지난 2020년 하반기 이후 2021년에 걸쳐 급등했던 주택가격은 2022~23년 급락한 이후 2024~25년 정체했다. 특히 지난해는 기준금리가 연중 인하되면서 주택시장 회복에 대한 기대가 높았지만 주택시장은 반등에 실패했다. 올해 전문가들은 저금리가 주택시장에 전면적으로 효력을 내고 실물 경제가 개선되면서 주택시장도 본격적인 회복의 길로 들어설 것이라는 조심스런 낙관론을 펼치고 있다. 

코탈리티 작년 주택가격 1% 하락 발표 

시장조사회사 코탈리티 뉴질랜드(Cotality NZ)가 지난 5일 내놓은 보고서에 따르면 뉴질랜드 주택가격은 지난 12월 0.2% 떨어지면서 2025년 한해 동안 1% 하락한 것으로 나타났다. 

코탈리티의 주택가격지수는 작년 11월 0.1% 하락에 이어 12월에도 0.2% 떨어졌다. 

중간 주택가격은 80만8,430달러로 2022년초 고점에 비해 17.6% 아래 있는 것으로 밝혀졌다.

작년 초 집값 상승에도 불구하고 지난 9개월 가운데 7개월 동안 집값이 떨어지면서 연간 기준으로 1% 하락을 기록했다. 

2024년 2.7% 하락에 비해 낙폭은 줄었지만 반등에는 실패했다. 

주택 형태별로 단독주택이 0.7%로 상대적으로 하락폭이 적었고 타운하우스는 1.8%, 소형 아파트는 4.2%로 하락폭이 상대적으로 컸다. 

주요 도시들 가운데 해밀턴(0.7% 하락), 오클랜드(0.6% 하락), 웰링턴(0.4% 하락) 등은 약세를 보인 반면에 타우랑가(0.5% 상승), 더니든(0.5% 상승), 크라이스트처치(0.2% 상승) 등은 비교적 양호한 흐름을 보였다.

연간 기준으로 오클랜드가 2.6%로 가장 크게 하락한 반면에 크라이스트처치는 2.6% 상승했다.

오클랜드 주택시장은 여전히 조심스런 분위기로 감지된다.

구매자들이 시장을 주도하는 가운데 판매자들도 급하게 팔지 않고 있다.

이는 부분적으로 시장에 많은 매물이 있지만 타운하우스 개발 등 주택 공급은 지속되고 있는 점과 관계가 있다고 코탈리티는 설명했다.

오클랜드 주택 중간가격은 2022년초 정점에 비해 21.4% 낮은 119만7,362달러로 조사됐다.

코탈리티의 켈빈 데이비슨(Kelvin Davidson) 수석 부동산 이코노미스트는 2025년 주택시장을 상충하는 힘의 해였다고 표현했다.

다수의 요인들이 반대 방향으로 작용하면서 집값을 거의 움직이지 않게 만들었다는 것이다.

저금리로 인한 상방 모멘텀이 주택 매물 증가와 경제 침체 등에 의해 상쇄됐다는 설명이다.

데이비슨 이코노미스트는 주택시장의 가장 큰 거시경제 역풍으로 노동시장의 약세를 지목했다.

“큰 그림을 보면 실업률의 상승은 가계 신뢰도에 비직접적인 효과를 가져 왔다.”

또한 최근 몇 년 동안 인구에 비해 많은 주택 매물의 증가는 주택 구매력을 개선한 한편 집값 상승을 억제한 것으로 분석됐다.

■ 쿼터블 밸류 주택가격지수 2025년 12월 (자료: 쿼터블 밸류)

집값 고점 대비 아직 13% 하락

코탈리티의 조사 결과와 상반되게 부동산감정회사 쿼터블 밸류(QV)에 따르면 주택가격지수는 작년 4분기에 1.1% 오르면서 연간 기준으로 0.9% 상승한 것으로 조사됐다.

2025년말 기준 전국 평균 집값은 91만118달러를 기록했는데, 이는 2022년 1월 고점에 비해 13.1% 낮은 수준이다.

