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부동산 매매차익에 대한 과세
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23/04/2014. 11:45
박종배
뉴질랜드 세무상식
“뉴질랜드에서는 부동산 매매차익에 대한 과세(양도소득세)가 없다”라는 얘기를 종종 듣는다. 사실 엄밀히 말하자면, “뉴질랜드에서는 Capital Gain(자본소득)에 대한 과세가 없다”가 옳으며, 양도소득세가 없다고는 볼 수 없다. 이번호에는 부동산 매매차익에 대해 소득세가 부과될 수 있는 경우에 대해 IRD자료를 근거로 알아보도록 하겠다.
우선 중요시되는 부분은 부동산 구입당시의 구입의도 이다. 부동산을 되팔아 이익을 남길 의도로 부동산을 구입하였다면, 매각시 발생되는 차익에 대해서 소득세를 납부해야 한다. 리노베이션후 매각할 의도로 부동산을 구입, 매매차익이 발생될 경우에도 소득세를 납부해야 한다. 이 때 매각손실이 발생하였다면, 과세손실로의 처리가 가능하겠다.
임대수입을 목적으로 부동산을 구입하였다면, 해당 부동산은 자본자산(Capital Asset)이 되며, 부동산매매 차익은 자본소득(Capital Gain)으로 과세대상이 되지 않는다. 그렇지만, 상기처럼 투기목적으로 부동산을 구입/매각하거나, 부동산 매매업자의 부동산 매매차익에 대해서 소득세를 납부해야 한다.
즉, 임대소득을 목적으로 부동산을 구입한 투자자(Investor)인가 투기목적으로 부동산을 구입한 부동산 투기자(Speculator)인가에 따라 매매차익에 대한 소득세신고 여부가 결정되는 것이다. 설사, 납세자 본인 스스로가 투자자로서 임대소득에 대해서만 소득세 신고를 했더라도, IRD는 부동산 구입 당시의 납세자의 의도, 과거의 부동산매매 패턴을 바탕으로 투기자로 판단 소득세 수정신고를 요청할 수 있다. 물론 이경우 매매차익에 대해서는 소득세를 납부하게 된다.
부동산 매매업자, 부동산 개발업자 및 건축가인 경우에는 보다 엄격한 룰이 적용된다. 부동산을 투기목적없이 구입하였다 하더라도, 10년이내에 매각할 경우 매매차익에 근거하여 소득세를 계산/납부해야 한다. 이때 10년 계산시점은 부동산 매매업자 및 개발업자인 경우에는 부동산 구입시기, 건축가는 리노베이션을 마친 시기이다.
특히 주의해야 하는 부분은, 납세자 본인은 상기 업자가 아니더라도, 부동산 매매업자, 개발업자 혹은 건축가의 “관련인 (Associated Person)이라면, 상기 10년 룰이 적용된다는 것이다. 관련인 여부를 결정짓는 시점은 부동산 매매업자 및 개발업자는 부동산 구입시기이고, 건축가의 경우에는 중요한 리노베시션을 시작한 시점이 된다.
간단한 예를 들어보도록 하겠다. ‘갑’은 부동산 매매를 업으로 하는 회사의 50% 지분을 가진 주주(shareholder)겸 이사 (director)이다. ‘갑’은 임대수입을 목적으로 부동산을 ‘갑’ 본인 명의로 구입하였다. 이때, ‘갑’은 투기목적이 아닌 단순 임대목적으로 부동산을 구입하였다 하더라도, 부동산 구입당시 부동산매매 회사의 관련인으로써 해당 부동산을 구입후 10년 이내에 매각하여 이익을 보았다면, 소득세를 납부해야 한다.
10년룰의 예외의 경우가 있는데, 납세자의 주된 거주주택 매매 및 사업체의 업무용으로 사용될 부동산의 구입의 경우이다. 그렇지만, 부동산매매와 관련한 꾸준한 패턴이 존재할 전체 매매차익에 대해 소득세를 납부해야 하는 경우도 있을 수 있겠다.