이번호에는 투자자산으로 임대주택을 보유할때의 메리트에 대해 그리고 임대주택에 관련하여  받은 문의사항에 대해 답변해 보도록 하겠다.  

  이자율이 높은 이시점에 모게지를 70~80%안고 주택을 구입하고 세입자에게 임대 할 경우, 현실적으로 모게지 이자를 납부하기도 힘들다. 또한, 임대가 되지 않았을 경우 및 추가 지출경비 (Rates, 수도세, 주택보수)를 감안하면 합리적인 선택이 아닐 수 있다. 하지만, 임대수입을 주목적으로 하고 주택시가 상승과 절세효과를 기대하면 임대주택 보유를 고려해 볼만 하겠다. “절세효과” 란 단어에 많은 독자들이 관심을 보이겠지만, 모든 납세자들이 똑같은 절세효과를 볼 수 있는 것은 아니다. 간단히 말하면, 고소득납세자 일수록 효과는 크다.

  이해를 돕기 위하여 가상의 예를 들겠다. 시가가 $400,000 의 주택을 모게지 80%를 안고 구입하였을 경우, 감가상각까지 고려한 후의 과세소득은 대략 -$10,000(손실) 된다.

  이 손실은 개인종합소득세 신고시 과세소득에 포함되어 소득세 정산을 하게 된다. 예를들어, 연봉 $70,000 고용근로자인 경우에는 손실$10,000을 포함하면 종합소득 과세표준은 $60,000이 된다. 결국, 급여에서 원천징수된 소득세(PAYE)중 $10,000에 대한 소득세를 환급받을 수 있다. 즉 여기서는 소득 $60,000초과분에 대한 소득세는 39%이므로, 환급받는 소득세는 $3,900이 되겠다. 똑같은 예로 연봉급여 $50,000의 예를 들 경우 소득세 환급액은 $3,300 그리고 연봉급여 $30,000 의 예를 들 경우 소득세 환급액은 $1,950이 되겠다.

  최근에, 임대주택구입의 구입을 Trust로 구입하는것에 대한 문의가 있었다. 주택구입시 개인 또는 부부 공동명의로 구입하는 것이 일반적이나, 주택자산의 보호를 위하여 LAQC 혹은 Trust로 구입하는 경우를 종종 볼 수 있다. 하지만, 절세를 생각한다면 임대주택구입은 Trust보다는 LAQC로의 구입을 권장한다. 왜냐하면, LAQC의 손실은 주주의 손실로 이전이 가능하여 손실을 활용할 수 있지만, Trust의 영업손실은 수혜자의 손실로 이전이 불가능하기 때문이다.

  LAQC도 법적인 실체이므로 어느 정도의 자산보호의 기능이 있다. 하지만, 결국에 Trust로서의 자산보호 및 Gifting Program을 원한다면, 우선 손실이 예상되는 초기에는 LAQC로 구입하여 손실을 초기에 활용하고, 추후 모게지 상환 등의 이유로 손실이 없는 시점에 Trust 전문변호사의 도움으로 Trust로 이전하는 것도 한가지 방법일 수 있다.