주요 도시들 가운데 크라이스트처치가 4분기 2.5%로 가장 높은 상승률을 기록했고 해밀턴이 2.1%로 뒤를 이었다.

오클랜드는 0.8% 오른 반면에 웰링턴은 0.5% 떨어지면서 대도시 가운데 유일하게 하락세를 보였다.

연간 기준으로 크라이스트처치가 3.3%로 가장 높은 상승률을 보인 반면에 웰링턴은 4.7%의 하락률로 주요 도시들 가운데 가장 크게 떨어졌다.

오클랜드 평균 집값은 작년 한 해 동안 3.3% 떨어지면서 120만4,006달러로 조사됐다.

이는 2022년 1월 고점 대비 아직도 20.7% 하락한 수준이다.

전국적으로 평균 집값은 고점 대비 13.1% 떨어진 91만118달러로 조사됐다.

QV의 안드레아 러시(Andrea Rush) 대변인은 작년 많은 기간 정체 또는 하락을 보인 집값이 4분기 들어 많은 지역에서 올랐다고 분석했다.

러시 대변인은 “주택 공급 측면에서의 매물 증가가 여전히 주요한 요인으로 자리잡고 있다”며 “지난 10년 동안 가장 많은 매물은 구매자들에게 더욱 많은 선택과 가격 협상력을 주는 구매자 위주의 주택시장을 형성하고 있다”고 설명했다.

일부 지역에서 주택 거래량이 증가하고 있지만 많은 매물은 특히 생애 첫 집 구매자들에게 개선된 구매력을 주고 있다는 것이다.

러시 대변인은 주택 유형과 위치에 따라 차이를 보이고 있다고 덧붙였다.

오클랜드와 크라이스트처치에서 아파트와 타운하우스는 충분한 공급과 높은 건축 비용 등으로 가격 압박을 받고 있다는 설명이다.

2026년 주택시장에 대해 러시 대변인은 일부 불확실성은 남아 있지만 초기 지표들이 더욱 안정된 전망을 보여 준다고 밝혔다.

“총선의 해는 구매자들과 판매자들이 기다려 보자는 접근 방식을 취할 수 있어 거래량을 억제할 수 있고, 그에 따라 집값도 급격한 것이 아니라 점진적인 변화가 예상된다.” 

2026년 주택시장 ‘조심스런 낙관’

코탈리티는 주택시장에서 회복의 신호가 나타나고 있다며 낮은 모기지 금리와 회복세의 경제 등으로 2026년 주택시장이 성장할 것으로 예측했다.

코탈리티는 2026년 주택시장 전망에 대해 ‘조심스런 낙관’이라고 표현했다.

올해 눈여겨봐야 할 주요 변수들로 총선을 맞이하여 양도소득세 등 주택시장 관련 제도 변화와 가계의 모기지 결정 등을 꼽았다. 

데이비슨 이코노미스트는 “지난 2022년부터 시작된 주택시장의 조정은 주택 소유자들에게 실망을 주었지만 생애 첫 집 구매자들을 포함한 다른 사람들에게 좋은 기회를 주었다”며 “렌트소득을 산출할 때 대출이자에 대한 전액 이자 공제가 재개되고 금리가 낮아지면서 대출을 받아 렌트주택을 구입하는 투자자들이 시장에 돌아오고 있다”고 전했다.

그는 정부가 제안한 자원관리법이 시행된다면 주택시장의 공급 측면만을 강화할 것이라고 지적했다.

그는 또 “총선이 있는 올해 주택가격 대비 대출 비율과 양도소득세와 같은 규정들을 지켜봐야 한다”며 “최근 일부 장기 고정금리가 오르면서 가계에서도 주택대출에 대해 신중한 결정을 할 것으로 보인다”고 말했다.

모든 점을 고려하면 2026년 주택시장은 많은 역풍에도 불구하고 2025년보다 강할 것이라는 결론이다.

데이비슨은 2026년은 재건의 한 해가 되겠지만 팬데믹 이후 30~35% 집값이 급등했던 시절과 같은 재현은 매우 희박하다고 덧붙였다.

