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현지 언론에 비친 ‘2015 오클랜드 부동산시장 전망
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14/01/2015. 17:11
하병갑
INSIDE New Zealand
숨고르기에 접어들 듯…고층아파트 인기, 시외곽지역 기대상승율 높아
오클랜드시로의 유입인구 증가와 지속적인 경제성장에 따라 올해도 부동산가격 상승추세는 계속될 것으로 보인다. 그러나, 물가상승을 우려하는 중앙은행(RBNZ)의 점진적인 고금리 인상행진으로의 보폭에 따라 전반적으로 부동산 시장이 숨을 고르면서 재상승 여력을 비축할 시기로 전망됐다.
주택경기 선행지표중 하나인 주택 건축허가(Building Consents) 숫자는 지난해 2만1,225건으로 7년만에 최고치를 갈아치우며 주택공급 물량을 확보했으나 주택수요를 만족시키기에는 여전히 턱없이 부족한 실정이다.
1월 9일 현재 발표된 수치중 최신 통계인 오클랜드의 11월 평균 판매가격은 $670,000로 신기록을 갱신했으나, 판매일수는 전년 동기(11월)에 비해 3일이 늘어난 34일이 걸려 숨고르기가 시작된 것이 아닌가하는 의혹을 불러일으켰다.
통계적으로 13-14년마다 두 배로 뛴 오클랜드 부동산가격으로 인해 이미 개발된 택지는 포화상태에 이르러 향후, 오클랜드 도심과 부심의 부동산시장 개발의 핵심은 다른 선진국들처럼 전망좋은 ‘고층아파트’가 될 것으로 전망됐다.
이처럼 전망좋은 해안가 부동산 투자의 증가, 전반적인 유입인구의 증가, Leasehold 아파트같은 다양한 종류의 토지소유권 유형의 등장으로 공급량에 비해 턱없이 부족한 주택문제해결을 위해, ‘고층밀집개발’로 개발방향을 잡아 오클랜드시의 숨통을 틔운 새로운 도시계획안의 발표로, 이젠 고층아파트 건설이 광범위한 지역에 걸쳐 훨씬 쉬워졌다.
오클랜드는 매년 500채의 새 아파트 건설을 필요로 하며, 오클랜드 업무중심지역(CBD),특히, 선착장주변의 전망 좋은 사무실공간 부족현상이 극심해 주거용은 물론 사무용 렌트 부동산에 대한 수요증가세가 여전히 가파를 것이며, 외국인 투자가들의 산업용지 투자수요도 높아질 것으로 예상됐다.
2010-2012년 평당 $4,800-$5,200하던 오클랜드 아파트 평균(median)가격이 건축자재의 인상으로 현재 평당 $7,000로 폭등했는데, 만약에 아파트 인기가 시들해진다고 해도 평당 $5,500선 밑으로는 더 이상 떨어지지 않을 것이라는데 부동산 전문가들은 동의했다.
그러나, 중앙은행은 부동산 시장가치 대비 융자율(LTV) 상한선을 80%로 제한한 조치를 시행한 이후 생애 첫 주택구매자들은 내 집 마련이 더욱 힘들어지고 오히려 모기지가 없거나 최소한으로 빌린 ‘가진 자’들의 부동산투기만 더 부추겼다는 비난에 직면해 있다. 이에 따라, 중앙은행은 한 사람이 다섯 채 이상을 소유한 ‘탐욕스런’ 부동산 투자가들에게 고율의 이자율을 물릴 계획이라고 미리 밝힌 바 있다.
Westpac-Massey 대학이 공동으로 세입자 8백명을 대상으로 실시한 여론조사에 따르면, 2/3가 “내 집 마련의 꿈을 접은 지 오래”라며 앞으로 가면 갈수록 내 집 마련하기가 훨씬 더 어려울 것이라는 비관적인 견해를 보였다.
집을 구매할 계획이 없는 세입자의 대부분은 우선, 집값의 20%에 해당하는 예치금(deposit) 마련이 어렵고, 설사 예치금을 마련한다고 해도 기어가는 급여 인상율로는 날아가는 모기지이자율과 원금을 계속 상환해 나갈 엄두가 안 난다는 이유를 들었다.
한편, 뉴질랜드 물가상승율 수준은 연 1%인 상태인 반면, 오클랜드시가 3년마다 실시하는 부동산 가치평가후 금년 7월1일부터 2018년까지 부과하는 재산세는 평균 5.6% 인상될 예정이다.
Mt Eden, Mt Roskill, Glenfield, 그리고 Mangere-Otahuhu지역의 재산세가 거의 10%나 크게 치솟았고 Devonport-Takapuna, Henderson-Massey, Upper Harbour 지역은 5-6%상승한 반면 Waikeke, Rodney지역은 오히려 6-7%나 하락한 것으로 밝혀졌다.
오클랜드시 중심부에서 시작된 부동산가격의 높은 상승율은 숨고르기를 하면서 점차 도시 외곽지역의 낮은 가격대 부동산에 바톤을 전달하는 모양새를 보여주고 있는데, 수익율만 고려한다면 도심보다 주변부에 투자하는 것이 더 현명한 선택이 될 것으로 추천됐다.
<하병갑 객원기자>