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융자없이 상가 구입하면 위험한 이유(후편)
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10/09/2014. 17:25
정윤성
정윤성의 생활 금융 정보
자 그럼 지난번 상가 구입시 융자를 통한 안전한 자산 만들기에 이어 상가의 세입자 관리에서 건물보험이 얼마나 중요한 역할을 하고 있는지 알아 보자.
상가를 구매하면 제일 먼저 세입자와의 처음 입장 설정이 매우 중요하다. 그러니까 좋은 인상을 주어야 한다는 건데 글쎄 너무 좋아도 문제다. 빌딩주가 만만하면 요구사항이 많아지기도 하는 경향이 있기 때문이다. 뉴질랜드에 이민 온 대부분의 한인 투자자나 아시안들은 사실 여러가지 면에서 뉴질랜드 현지인들의 문화와 정서를 제대로 이해하는데 쉽지 않음을 아시는 독자는 아실 것이다.
필자는 이러한 환경에서 Building, Property 그리고 Bodycorp 관련 법령에 의해 만들어진 Deed of Lease, 그리고 그 Deed와 관련법률을 토대로 만들어진 Building Insurance 그리고 빌딩보험 클레임을 진행할 때 서로 다른 문화와 정서의 차이는 또 하나의 장벽이 되기도 한다. 왜냐하면 자신이 권리를 갖고 있음에도 의무를 가진자의 자세를 취하거나 그 반대의 경우에 종종 있기도 하고 세입자의 냉정한 권리 주장, 각종 콤플레인으로 받는 스트레스는 자세히 들여다 보면 상호간 입장관계의 오해에서 발생되는 경우가 많기 때문이다.
테난트입장으로서 사업장 보험을 가입한 분들이나 빌딩주 입장으로서 빌딩보험을 가입한 분들의 문제를 들어 보면 질문자의 위치나 처신을 잘못하고 있음을 알 수 있는데 흔한 예를 들어 보면.
어떤 원인(차량이나 도둑, 바람, 화재, 배관 등의 문제)으로 인해 건물이 훼손되었을 때,
질문 1. 빌딩보험으로 처리해야 하나요? 세입자의 보험으로 처리하면 안될까요?
이 케이스는 누가 선택하는 문제가 아니라 리스계약서에 명시되어 있는 대로 해야 한다. 지난 호에도 언급했지만 Auckland Law Society에서 제공하는 표준계약서를 참조하면 건물주의 보험으로 처리하는게 맞다.
질문 2. 리스계약서의 Tenant Obligation 항목에 Glass가 있는데 왜 유리창 클레임을 빌딩보험사로 해야 하나요?
과거 오랫동안 건물주와 세입자간 분쟁이 있어 왔던 내용이다. 이 내용은 Property Law Act 2007에 의거 특정 부분이나 요소를 정확히 리스계약서에 명시하여야 한다. 물론 가장 최근 표준계약서 7th Edition도 건물주에게 유리하게 세입자의 Excess Fee를 $2,000 이상으로 설정해 두고 있다. 이 분야는 반드시 법률 전문가의 안내를 받아야 한다.
질문 3. 점포 세입자가 직접 설치한 온수통에서 누수가 있어 발생한 피해인데 왜 빌딩보험으로 처리해야 하나요? 수리하는 한달동안 동안 점포세는 당연히 받겠죠?
‘Negligenc’(부주의나 과실)의 여부에 따라 책임이 설정된다. 온수통의 누수는 배관의 문제일 경우가 많고 그러면 Negligence가 세입자에게 있다고 보기 어렵다. 게다가 온수통은 건물에 부착, 고정시켜야 하는 설비이고 그러면 표준계약서로는 건물주의 보험으로 처리되어야 하는 상황이다. 이렇게 되면 공사기간 동안 집세는 받지 못한다. 당연히 세입자 부담인 건물보험의 ‘Loss of Rent’ (렌트비 보장 보험)에서 받게된다. 이 조건이 있는 건물주에게만.
상가 건물 관리를 하면서 Invoicing과 건물 유지보수 관리보다 건물이 훼손되었을 때 건물주와 테난트간의 책임분쟁은 훨씬 큰 스트레스를 주게된다.
이러한 문제 해결의 핵심 포인트는 자신의 Position을 정확히 이해하고 적시에 대처하는 것이다.