오클랜드 아파트 시장을 살펴 보면 크게 두 가지로 대별 됩니다.

freehold하고 leasehold입니다. 

Freehold는 땅 주인하고 아파트 주인하고 같은 경우이고 leasehold는 땅 주인하고 아파트 빌딩 주인하고 다른 경우를 얘기합니다. 그래서 leasehold 같은 경우는 땅 사용료를 땅 주인에게 지불하고 사는 것입니다. 한국의 법 용어로 얘기하면 지상권입니다. 땅 사용 기간이 땅 주인에 따라 다른데 어떤 아파트는 150년인 경우도 있고 어떤 아파트는 4 -50년이 남아 있는 것도 있습니다. 

그래서 leasehold 같은 경우는 땅 사용료가 나가기 때문에 아파트 가격이 freehold에 비해서 가격이 상당히 쌉니다. 

지난 번 칼럼에서는 렌트 수익율을 살펴 보았습니다만 이번 호에서는 실제 거주하는 것을 살펴 볼까 합니다. 60 평방미터, 2베드룸 freehold 아파트 시세가 55- 65만불 정도 합니다. Leasehold는 19만불입니다. 아파트 관리비(body corporate)하고 시에 내는 세금(rates)은 같다고 가정했을 때 나가는 비용을 살펴보면,

freehold인 경우 55만불을 은행에서 전액 융자했다고 했을 때 나가는 이자가 일주에 476불입니다(550000 x 4.5% / 52 = $476). Leasehold 이자는 일주에 164불입니다. (190000 x 4.5% / 52 = $164). 여기에 땅 사용료를 내야 하므로 주당 230불 됩니다. 합계 주당 394불이 됩니다. 따라서 leasehold 가 비용이 일주당 82불이 적게 나갑니다.  여기에서 고려 해야 할 사항이 앞으로 시세가 얼마나 올라갈 것인가 (capital gain)하는 점인데 이는 지난번에 얘기 했듯이  독자들의 판단에 맡기는 수밖에 없습니다. No risk, No gain! 모험이 없으면 얻는 것도 없다!

freehold 아파트 인 경우에도 leasehold 하고 비슷한 가격을 형성하고 있는 아파트가 있습니다. 땅 주인하고 아파트 빌딩 주인하고 같은 경우인데 관리를 누가 하느냐에 따라서 가격에 차이가 난다는 것입니다. 즉, 시내  Whitaker Place에 있는 아파트인 경우 freehold인데 아파트 가격은 leasehold하고 가격이 비슷합니다. 이 아파트는 향후 10년간 관리 전문 회사에서 관리를 합니다. 집주인은 소유권만 갖고 있고 렌트를 하는 것은 관리회사가 전문으로 합니다. 

주로 렌트는 학생들을 대상으로 하는 경우가 많습니다.  집주인은 어떤 이득을 가져오느냐 하면 렌트 수입의 일부를 가져 오게 됩니다. 관리회사가 렌트를 전담하면서 일정금액을 집주인에게 돌려 줍니다. 

현재 운영 되고 있는 실태를 살펴보면, 현재 방 3개짜리 아파트가 19만 불에 나와 있습니다. 이 아파트를 갖고 있으면 집주인은 주에 250불을 받습니다. 이 금액은 아파트 관리비, 관리회사 수수료, 시 세금 등 제반 비용을 제하고 남은 금액입니다. 주에 받는 렌트 수입을 연간으로 환산하면 $13000입니다. 이의 이자 수익율은 6.8% 입니다. 이 것만 갖고도 은행 정기 예금 이자율의 두 배 입니다. 거기에다가 10년 후면 완전히 내가 관리 할 수 있게 됩니다. 

그 때는 freehold 가격으로 전환됩니다. 지금의 가격으로 환산 해보면 3배 정도 됩니다. 그렇다면 이를 복리(compound interest rate)로 계산했을 때 연간 11.6%의 가격 상승이 있게 됩니다. 즉 10년후에 57만불로 되는 것으로 계산했기 때문에 그렇다는 것입니다. 

그런데 지금의 57만불 아파트가 10년후에는 57만불로 고정 되어 있으라는 법이 없습니다. 그렇다면 이의 수익율은 정기예금 이자 율은 물론이고 재산 가치 상승까지 상당한 이득을 가져 올 수 있습니다.  오클랜드에는 잘 살펴 보면 이득이 될 수 있는 것 등이 꽤 있습니다. 그러나 세상의 이치는 보이는 자에만 보이 듯이 이 물건들도 노력하는 자에게만 보이는 것입니다.

(본 칼럼은 본인의 투자에 대해서 책임을 지지 않습니다. 판단은 본인이 하셔야 합니다.)