통계에 의하면 최근 주택매물의 약 30%가 옥션으로 리스팅이 되고 있다. 예전에는 값을 매기기 어려운 고급 주택이나 특별히 급하게 팔아야 하는 주택의 경우에 행해지던 옥션이 부동산 매매의 활황을 타면서 집을 파는 방법의 대세로 자리잡고 있다. 집을 파는 집주인들이 옥션의 혜택을 톡톡히 보는 동안 집을 사려는 바이어들은 집을 사는 과정이 너무 힘들고 어렵기만 하여 발을 동동 구르고 있는 실정이다. 
 

그러나 사실 옥션을 이해하고 나면 집주인에게는 유리하고 바이어에게는 불리하기만 한 것은 아니라는 것을 알게 된다. 이번 호에서는 옥션에 대하여 자주 묻는 몇 가지를 요약해 본다. 

 

1. Reserve Price

집을 팔기 위해서는 리스팅을 먼저 하게 되는데 이때 중개인들은 그 매물 주변의 매매기록을 제공하여 객관적인 비교를 할 수 있게 한다. 그 매매기록을 토대로 집주인들은 내 집을 어떤 가격에 팔까 하는 희망 가격을 가질 수 있다. 그러나 이 매매기록은 짧게는 1-2개월 전 길게는 5-6개월 전에 매매가 이루진 것을 기초로 하게 되므로 그 후에 발생한 주택시장의 변화는 반영이 되어 있지 않는 경우가 많다. 따라서 그 기록은 참고로 하고 보통 3주 전후로 행해지는 마아케팅을 통해서 바이어들의 반응을 평가하는 것이 최종 희망 매매가격을 정하는데 도움이 된다. 이렇게 정해지는 희망 예상금액이 바로 이 Reserve price이다. 

 

때때로 중개인들이 얼마를 받을 수 있다는 언질을 하는 경우가 있다. 이런 경우는 마아케팅을 하기 전에 이미 가격을 정해놓고 시작을 하게 되기 때문에 때로는 너무 낮거나 때로는 너무 높게 이 reserve price를 정하는 실수를 할 수가 있다. 특히 이 가격을 잠재적인 바이어들에게 노출을 시켰을 경우에는 그 바이어들의 관심을 자칫 잃게 할 수 있으므로 주의해야 한다. 
 

보통 이 reserve price는 옥션 바로 전날 옥션을 진행하는 auctioneer가 직접 집주인을 만나서 받게 된다. 이때 집주인의 요청으로 중개인이 함께 할 수도 있다. 그러나 기본적으로 옥션으로 집을 파는 경우에는 중개인은 마아케팅을 담당하게 되고 가격을 네고하는 기능은 집주인과 auctioneer가 하게 된다. 

 

옥션을 진행하는 동안 이 reserve price에 도달하면 auctioneer는 이 사실을 옥션에 참여한 사람들에게 알리게 된다. 이미 reserve price에 도달했다는 사실이 알려지면 바이어들은 많은 금액을 지불하지 않고도 살 수 있다는 희망으로 치열한 막판 bidding을 하게 된다. 

반대로 이 reserve price에 도달하지 않고 bidding이 멈추게 되면 auctioneer가 집주인과 옥션 현장에서 nego를 하여 낮추기도 한다. 이런 경우는 대부분 집주인이 자신들이 정한 reserve price가 너무 높다는 것을 시인하고 바이어들의 반응에 맞추어서 집을 팔고자 하는 것이고 reserve price에 도달하지 않았음에도 불구하고 이것을 정정하지 않으면 집이 팔리지 않게 된다. 이 경우 passed-in (유찰)되었다고 한다. 

다행히 bidding이 있었으나 reserve price에 도달하지 못하여 passed-in 된 경우에는 최고의 금액으로 bidding한 바이어와 nego를 통하여 매매가 이루어지도록 다시 한번 시도를 하게 되고 이 최종 nego를 통해서 매매를 성사 시키는 경우가 많이 있다. 

 

다음 호에서는 pre-auction offer에 대해서 알아 보겠다.