완만한 가격 상승 전망

주택가격의 향방을 두고 2025년초 낙관적인 전망을 내놓았다가 여러 차례 하향 조정을 했던 많은 기관들과 전문가들은 2026년 집값에 대해 대체로 완만한 성장 또는 안정적인 흐름을 예상하면서도 폭발적인 상승이나 급락은 없을 것이라는 신중한 태도를 보이고 있다.

침체가 오래 지속된 후 주택시장이 안정적으로 움직이고 있다는 관측이다.  

매물 증가는 여전히 가격 압박 요인으로 작용하고 있지만 저금리와 인구 증가 같은 수요 요인이 완만한 회복을 뒷받침할 수 있다는 것이다.

또한 상대적 대출 여건 개선과 노동시장 회복은 주택 수요 회복을 기대할 수 있는 요인이다.

하지만 주택 공급이 충분히 늘면서 가격 상승폭을 제한할 수 있고 물가와 소득 성장률, 대출 규제 등이 과거처럼 고속 상승을 허용하지 않을 가능성이 크다는 의견도 존재한다.   

전문가들은 금리, 주택 공급과 수요의 균형, 정책 변화 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 지역별로 차별화된 결과가 나타날 가능성도 있다는 점을 지적한다.  

중앙은행은 집값이 점진적으로 상승하지만 2021년 최고점으로 복귀하지는 않을 것으로 보았다.   

작년 초 2025년 집값 상승률을 8%로 잡았던 웨스트팩은 2026년 상승률을 5.4%로 제시하며 작년의 정체 상태에서 벗어나 회복하는 흐름을 보일 것으로 내다봤다.

키위뱅크의 재로드 커(Jarrod Kerr) 수석 이코노미스트는 “올해 집값이 5~7% 오를 것으로 본다. 6%라고 보는 게 가장 가깝다”고 말했다.

BNZ은 올해 집값 상승 전망치를 주요 기관 가운데 가장 낮은 2.1%를 제시했다.

이는 종전 전망치 4.4%에서 조정된 것으로 전반적으로 모멘텀이 약하고 주택시장 회복세가 예상만큼 강하지 않을 가능성이 있다는 설명이다.

BNZ의 스티븐 토플리스(Stephen Toplis) 이코노미스트는 “주택 수급 측면에서 매물로 나오는 주택들이 여전히 많아 수요 증가를 상쇄하고 있다”고 말했다.

시장 분석사와 부동산 업체들도 저성장 지속 전망에 무게를 두며 올해 4~5% 정도의 상승을 내다보고 있다.   

오클랜드 지역별로 온도차 보일 듯

오클랜드에서도 집값은 평균치 기준으로 약 5% 수준의 상승 전망이 다수이다.   

이는 전국 평균과 비슷한 회복 흐름이며 급격한 급등은 아니지만 가격 안정과 소폭 회복 국면으로 해석된다.   

오클랜드는 매물이 상대적으로 많이 늘고 구매자 선택권이 높아지면서 거래 활동이 균형 쪽으로 이동하고 있고, 이런 흐름은 단기적인 조정 후 완만한 회복 국면을 보일 것으로 관측된다. 

하지만 오클랜드내에서도 동일한 방향이 아니라 지역별, 주택 유형별로 차별화가 뚜렷한 흐름이 될 가능성이 크다.

올 하반기 개통 예정인 도심순환철도(CRL) 등 인프라 개선 지역 주변과 웨스트게이트, 홉슨빌 등 신규 수요가 있는 외곽 지역은 강한 수요 유지 가능성이 높다.   

반면에 공급 과잉 우려가 있는 일부 아파트나 타운하우스는 거래 약세 또는 안정적 흐름이 예상된다.   

이에 따라 실수요 구매자는 급등보다 안정을 갖고 접근할 수 있는 시기이고 투자자는 입지와 수요가 확실한 지역 중심으로 접근하는 것이 리스크 관리에 유리하며 임차인의 입장에서는 가격 변동폭이 상대적으로 제한적이어서 중기적인 주거 계획 수립이 비교적 쉬울 것으로 보인다.