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융자없이 상가 구입하면 위험한 이유
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27/08/2014. 17:12
정윤성
정윤성의 생활 금융 정보
대부분의 부동산 투자자들은 주택을 구입하지만 좀 더 수익성을 바라 본다면 상가 투자로 자연히 옮겨 가게 된다. 상가 투자는 일반 주택보다는 좀 더 깊고 전문적인 정보가 필요하고 요소 요소 전문가들의 검색과 조언이 요구된다.
일반적으로 부동산 중개인과 변호사 혹은 회계사까지 자문을 받게 되는데 수익성, 리스기간의 안정성, 건물의 상태와 LIM Report 확인 그리고 주차장 확보같은 기본적이면서도 중요한 확인사항들 부터 세입자의 사업이 얼마나 건강한지, 주변의 발전 가능성 또는 개발로 인한 피해 가능성, 그리고 세입자가 건물주인 경우 리스 계약 내용의 과대 포장까지 주택과는 달리 Risk가 곳곳에 있어서 주의가 요망된다.
자금이 충분한 분들 중에 현금으로 부동산을 구매하는 투자자들을 가끔 보는데 융자를 받지 않는 이유가 뭐냐고 여쭤 보니 ‘빚이 싫어서’ 라는 것이다.
그럼 위의 ‘No Mortgage’ 투자자가 감수해야할 Risk는 뭘까?
첫째, 렌트 소득에 대해 고스란히 고액세금을 내야 한다.
만일 상가에는 융자가 없고 주택에 융자가 있는 구조라면 ‘따블’로 세금내는 형국이다. 돈을 벌자고 하는 투자라면 세금은 절세하고 이익은 늘리는 방법을 선택하여야 한다.
둘째, 렌트 수입이 진실로 안전하게 장기간으로 상승할 수 있는지 확인이 쉽지 않다.
부동산 매매시 여러명이 경합하는 경우에 서두르게되면 특히 위험하다. 융자를 해주는 금융기관의 입장은 좀 더 객관적인 분석을 하게되며 세입자의 사업에 대한 분석까지 하게되는데 현금 구매는 이 과정이 생략된다. 그리고 융자신청시 확인하는 %NBS(New Building Standard)의 수치는 융자신청할 때 확인하게 되는데 ‘67%’이하이면 아예 진행이 처음부터 힘들어진다. 만일 이런 빌딩을 현금 구매했다면 현행 융자정책으로는 융자가 가능하지 않아 팔 때 제한된 시장때문에 향후 매매가에 큰 영향을 주기도 하고 팔기도 어렵다.
셋째, 공인 감정을 통한 객관적인 건물가 확인이 안된다.
물론 주택보다는 훨씬 비싼 감정비용을 절감할 수도 있겠지만 상가 감정은 내용에 중대한 정보를 제공하게 된다. 심지어는 세입자 사업에 관련된 법규까지 분석하게 되고 향후 세입자 수익의 변화로 다음 계약 갱신시기에 렌트비의 급감 가능성까지 예측하기도 한다. 이것은 융자의 걸림돌로 작용하기도 하지만 결국 투자자를 지켜주게 되고 매매가의 네고가 발생되기도 하는데 이 과정이 생략된다.
넷째, 건물보험가입 과정에서 건물 자체의 안정성 확인 절차가 생략되기도 한다.
매매시 가끔 구매자는 비용지불에 대해 선택할 수 있는 보험료를 대폭 줄이거나 생략하게 되는데 이건 오로지 무지에서 오는 결과다. 보통 Auckland Law Society에서 제공되는 표준 리스 계약서를 사용하게 되는데 분명 보험료는 세입자 부담이다. 그런데 멀쩡하게 있던 보험에서 은행에서 요구하는 ‘건물보험’만 남기고 렌트비보장보험과 건물주 책임보험을 빼거나 융자가 없다면 아예 가입을 안하게 된다. 만일 건물의 전기누전으로 화재가 나면 건물은 고사하고 세입자의 비지니스 손실에 대한 책임과 못받는 렌트비를 어떻게 할 것인가?
융자를 통한 부동산 매매는 많은 검증이 요구되며 그래서 좀 더 안전한 자산이 되는 것이다.