제인 홀랜드씨의 렌트비 면제 관련 인터뷰 

3월 25일 자정부터 뉴질랜드는 4주간 LOCK DOWN 을 시작되었다. 정부는 연장 가능성도 있음을 시사했다. 그런데 상가 렌트비를 면제받을 수도 있다는 기사가 올라와 관심이 뜨겁다.

25일 수요일 뉴질랜드 뉴스룸과 헤랄드에 실린 뉴스에서 벨걸리의 파트너이면서 상가전문 변호사인 제인 홀랜드씨가 내용을 밝혔다.

홀랜드씨는 지난 크라이스트 처치 지진을 언급하며 건물의 손상이 없었지만 접근 제한 명령으로 건물을 사용하지 못한 세입자가 렌트비를 면제 받았다고 하며 이번 정부의 Level 4 Lockdown의 결정은 렌트비 면제에 대한 근거를 제공하는데 주요한 도움을 줄 것으로 판단했다.

홀랜드씨는 “모든 상가 리스계약이 적용되는 것은 아니지만 크라이스트 지진 이후 대부분의 리스계약은 건물에 출입을 할 수 없는 상황에서는 렌트비를 내지 않아도 되는 내용이 있다.”고 밝혔다.

그러면서 상가 오너는 보험으로 그 손실을 보상 받으면 된다고 밝혔다.

관련 기사 원본은 아래 사이트를 참조바란다.

https://www.newsroom.co.nz/2020/03/25/1099555/level-4-a-relief-for-commercial-property-owners-tenants

https://www.nzherald.co.nz/business/news/article.cfm?c_id=3&objectid=12319735

필자의 경험과 견해

위 인터뷰와 뉴스는 뉴질랜드 최대 법무법인인 벨걸리의 상가전문 변호사의 견해라 그 강도와 비중이 매우 크다. 

아직은 홀랜드씨가 아주 명백하게는 표현할 수 없는 입장도 있을 수 있는데다 보험 보상의 언급은 아주 새로운 쟁점이 될 수 있어 부연 설명하고자 한다.

2011년 크라이스 처치 지진이 발생했을 때  필자는 24시간 재난 비상 근무를 자체 운영하면서 크라이스트 처치 피해 교민을 상담해 드렸던 기억이 선명하다. 

참 많은 분쟁과 혼돈이 있었다. 그 때 다행이었던 것은 소상공인이 대부분이었던 교민 사업체들이  이미 지불되었던 렌트비도 정산해서 지진 이후 미사용 렌트비를 나중에 환불 받았었던 것이다. 심지어 건물주 입장에서 만들어진 웨스트필드 리스 계약에서도 날짜 정산해서 환불되었다. 

그 때 면제되었던 렌트비는 당연히 빌딩보험의 ‘Natural Disaster’ 의 영역에서 ‘LOSS OF RENT’의 조항으로 건물주에게 보상되어 결국 보험사의 부담으로 종결되어 건물주나 세입자들 입장을 살려 해결되었었다. 

그러나2003년 사스(SARS) 전염 이후로 화재 보험(FIRE & GENERAL INSURANCE) 중 비지니스 사업장 보험이나 상가 건물 보험의 보상 약관에서 이번 코로나 바이러스는 ‘INFECTIOUS DISEASE’로서 ‘EXCLUSION’ 으로 분류되어 왔다.

참고로 뉴질랜드의 교민들이 가입 중인 일반 화재보험인 비지니스 보험이 해당된다. 미국의 911 테러 이후 보상 약관에서 전쟁과 함께 테러도 제외사항으로 분류된 것도 비슷한 예다.  

이번 주  뉴질랜드 소비자 문제 고발  TV1 프로그램인  ‘FAIRGO’ 에서 이번 코로나 사태의 보험 보장에 관한 고객과 보험사간 분쟁을 다루었다. 

해당 프로그램에서 INSURANCE COUNCIL의 CEO인 TIM GRAFTON씨는최종 판단되어진 것은 안타깝게도 현 시점의 약관으로 보험 보상은 어렵다고 피력했다. 그래서 벨걸리 법무법인의 홀랜드씨가 언급한 건물주 렌트비 손실의 보험 보상에 대한 견해는 좀 더 정확한 분석이 필요하다고 본다. 

이번 ‘LOCKDOWN’으로 상가 리스 계약상 렌트비를  면제 받을 수 있다고 결정된다면 건물 융자의 이자, 원금 상환을 해야 하는 건물주는 심각한 위기에 직면하게 되어 또 다른 문제를 풀어야 하는 어려움이 예고된다. 

일반 화재 보험으로 해결되지 않는 지금 상태에서는 문제 해결을 위해 정부의 지원이 절실한 영역이라 하겠다.

현재 많은 상가주와  세입자간 협의가 이루어 지고 있다.  A 빌딩의 세입자들은 집단으로 상가주와 렌트비를 다음 달 부터 면제 받기로 한 케이스, B 빌딩은 빌딩 OUTGOINGS외 순 렌트비의 50%로 삭감 협의한 케이스, C 빌딩은 아직 사례가 없어서 법률 검토를 하고 있다는 케이스, 여러가지 경우가 진행되고 있는데 한인 소상공인들도 상가주와 지금 상의해 나가야 할 시점으로 보인다. 

진행시 법률 전문가와 상담은 필수적이며 위 모든 내용은 최종적으로 결정된 사항이 아직 없음을 양지 바란다.