일반적으로 부동산 투자자라 함은 지속적인 임대소득을 기대하여 부동산에 투자하는 자를 말한다. 예외는 있지만, 일반적으로 이런 부동산 투자자의 부동산 매매차익은 Capital Gain으로 구분되어 소득세를 납부하지 않는다. 그리고, 부동산 매매업자의 경우 부동산 자체가 ‘재고자산’이 되며, 부동산 판매수익에 대해서는 소득세를 납부해야 한다.  

 

그렇지만, 부동산 관련한 세무처리에 대해서 명확하지 않은 상황도 존재한다. 이 경우, 우선 고려되어지는 부분은‘부동산 구입당시의 구입 의도’이다. 만약, 구입당시에 적절한 시기에 부동산을 매각하여 매매차익을 남기를 의도했다면, 매매 차익은 과세소득에 포함된다. 물론, 부동산을 구입하는 모든이는 구입당시에 ‘매각하게 된다면 차익이 많이 남기를…’하고 기대하게 마련이다. 당연히, 이런 막연한 기대 자체만으로 매매차익이 과세소득으로 만들어지지는 않는다. 

 

만약, 납세자 입장에서는 구입당시에 매매차익을 의도하여 부동산을 구입하지 않았다고 할 경우, IRD는 필요하다면 납세자가 부동산을 구입할 당시의 여러 정황등을 고려하여, 매매차익 의도가 있었는지를 판단하게 된다. 이 때 IRD가 고려하는 부분은 아래에 설명된 내용 이외에도 거래은행과의 상담내용, 부동산 Agent와의 상담내용, City Council의 통신내용 등이다.

 

IRD는 납세자의 부동산 구매/매각 패턴과 납세자 본인, 혹은 관련인(Associated Persons)이 부동산관련 업종에 종사하는지의 여부 등을 고려한다. 예를들어, 납세자 본인은 부동산 투자자라고는 하지만 실제로는 정기적으로 부동산을 구입/임대/매각 하는 경우, 혹은 간헐적으로 주거용 혹은 임대용 부동산을 구입하여 리노베이션 후 매각하는 경우 등이 있을 수 있겠다.

 

전자의 경우에 부동산구입 패턴에 따라 ‘부동산투기’로 분류되어 매매 차익에 대한 소득세를 부과 할 수 있으며, 후자의 경우에도 역시 리노베이션의 규모에 따라서 과세소득 여부가 결정될 수도 있겠다. 부동산관련업종 (매매, 개발업자, 건축가등)에 종사하는 납세자 혹은 관련인(Associated Persons)인 경우, 설사 구입당시에 부동산을 되팔아 차익을 남기기 위한 의도가 없었다 하더라도, 차익의 전부 혹은 일부가 과세소득이 될 수 있겠다. (10-year 룰 적용)

 

만약 부동산을 구입/매각한 납세자가 부동산 매매업자, 개발업자, 건축가와 관련이 되어 있다면, 이때 등장하는 용어가 Associated Persons (관련인) 이다. Associated Persons의 정의는 언뜻 보기에는 단순해 보이지만, 인척관계 이외의 ‘관련인’ 정의를 이해하기는 쉽지 않아 보인다.  

 

최근에 인척간의 Associated Persons룰이 2촌까지로 축소되었다. 이밖에 다양한 실체/주체 즉, 회사, 파트너쉽, 트러스트 (Trustee, Settlor, Beneficiary)와 관련한 Associated Persons룰은 IRD Website 에서 참고하길 바란다.