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자질구레한 부동산 분쟁
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23/09/2014. 13:42
이동온
뉴질랜드 법률정보
부동산 관련하여 상대방과 분쟁이 있을 때, 사안의 경중과 관련 액수를 고려하면 법원에 정식 소장을 제기하기에는 못 미치고 그렇다고 그냥 양보를 하기에는 큰 사항이라면 어떻게 해야 할까. 양측이 직접 해결을 하고자 할 때에는 disputes tribunal에 소액재판을 요청하여 해결 할 수도 있을 것이다. 하지만 소액재판은 특별한 경우를 제외하고는 변호사가 대리할 수 없다는 제약이 있다. 분쟁의 양측 이 모두 변호사를 선임한 상태이고 소액재판을 선호하지 않는다면, 오클랜드 변호사협회의 부동산 분쟁 소위원회의 도움을 고려해 볼 수 있다.
오클랜드 변호사협회는 1879년 설립된 이후 오클랜드 지역 변호사들에 대한 규제를 담당해오던 기관이었으나, 2006년 변호사법 개정에 따라 각 지역 변호사 협회의 권한이 뉴질랜드 변호사 협회로 통합되면서부터는 지역 변호사들의 자발적인 권익단체 성격의 사단법인(incorporated society)으로 존재하고 있다. 현재 뉴질랜드에서 통용되는 많은 계약서 형식은 오클랜드 변호사 협회가 작성하여 판권을 가지고 있고, 그 대표적인 예로는 부동산 매매계약서, 임대차 계약서를 들 수 있다. 뉴질랜드 변호사협회의 오클랜드 지점과 오클랜드 변호사협회는 각기 다른 단체이고, 부동산 분쟁 소위원회(property disputes subcommittee)는 오클랜드 변호사협회 산하의 위원회이다.
부동산 분쟁 소위원회는 사법부의 일원도 아니고, 법령을 통하여 사법권을 위임 받은 단체도 아니기에 부동산 분쟁 소위원회를 통해 분쟁을 해결하려면 몇 가지 전제 조건이 붙는다. 먼저, 분쟁의 당사자인 양측은 부동산 분쟁 소위원회의 결정에 따를 것에 동의 하여야 하고, 부동산 분쟁 소위원회의 개개인 회원에게 책임을 묻지 않을 것을 약속 하여야 한다. 또한 양측이 분쟁의 배후 사정, 즉 fact에 대하여 동의해야 하고 부동산 분쟁 소위원회는 양측이 동의한 fact만을 고려하여 심사하게 된다. 부동산 분쟁 소위원회는 양측의 잘잘못을 판단하기 보다는 양측이 제시하는 쟁점만을 심사하는데, 부동산 분쟁 소위원회가 내린 결정은 정식 판례로서의 가치는 없으나 비슷한 분쟁에서 참조할 수 있는 가이드라인을 제공한다.
부동산 분쟁 소위원회가 내린 결정 몇 가지를 예로 들어보겠다.
1. 부동산을 매매할 때에는 흔히 재산세라 부르는 rates를 매도인과 매수인이 나누어 분담하게 된다. 소유권이 이전되는 날짜 이전까지의 재산세는 매도인이 부담하고, 그 이후부터는 매수인이 부담하는 것이 기본인데, 재산세는 분할 납입할 수도 있지만 일시불로 낼 수도 있고 일시불로 낼 경우에는 일정비율의 할인이 적용되기 마련이다. 만약 매도인이 이만 불인 재산세를 일시불로 지급하여 이천 불의 할인을 받았다면, 매수인이 분담하여야 하는 재산세는 이만 불을 기준으로 산정하여야 할까 아니면 할인을 적용하여 만 팔천 불을 기준으로 산정하여야 할까. 부동산 분쟁 소위원회는 이 경우에 할인의 혜택은 매도인이 받아야 한다고 판단하였고 따라서 재산세의 분담은 이만 불을 기준으로 산정하여야 한다는 결론을 내렸다.
2. 집에 알람(보안 경보 시스템)이 설치되어 있고, 매도인이 이사를 가면서 알람을 떼어갔고 이로 인하여 벽에 구멍이 났다면, 알람은 매도인 소유인가 아니면 매수인의 소유인가. 부동산 분쟁 소위원회는 알람이 집에 영구적으로 부착되었고 전선으로 연결되어 있었다면 이는 동산(chattel)이 아니고 고정세간(fixture)으로 부동산의 일부분으로 보아야 한다고 판단하였고 따라서 알람은 매수인의 소유로 결론을 내렸다.
3. 비즈니스를 매매하면서 매도인이 미리 선납한 광고비용을 매수인과 나누어 분담하고자 하였고 매수인이 이를 거부하였다. 미리 지불한 광고비용은 렌트나 재산세처럼 매도인과 매수인이 소유권이 이전 되는 날짜를 기준으로 나누어 부담하여야 할까. 부동산 분쟁 소위원회는 미리 선납한 광고 비용은 비즈니스의 매매가를 산정할 때 고려하여야 할 항목으로 이미 매매가에 반영되어진 것으로 보아야 한다고 판단하였고 따라서 매도인이 매수인에게 따로 전가할 수 없는 지출이라는 결정을 내렸다.
위에서 언급한 부동산 분쟁 소위원회의 결정은 각기 1993년, 1994년 그리고 2004년에 내려진 결정으로서, 현재 법조계에서는 표준 기준으로 받아들여지는 결정들이다.