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돈이 되는 내 집 찾기 (Ⅱ)
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24/09/2015. 10:16
한일수
아오테아로아의 꿈
조선 시대의 어떤 부자 노인이 재산을 자식에게 물려주기 위해 며느리들을 테스트해 보았다. 세 며느리들한테 쌀 한 가마니씩을 나눠주고 이 쌀 가지고 한 달 동안 살아보라고 하였다. 큰 며느리는 보름 만에 찾아와 벌써 쌀 한 가마니를 다 먹어버렸으니 또 달라고 했다. 둘째 며느리는 한 달 만에 찾아 와 주신 쌀을 가지고 분부대로 한 달 먹기 위해 계획표를 세워 소비한 결과 한달 동안 굶지 않고 잘 먹었다고 보고했다. 셋째 며느리는 쌀 한 가마니를 운반해 왔다. 그 며느리는 아버님한테 받은 쌀을 어떻게 증식해볼까 연구했다. 떡을 해서 팔았더니 몇 배로 불어났다. 그래서 아버님한테 받은 쌀을 되돌려주게 된 것이다. 재산이 어떤 아들한테 물려주게 될 것인가에 대한 답은 이미 나와 있다.
경제학 용어에 레버리지(Leverage) 효과라는 말이 있다. 아르키메데스(Archimedes, 약 BC 287-212년)는 ‘나에게 지렛대와 지탱할 장소만 준다면 나는 지구도 움직일 수 있다’고 했다. 레버리지란 지렛대를 말하며 지렛대는 적은 힘으로 큰 힘을 발휘하는 역할을 한다. 예를 들어 무거운 짐을 굴릴 때 사람 힘으로 안 되는 것을 지렛대를 이용하면 몇 배의 힘이 작용하여 쉽게 운반할 수 있는 것이다.
마찬 가지로 비즈니스에서 주어진 자기자본만으로 사업을 운영하다보면 소규모에 그칠 수밖에 없고 따라서 수익률도 제한적이게 된다. 그러나 타인자본을 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 사업규모를 키우면 더 많은 이익을 실현할 수 있는 것이다. 물론 과도한 차입금으로 불황기에 이자부담 등 지출을 감당하지 못하고 비즈니스 자체가 무너지는 경우도 있다. 타인자본 비율은 시장 상황이나 운영 능력 등을 고려하여 조절할 일이다.
개인 경제에 있어서 자산을 구성하는 큰 요소는 주택이 되고 주택은 자산 증식의 기본 수단이 되고 있다. 역사적으로 인플레는 계속되어 왔고 부동산 가격은 상승을 거듭했다. 물론 어느 시점에서 일시적으로 부동산이 침체하거나 가격이 내려가는 시기는 있었기도 하지만 큰 흐름에서 볼 때 계속 상승하는 추세를 견지해왔다. 부동산 중에서도 주택은 사회의 기초 단위인 가족이 매일 같이 생활을 영위하는 보금자리이기에 우선적으로 확보되어야할 자산 목록이다.
급여 소득자가 매월 생활비를 아껴 저축을 하고 어느 시점에서 목돈을 마련하여 주택을 마련하려고 할 때 주택 값이 이미 올라버려 헛된 꿈으로 끝날 수가 있다. 그래서 키위들은 주택 모기지(Mortgage)로 주택을 먼저 구입하고 수 십 년 상환으로 빚을 갚아나가는 전략을 구사하고 있다. 매월 이자와 원금 상환액을 지불하는데 대개 부부가 돈벌이를 같이하고 한 사람의 소득은 대출금 상환에 충당하고 있다. 그리하여 중년이 되고 자녀들이 성장을 해 분가할 때 비로소 완전한 주택 소유주가 되는 것이다. 요즈음 키위 시니어들이 수 십 년 살아오던 대도시 주택을 처분하고 시골로 내려가니 집 세 채 값이 되어 행복하게 노후를 즐길 수 있게 되었다고 좋아하는 모습을 볼 수 있다. 반대로 한 사람 소득을 저축을 해 몇 십 년 후에 주택을 구매한다고 시도한다면 그동안 주택 값이 몇 배로 뛰어 올라 있어 무지개를 잡으러 쫓아가다 늙어버리는 무지개 소년이 되고 마는 것이다.
최근 몇 년 동안에 일어난 오클랜드의 주택 가격 상승 추세는 자산 형성에 있어서 주택 전략을 심각하게 고려하도록 촉구하고 있다. 어떤 가격대의 집을 어느 지역에, 어떤 형태의 집을 선택해야 되는지 검토하게 된다. 예를 들어 50만 달러라는 현금 자본이 있다고 하자. 이 돈으로 거기에 맞는 주택을 선택할 수 있고 100만 달러를 대출 받아 합쳐서 150만 달러짜리 주택을 구입할 수도 있다. 또는 75만 달러(현금 25만+대출 50만)짜리 두 채를 구입할 수도 있다. 10년 후에 주택 값이 50% 올랐다고 가정할 때 수익률은 초기 현금 자본으로만 구입한 50만 달러 주택은 75만 달러가 되고 100만 달러 대출 받아 구입한 150만 달러짜리 주택은 225만 달러가 된다. 융자금 100만 달러를 상환하고 125만 달러가 남은 셈이니 자기자본으로만 구입한 주택의 수익률 50%보다 5배 더 많은 250%의 수익률을 올린 셈이다. 물론 융자금에 대한 이자 지불이 이 계산에서 빠졌지만 집이란 자기가 살든 렌트를 주든 렌트 소득도 계산해야 될 것이다. 일반적으로 렌트 소득이 은행 이자를 충당 할 만큼 충분하지 않으므로 부족분을 년 2%로 계산할 때 10년이면 20%가 된다. 융자금 100만 달러의 20% 즉 20만 달러를 추가로 공제해도 105만 달러의 소득을 달성해 수익률 210%가 된다.
여기서 고려해야 될 사항은 만일 집값이 10년 동안에 내려갔다면 손해율도 그만 큼 커진다는 사실이다. 그러나 오클랜드에서 어느 시점의 기간 10년을 대입해보더라도 집값이 내려간 일은 없으며 경우에 따라서는 50%이상 오른 경우가 더 많다는 통계 수치도 확인해봐야 될 일이다. 동일 지역에서라도 어떤 형태의 집을 선택하는가에 따라 다를 수도 있다. 예를 들어 하프 섹션의 신규 주택이냐 풀 섹션의 오래된 주택이냐에 따른 비교 선택이다. 집값 CV(Capital Value)은 LV(Land Value)와 IV(Improvement Value)가 합쳐진 금액이며 토지 가치는 계속 상승하지만 건물 가치는 세월이 갈수록 감소하므로 향후 수익률을 예상할 때 고려해야할 사항이다.
주택의 경우 순간의 선택이 30년을 좌우한다. 세상에 공짜는 없다. 순간의 선택을 최상으로 하기 위해선 평소에 주택 트랜드(Trand) 검색을 게을리 하지 말고 오픈 홈이나 주택 옥션 현장으로 발 벗고 나서야…….