이번에는 다른 각도에서 향후 부동산 시장을 예상해보자. 

먼저 부동산에 직간접 영향을 주는 요소들 중 정책을 시행하는 당국이 예측이나 계획이 가능한 요소들과 예측이 불가능한 요소나 계획이 어려운 요소들로 나누어 보면서 경제적 관점보다는 정치적 관점에서 바라 보는 것은 현 상황을 이해하는데 도움이 될 수 있을 것이다.  

예측이나 계획이 어려운 요소들 

1. 국제 금융환경의 변화에 따른 국제 금리의 변동성은 지난 4년간의 변화를 보면 한가지 결론을 얻을 수 있는 것은 하향 곡선을 그리면서도 안정감이 없다는데 있다. 이런 와중에서도 미국 연준의 금리는 이자율 인상을 시도하고 있지만 늘 불안한 건 같은 맥락이다. 예측을 통한 투자는 지난호에서도 설명했듯이 세계에서 미국 금융대가들의 예측이 빗나갔고 이로 인한 금융자산의 손실은 우리의 상상을 초월하고 있다.  

2.  유동성 공급이란 이름으로 진행된 엄청난 통화량은 언젠가 현실로 다가 올 것이며 이러한 불안한 요소의 그 출현의 시기와 장소 그리고 영향력은 예측이 쉽지 않다.   

3.  호주의 금융 환경은 뉴질랜드 국내 금융 환경의 변화에 직간접 영향을 주는 주요 요소이다. 심지어 호주의 금융감독원인 APRA(참고로 뉴질랜드의 금융감독원은 FMA 이다.)가 최근 뉴질랜드의 B 은행을 감사하기도 한 경우를 보면 그 관계와 영향력을 예상할 수 있으며 뉴질랜드 은행들의 융자 환경에 그 영향력을 발휘하고 있는 중이다.

4. 환율의 변화에 따른 통화 가치의 변화는 이자율에 직간접적인 영향을 주기도 한다.

5. 호주 경제 환경의 개선으로 예전처럼 인적, 물적 자원의 흐름이 호주로 가는 경우, 지금과는 달리 상대적으로 부동산을 포함한 뉴질랜드의 모든 상황은 약세로 갈 수도 있다.

예측이 가능한 요소들은 어떤 것들이 있을까?

1. 인구 정책: 인구 증가는 구매력과 생산력의 증가에 절대적인 요소이다. 이제 안전하고 깨끗한 나라 뉴질랜드 이민은 세계인이 선호하고 있으며 영어 점수와 엄청난 투자금으로 영주권이 가능한 현이민정책으로도 순입국자 수는 날로 기록을 경신하고 있는데 이것은 정부정책으로 계획이 가능하다. 

2. 조세정책: 지나치게 과열되고 있던 부동산 시장은 이번 양도세와 외국인 투자 제한 정책으로 부정적인 영향을 주고 있던 인터넷바이어들을 많이 정리해 뉴질랜드 거주자이면서 실 수요자 위주로 부동산 시장을 돌려 놓았다.

3. 투자 제한 정책: 중앙은행은 다르게 말하면 금융의 최고 정책을 담당하고 있는 또 다른 독립된 정부이다. 중앙은행은 두번째 부동산의 융자한도를 설정하는 규정으로 부동산 시장을 조절해 나가고 있다.

4. 도시 및 택지 개발 정책과 건설 관련 인프라 정책: 현정부와 시당국은 이민 정책으로 늘어나는 인구 증가에 따른 주택 건설 계획에 속도를 내고 있으며 이에 따른 인프라 구축을 위한 예산을 확대하고 있다.

5. 이자율 정책: 경기부양을 위한 저 이자율 정책은 느리게 움직이던 뉴질랜드 주식시장의 흐름을 올해 2월부터 상승무드로 바꾸어 놓았으며 유가공 업체의 이자율 부담 경감, 내수 소비 증진의 자극으로 경기를 살려 나가고 있으며 부동산으로의 영향을 당국은 우려하고 있다.

지난 3년의 부동산 시장과 건축경기를 좀 더 자세히 들여다 보면 자본주의 시장 경제적 관점보다는 금융정책을 포함한 정부 정책으로 인한 요소들의 영향이 더 커 보이지 않는가. 그러면 향후 정부와 중앙은행의 정책이 건축경기를 살려나갈지 축소해 나갈지를 분석할 수 있다면 더 정확한 예측이 가능할 것이다. 

그리고 많은 일자리와 세금을 부담하고 있는 건설과 부동산 관련 산업은 ‘국제 분유가의 연일 폭등’ 이라는 기사가 나오기 전까지는 뉴질랜드를 살려 나가는 중요 경제 분야임이 분명하다. Interest.co.nz의 버나드 히키는 2년전 중앙일간지 기고에서 ‘ 중앙정부와 은행이 부동산 시장의 미래를 쥐고 있다.’고 언급한 바 있다. 시장 분석을 위해 한번 가져 볼 만한 접근 방법이다.