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부동산 폭락 기사의 배경과 논리에 대한 비판
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28/01/2015. 16:44
정윤성
정윤성의 생활 금융 정보
2일전 Milford Asset Management의 사장인 브라이언 가이너는 ‘뉴질랜드 부동산이 향후 2-3년 내에 25% 까지 하락할 것’이라고 예상했다. 그의 TV1 News와의 인터뷰 내용을 보면 폭락의 주요 이유 두가지는 호주의 경제 회복과 뉴질랜드 주택의 공급과잉을 이유로 들고 있다. 물론 언제까지 부동산 가치가 물가지수의 몇배에 해당되는 상승률을 유지할 것인가는 불확실하기도하고 또 어떤 때는 보합세로 가는 시간이 올 수도 있을 것이다. 게다가 전세계는 디플레이션의 기로에 서있다.(전형적인 디플레이션은 경기침체로 인한 소비감소, 물가하락, 저성장, 통화량 감소 그리고 고실업율로 이어지는 악순환의 경제 사이클을 의미한다.)
가이너의 회사와 직업은 Asset라는 단어가 있지만 유치된 투자자들의 자금을 부동산이 아닌 주식시장으로 안내를 하고 있으며 또한 매년 높은 자리수의 자본수익률과 높은 렌트비수입을 가져다 주는 부동산으로의 눈길을 투자자들에게 오를대로 올라있는 주식시장으로 안내를 해야되는 현재로서는 쉽지않은 위치에 있음은 이해하지만 25%의 표현은 ‘폭락’이라는 의미이다. 그러면 25%의 의미가 왜 문제가 있는지 인터넷 경제신문인 interest.co.nz의 편집장인 버나드 히키의 설명을 들어 들어 보자.
1. 부동산가치가 폭락했던 2008년 말부터 2009년 초까지 6개월간 중앙은행은 금융경색의 기폭제역할을 했던 리먼 브러더스 사태 이후 해외 자금 동원이 불가능해진 뉴질랜드 금융사들에게 70억불의 긴급 자금을 수혈해 주었던 그 시절 NZ부동산은 10%를 상회하는 가치가 하락했었다. 당연히 부동산 가격이 두자리 이상 폭락하게되면 정부와 중앙은행이 적극적 개입을 한다는 것이다. 그러지 않으면 국내금융의 붕괴로 이어지기 때문이다. 그 이유를 알려면 미국의 연준이 왜 AIG의 파산을 막기위해 천문학적인 숫자의 자금을 투입했는지 구글에 검색해보면 된다.
2. 아일랜드와 스페인, 한국은 주택 공급의 과잉상태에서 부동산 가격이 하락했지만 뉴질랜드는 주택 공급 과잉 때문에 논쟁해 본적이 없었고 앞으로도 오클랜드 광역시는 향후 2031년에 2백만의 인구 증가에 대한 주택 공급초과로 논쟁할 일이 없다는 것이다.
3. 중국의 경제
호주경기를 가늠하는 중국의 경제가 부동산 버블을 만들고 터트리는 주요원인이 될수 없다는 것인데 그 이유는 15억 인구의 세계 부동산 투자 러쉬는 불과 2-3년 밖에 안되었다는 것이다.
그리고 2014년 11월 12일 TV1 News의 인터뷰에서 NZ 중앙은행 총재 휠러씨는 지난해 부동산 인플레이션 8.5% 에 대해 NZ 부동산은 ‘not a bubble’이라고 단호히 선언했으며 20% Deposit 제한정책이 일시적이라는 시사를 한바있다. 주택 구입시 10%만을 가지고 있는 국민들의 수가 얼마나 많은지 필자는 현장에서 이미 체험하고 있다.
2014년 10월 Aspiring Wealth Management에서도 뉴질랜드 부동산 버블과 폭락을 언급했었다. 도대체 펀드를 관리하는 회사이거나 조직 또는 기관들은 부동산 폭락만을 강조하는 이유는 뭘까? 그리고 살펴 봐야 할 것은 세계 부동산가치가 급상승한 것은 소수의 선진국과 몇개의 대도시임을 알아야 한다. 그리고 지금까지 경제가 엄청 호전되어서 오른 부동산이 아니라 금융위기 이후 풀린 신용과 자금의 유통경로라는 것을 이해해야 할 것이다. 물가조절 역할이 주요한 업무였던 세계 각국의 중앙은행들은 금융위기 이후 인플레이션을 만들어 낼려고 안달이다. 그래서 화폐와 신용을 무제한 양산하고 또 그들은 주식과 부동산으로 투입되고 있다.
당연히 그것이 건전한 투자(?)라고 하는 주식과 소비로 이어져 균형있는 산업 발전이 되면 좋겠지만 더 안전한 부동산으로 투입되는 것은 어쩔 수 없는 현실이다. 뉴질랜드는 2015년 미달러 대비 20% 까지 떨어질 것이라는 HIFX의 Dan Bell의 전망은 미국의 선전과 어려워지는 유가공업과 기업들의 수가 늘것이라는 반증이다. 그러나 이것은 뉴질랜드로의 투자, 관광, 유학, 이민의 촉발제로서 또 하나의 기회이다. 리스크 없는 투자는 없으며 가격이 보합세라면 오르기 전이다.