정부가 보유하는 지분은 주택가격의 최저 5%에서 최고 30%까지이다. 다음 표는 지역별 분할지분 대출액 한도를 나타내고 있다.

지역                 최소 한도                        최대 한도
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오클랜드               10%                               30%
웰링턴                  10%                               20%
넬슨                      5%                               10%
크라이스트처치      10%                               20%
퀸스타운               10%                               30%

따라서 오클랜드의 최대 대출액은 30만5,000달러의 30%인 9만1,500달러가 된다.

▲ 지역별로 얼마나 많은 대출이 할당되는가.

- 지역별 할당은 분기별로 그 지역의 인구에 기초하여 이뤄진다. 필요할 경우 분기마다 조정이 있을 것이다.

▲ 주택 관리는 누구의 책임이고 집을 개보수하였을 경우 어떻게 되나.

- 이 제도의 수혜를 받는 주택 소유주가 재산세나 각종 공과금을 부담하고 집의 유지도 책임진다. 집을 개보수하여 가치가 올라갔을 경우 Housing New Zealand의 승인이 있을 때 그 가치 상승분이 소유주에 돌아간다. 따라서 개보수하기 전에 Housing New Zealand의 승인을 얻어야 한다.

▲ 집을 팔기 이전에 정부의  '분할 지분 대출'을 상환할 수 있는가.

- 물론이다. 소유주는 일정시점 그 집의 시장가치를 기초로 대출의 정부 지분을 살 수 있다. 이때 갚을 수 있는 최소 규모가 시장가격의 5%이다. 집 소유주는 5%를 갚을 때마다 1%의 추가 인센티브를 받는다.

▲ 주택 가격이 하락했을 때에는 어떻게 되는가.

- 주택 가격의 하락분이나 상승분은 집 소유주와 Housing New Zealand가 분배한다. 주택 가격이 떨어질 경우 정부의 대출액이 줄게 되어 결과적으로 소유주가 정부에 갚아야 할 상환액도 감소하게 된다.

▲ 이 제도에 얼마의 자금이 투입되고 얼마나 많은 대출이 이뤄지는가.

- 정부는 '분할지분제도'에 향후 2년간 3,500만달러를 배정하였다. 정부는 2010~12년사이 940만달러가 상환될 것으로 분석하고 있다. 대출 건수는 각 대출의 규모에 따라 달라지겠지만 500~700건의 대출이 이뤄질 것으로 예측되고 있다.

▲ 신청자수가 많을 때에는 어떻게 되는가.

- Housing New Zealand는 수요가 대출한도를 초과했을 경우 투표(ballot) 시스템을 사용할 것이다. 그러나 주택 공급을 늘리기 위해 새로운 주택에 우선권을 주는 방안 등도 검토되고 있는 것으로 알려지고 있다.

▲ 2년후에는 어떻게 되는가.

- 2년후 이 제도에 대한 평가와 모니터 결과에 따라 제도의 향방이 결정될 것이다. '분할지분'은 주택 소유권의 새로운 형태이고 얼마나 많은 수요가 있을지 분명하지 않다. 2년동안 이 제도를 통해 정부 지원을 받은 사람들은 이 제도의 결론에 의해 영향을 받지 않을 것이다.