*** 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브 가격 도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다리는 방법도 현명한 지혜중 하나 *********. 

최근에  부동산판매방법중 가장인기있는 옥션에 대한 진행 방법중 옥션실시장소에 대하여 자세히 검토해 보기로 한다. 우선 현장옥션(On site Auction)이라함은 부동산 물건 소재지에서 옥션을 진행하는것으로서 부동산 물건 한 개를 놓고 관심있는 바이어가 모여서 옥션을 진행하는 반면에 옥션룸에서의 옥션은 옥션을 실시하는 일반 옥션사무실룸에서 다수의 옥션매물을 놓고 다수의 바이어들이 관심있는 매물에 입찰하는 옥션방법을 말한다.

우선 On site Auction(현장옥션)을 살펴보면 부동산 매물이 소재하는 현장에서 직접 부동산을 보면서 관심있는 바이어들이 입찰을 실시하게 되므로 보다 생동감있는 현장 경매분위기를 연출할수있고, 더구나 한 개의 부동산매물을 매매하기위하여  시간의 제약없이 최대한의 높은 가격을 얻기위하여 옥션너는 자유롭게 바이어들의 경쟁을 유도할수있고, 바이어들은 현장의 부동산 매물을 직접보면서 입찰을 실시하게 됨으로 더 높은 구매욕구를 자극할수도 있다.  특히 부동산매물이 매력적인 경우에는 시장가격보다 더 높은 경쟁심리를 유발시킬수있다. 더구나 주변 이웃들의 관심이 발생하여 보다 많은 인원들이 옥션현장에 참석하여 심리적으로 한 개의 매물에 치열한 경쟁분위기를 연출하여 구매욕구를 더욱 자극할 수 있다. 현장에서 특정매물을 옥션을 치루기위한 사전 옥션사인 준비작업이 다소 필요하게 될수도 있다.

반면에 Auction Room에서 실시하는 옥션은 여러 개의 매물을 동시에 옥션을 실시하므로 특별한 장소의 옥션 준비를 하지 않아도 지정된 옥션룸에서 옥션을 편안하게 실시할수있고,  관심있는 이웃들의 참석을 하지않아도 다른 매물에 참석한 바이어들이 전체적인 옥션분위기를 연출하여 줌으로서 부담없이 옥션을 실시할수있다. 하지만 한장소에서 여러 개의 옥션매물들을 짧은 시간안에 연속해서 옥션을 실시해야되는 부담이 발생되어 다소 시간이 지연될경우 바이어들의 자유로운 비딩과 경쟁유발도 어려울수도 있고, 옥션도중 또는 유찰시  발생하는 협상(Nego)시에는 시간이 한정되어 매도 및 매도인을 위한 자유로운 협상에 대한 시간의 제약이 발생할수도 있다. 

지난번 옥션룸에서 몇 개의 옥션 진행중 옥션협상이 지연되어 정해진 옥션매물 시간들이 지연되어 매도 매수인들이 대기해야하는 불편함도 발생하게 되고 이에 따른 자유로운 비딩(입찰)과 협상에 많은 차질이 발생되거나 유찰되기도하고, 심지어는 참석하는 고객들에게 많은 불편을 야기하는 사례도 발생하게 된다.

그러므로 두가지의 옥션 진행장소에 대한 장,단점을 잘분석하여 자신의 부동산 매물과 잘 어울리는 판매 장소를 선택하여 보다 좋은 가격에 판매를 위한 최상의 선택을 할 필요가 있게된다.

특별히 최근에는 옥션룸옥션보다는 현장옥션을 선호하게 되고 현장옥션이 보다 많은 경쟁심을 유발시키고 더구나 시간과 장소의 제약을 벗어나서 한물건에 대하여 집중적으로 옥션을 진행하게 디므로 바이어들의 보다 많은 관심과 경쟁을 유발시키게 된다. 더구나  시간제약없이 충분한 시간을 갖고 경쟁비딩을 할수있게 하고  또한 입찰중에도 매도,매수인간에 입찰이 잘 안될경우 시간적여유를 갖고 협상(Nego)을 통하여 보다 좋은 결과를 유도할수 있다. 이와는 반면에 일반적으로 Auction Room에서의  진행은 진행상 여러가지 편리한 점도 있을수있으나 시간과 장소의 제약으로 자유로운 입찰분위기를 연출하는데 다소 불편한 점이 발생할수도 있다. 

최종적으로 옥션의 결과는 많은 관심있는 바이어들의 치열한 경쟁이 필수요소이고, 이러한 경쟁분위기를 어떻게 연출하고 어떤 방법으로 이끌어 가는 노하우가 또다른 결과를 다르게 초래할수있다.  매도인 입장에서는 단시간내에 경쟁을 통하여 (1) 리저브가격을 넘어가게 만들거나  (2) 리저브가격을 처음부터 일부러 시장가보다 높게 정해놓고 경쟁을 통한 최종입찰가격이 리저브에 도달하지 못한 시점에서 옥션이 중단되면 다시 재네고를 통하여 가격을 다시 올리는 고단수의 수법을 발휘할수있다.  (3) 어차피 옥션에서 매도인이 정한 리저브가격에 도달하지 못하면 옥셔너가 매도인의 허락없이 팔수없으므로 미리 리저브가격을 높게 설정하고 최종적으로 입찰가격이 중단되었을 때 협상을 통하여 다시한번 가격을 올려보는 시도를 해보고 더 이상 가격협상이 불가능한 경우에 최종적으로 리저브를 낮추어서 판매하는 지혜를 발휘할수도있다. 

이와는 반면에 바이어입장에서는 무리하게 시장가보다 높게 입찰하여 과당경쟁을 통한 Over Price 낙찰을 방지하기 위한 전략중에 하나가 리저브가격도달전에는 절대로 입찰하지 않고 기다리는 방법이다. 이것은 아무리 경쟁을하여 높은 가격을 주더라도 리저브가격에 도달하지 않으면 낙찰을 받을 수 없으므로 괸히 본인 스스로 가격만 올려놓는 격이 되므로 처음에는 현명하게 기다리는 것이다. 또한 리저브가격을 돌파하더라도 결코 높은가격으로 비딩하지 말고 낮은 금액 단위로 승부를 하는 것이 경쟁하는 바이어들끼리 도움이 되는것이다. 다시말하면 리저브가격 넘어갔을 경우에는 비딩금액을 한번에 1만불씩 하지말고 1천불 또는 500불씩 비딩하는 것이다.

또한 비딩속도도 상대편에 따라 적절하게 가감하여 상대편을 제압할 수 있는 기술이 필요하게된다.  그러므로 부동산 경매를 준비하는 매도 및 매수인들은 경험있는 에이젼트의 조언에 귀를 기울여 현명한 선택을 하는데 많은 도움이 되었으면 하는 바이다.