최근에 주택 임대차 개정법 2020 (Residential Tenancies Amendment Act 2020)은 주택 임대차법 1986 (Residential Tenancy Act 1986)을 개정하는 것으로 통과되었습니다. 개정은 총 3 단계로 시행될 것을 발표했습니다:

1. 1 단계는 임대료 인상에 관한 제한들을 설립하며 비상 또는 임시 주택을 현 주택 임대차법에서 제외합니다. 작년 8월 21일 부터 효력이 시작하였습니다;

2. 2단계는 고정 기간 임대차를 포함하여 임대차 종료 과정의 결정적 변화를 포함하며 2월 11일 부터 효력이 시작하였습니다;

3. 3단계는 가정폭력 및 임대인의 공격(assault of a landlord)에 대한 개정들을 부르며 올해 8월 21일부터 효력을 발생하게 됩니다.

1 단계 주 요약

개정 이전에는 임대인 재량에 임대료 인상을 180일, 대략 6개월, 마다 가능했습니다. 개정을 통해 8월 21일 부터 임대료 인상은 1년에 한번으로 제한이 되어 임대료 인상이 한정이 되었습니다. 작년 2020년 코로나 바이러스 Level 4 Lockdown인해, 정부에서 2020년 9월 25일 까지 임대료 동결을 발표했습니다.

8월 21일 부터 시작된 1단계를 통해 9월 25일 이후로 임대료 인상이 가능하며, 매년 한번으로 제한이 됩니다.

2 단계 주 요약  (현재의 프로세스)

개정 이전에는 임대인이 임대를 만료하기 위해서는 다음과 같은 통지가 필요했습니다:

• 정기적 임대차: 만료일 21일 전에 임대차를 지속할 의사가 없음을 임대인에게 통지 필요;

• 주기적 임대차: 만료일 최소 90일 전에 임대차를 지속할 의사 없음을 임대인에게 통지 필요, 임대 종료 이유를 제시할 필요는 없습니다.

아무런 통지가 없는 경우에는 정기적 임대차는 자동으로 주기적 임대차로 변경이 되었습니다.

새로운 법

2월 21일 새로운 법의 효력이 시행이 되며, 고정 기간 임대차는 아래의 4가지 경우가 발생하지 않는 한 자동적으로 정기적 임대로 지속됩니다. 

• 당사자들은 기존 임대차 계약을 갱신 혹은 연장한다.

• 당사자들은 임대차를 계속하는 것에 합의하지 않는다.

• 임차인은 계약 만료 최소 28일 전에 임대차를 계속하지 않겠다는 의사를 알리는 서면 통보를 임대인에게 한다. 

• 임대차 계약의 만료 전에, 한쪽 당사자는 만료일에 혹은 만료일 전에 종료 통지를 한다. 그렇지 않으면, 당사자들은 확정적인 정기적 임대차 조항 하에서 (그러나 매매, 개인적 이용 혹은 개발은 안됨) 수용될 수 있는 통지를 보낼 수 있다.

추가로, 임대인은 63일 혹은 90일 통지를 반드시 제공해야 하고, 조항에 명기된 바와 같은 구체적인 법률상의 이유에 근거를 둔 종료 이유을 반드시 제시해야 합니다.

임대인이 63일 종료 통지를 제공해야 하는 경우:

• 종료일 이후 90일 이내에 주택을 90일 이상 본 거주지로 사용할 시;

• 주택을 종업원들 혹은 계약자 거주지로 사용 위해 주택을 획득했을 시; 

• 임대인이 교육부일 경우, 주택을 학교 이사회 혹은 계약자들 사용 위해 주택을 획득했을 시. 

임대인이 90일 종료 통지를 제공해야하는 경우: 

• 종료일 이후 90일 이내에 주택을 판매 예정할 시;

• 주택 판매계약을 작성해 공석 소유를 제공해야 할 시; 

• 주택 판매계약을 작성해 임대인의 소유가 끝날 예정일 시; 

• 주변 부동산을 사업 활동을 위해 주택을 획득했을 시; 

• 주택이 최소 90일 동안 상업적인 목적으로 사용될 시; 

• 주택에 대대적인 개조, 정비, 수리, 또는 재개발이 수행되어 작업이 진행되는 동안 세입자가 주택에 지내는 것이 가능하지 않을 시; 

• 주택 철거 작업이 종료일 이후 90일 이내에 시작되었을 시. 

임대인은 필수 통지와 적합한 사유없이 고정 기간 임대차를 더 이상 종료할 수 없으므로 새로운 프로세스는 임대인의 입장을 복잡하게 합니다. 

그래서, 고정 기간이 양 당사자들에게 확실하게 혜택을 주는 반면, 상업적인 이유로 고정 기간 임대의 종료를 원하는 임대인을 매우 힘들게 합니다.